COUR D’APPEL DE L’ONTARIO

RÉFÉRENCE : 1750738 Ontario Inc. c. 1750714 Ontario Inc., 2020 ONCA 836

DATE : 20201223

DOSSIER : C67079

Les juges van Rensburg, Benotto et Thorburn

ENTRE

1750738 Ontario Inc.

Demanderesse (Intimée)

et

1750714 Ontario Inc., 1751917 Ontario Inc., 6888631 Canada Inc.

et 1750739 Ontario Inc.

Défenderesses (Appelantes)

Jeff G. Saikaley, Gabriel Poliquin et Marie-Pier Dupont, pour les Appelantes

Sophie C. Reitano, pour l’Intimée

Date de l’audience : par écrit

En appel du jugement du juge Michel Z. Charbonneau de la Cour supérieure de justice, en date du 14 mai 2019, dont les motifs figurent à 2019 ONCS 2879, 2019 ONSC 2879.

La juge Thorburn :

A. SURVOL

[1] Christian Leclair (« M. Leclair ») souhaitait développer un lotissement d’environ 100 lots résidentiels. Il avait besoin d’investisseurs. Son beau-père, Hervé Lacroix (« M. Lacroix ») a investi dans le projet de lotissement avec M. Leclair, dans le projet que M. Leclair se préparait à mettre en place.

[2] Il y a désaccord sur la question si un contrat verbal a été conclu et si oui, les termes du contrat.

[3] Par la suite, deux autres personnes ont décidé d’investir dans le projet de M. Leclair. 1750739 Ontario Inc. (« 739 ») a été incorporée et une convention parmi actionnaires est effectuée parmi les compagnies des quatre investisseurs : 1750714 Ontario Inc. (« 714 »), 1751917 Ontario Inc. (« 917 »), 6888631 Canada Inc. (« 631 ») et la compagnie de M. Lacroix, 1750738 Ontario Inc. (« 738 »).

[4] L’effet de la convention parmi actionnaires sur le présumé contrat oral entre M. Lacroix et M. Leclair est aussi en dispute. Les parties sont en désaccord sur l’effet de la clause de résiliation des ententes antérieures sur le contrat verbal, l’ordonnance de l’exécution en nature du contrat, et l’application de l’ordonnance à 714, 917 et 631.

[5] Au procès, l’intimé 738 a soumis que les appelants ont commis une violation du contrat oral lorsque 714, 917 et 631 ont décidé, malgré l’opposition de 738, de cesser de transférer 25% des lots à la compagnie du beau-fils de M. Lacroix, Maisons Lacroix Homes Inc. (« Maisons Lacroix »).

[6] Le Tribunal a décidé qu’un contrat verbal a été conclu entre M. Lacroix et M. Leclair, que la condition de l’investissement de M. Lacroix est qu’un nombre de lots égaux à la participation de M. Lacroix dans le projet serait construit par Maisons Lacroix, que 738 pouvait poursuivre l’action de sa part, et que le deuxième contrat ne nie pas l’effet du premier. Le Tribunal a ordonné l’exécution en nature du contrat liant 714, 917 et 631 aux ordonnances.

[7] Les appelantes, 714, 917, 631 et 739 soumettent que le juge de première instance a fait plusieurs erreurs en droit y compris :

a. Le Tribunal n’a pas accepté que les termes matériaux du présumé contrat oral entre Christian Leclair et son beau-père, Hervé Lacroix étaient trop incertains pour la formation d’un contrat;

b. Le Tribunal a ajouté des conditions implicites au contrat oral;

c. Le Tribunal n’a pas pris en considération la clause de résiliation des ententes antérieures dans la convention entre actionnaires;

d. Le Tribunal a ordonné l’exécution en nature du contrat oral; et

e. Le Tribunal a ordonné les dépens d’indemnisation substantielle.

[8] Pour les raisons qui suivent, l’appel est rejeté.

B. EXPOSÉ DES FAITS

[9] M. Leclair est constructeur de maisons sous le nom Les Habitations Leclair Inc. Il apprend qu’il y a deux terrains à vendre totalisant environ 85 acres qui pourraient être divisés en environ 100 lots résidentiels. Il a besoin d’argent pour acheter les terrains.

[10] Au mois de mai, 2007, M. Leclair cherchait de l’argent de son beau-père, M. Lacroix, pour investir dans le projet de subdivision, M. Lacroix a accepté d’investir et une entente est conclue.

[11] M. Lacroix a une connaissance limitée de l’anglais, particulièrement l’anglais écrit. Il a complété sa 12e année d’école.

(1) Les termes du contrat verbal

[12] Selon M. Lacroix, il a dit qu’il serait intéressé à investir dans le projet seulement si sa part des lots qui seraient construits était transférée à Maisons Lacroix pour construction, car il voulait aider l’entreprise de son fils Marc Lacroix. Quelques jours plus tard, M. Leclair a accepté son offre.

[13] Selon M. Leclair, il a refusé, ne voulant pas inclure d’autres constructeurs que lui dans le projet. Quelques jours plus tard, il a dit « si tu veux avoir 2 à 3 lots par année j’vais le considérer » et M. Lacroix a accepté les termes.

(2) L’incorporation de 739

[14] Ayant une entente avec M. Lacroix, M. Leclair réussit à trouver deux autres investisseurs qui ont accepté de procéder au projet d’investissement. Les quatre investisseurs sont : Christian Leclair par l’entremise de 714, Pierre Major par l’entremise de 631, Alain Lamarche par l’entremise de 917, et Hervé et sa femme Huguette Lacroix par l’entremise de 738 opérée par M. Lacroix.

[15] Les investisseurs ont procédé à l’incorporation de leurs sociétés et de 739, pour entamer le projet de subdivision pour la vente de lots résidentiels sous le Projet Oasis. 739 est une société de portefeuille détenant des biens-fonds qui font l’objet du Projet de promotion immobilière Oasis.

[16] Le 14 décembre 2007, l’avocate est venue avec les documents déjà préparés et prêts à signer pour l’incorporation des sociétés des investisseurs. Les documents sont en anglais.

[17] L’avocate n’a jamais reçu d’instructions de M. Lacroix et elle confirme que « J’ai quelques messages dans mes dossiers qui portent soit le nom de Christian Leclair, Jocelyn Lamarche ou d’Alain Lamarche, mais je n’ai aucun message qui porte le nom d’Hervé Lacroix… [J]e n’avais aucune connaissance du fait que [M. Lacroix] cultivait des légumes, qu’il avait peu d’éducation et qu’il ne maitrisait pas l’anglais ».

(3) L’Achat des Terrains

[18] Le premier terrain est acheté le 19 décembre 2007 et le deuxième est acheté le 18 novembre 2008. Chacun des quatre investisseurs a investi un quart de l’investissement.

[19] M. Major a signé le contrat pour l’achat du premier terrain d’environ 40 acres, et M. Major et M. Lacroix ont signé le contrat pour l’achat du deuxième terrain. Le Projet Oasis correspond au lieu de l’ensemble des deux terrains.

(4) La Convention

[20] Une hypothèque de 4 000 000 $ était nécessaire pour procéder avec le projet. Avant de compléter le prêt hypothécaire, la Caisse demandait que les investisseurs signent un accord en forme de Convention.

[21] Une convention parmi actionnaires fut préparée par un avocat. L’avocat n’a reçu des instructions que de M. Lamarche et M. Leclair pour sa préparation.

[22] Une clause d’exclusion des ententes antérieures portant sur « the organization and affairs of the Corporation and/or the sale of any Shareholders’ shares of the Corporation » s’y trouvait. Selon l’avocat, il s’agissait d’une clause standard au précédent de l’avocat.

[23] La Convention fut signée le 8 août 2011 au Home Hardware appartenu par M. Lamarche sans la présence d’avocat.

(5) Répartition des Lots à Construire

[24] Suivant l’approbation de la subdivision par la municipalité en 2011, jusqu’au mois de juin 2015, les lots ont été distribués 75% aux Habitations Leclair et 25% à Maisons Lacroix à chaque occasion qu’une distribution de lots s’est présentée : (i) lors du transfert de 1 lot sur 4, (ii) à la Phase I et (iii) à la Phase II du Projet Oasis, sans aucune objection des actionnaires.

(6) Terminaison du Contrat

[25] Messieurs Leclair, Lamarche et Major reprochaient à Maisons Lacroix de vendre ses maisons moins chères, de laisser des débris sur les chantiers, de commencer des chantiers avant d’avoir un acheteur ce qui laissait des fondations à découvert et de construire un inventaire de maisons. Les investisseurs ont imposé des conditions financières.

[26] Cependant, l’officier de la municipalité a indiqué qu’il n’a reçu aucune plainte des acheteurs et que les constructions de Maisons Lacroix étaient approuvées à chaque étape de la construction.

[27] Pour donner suite à des désaccords, le 3 octobre 2016, les trois actionnaires appelantes ont mis fin à la relation d’affaires avec Maisons Lacroix.

C. LE JUGEMENT DU TRIBUNAL

[28] La position de 738 au procès était que les appelants ont commis un bris de contrat lorsque 714, 917 et 631 ont décidé, malgré l’opposition de 738, de cesser de transférer 25% des lots à Maisons Lacroix et que la seule réparation équitable était son exécution en nature.

[29] Le Tribunal a conclu que M. Lacroix et M. Leclair avaient un contrat verbal selon lequel M. Leclair s’engageait à permettre à Maisons Lacroix de bâtir des maisons sur un nombre de lots équivalent à la part de M. Lacroix et qu’il n’y avait que ces deux dispositions essentielles au contrat verbal.

[30] Le Tribunal a préféré le témoignage de M. Lacroix au témoignage de M. Leclair. De plus, le Tribunal a décidé que : « Dans un tel contexte, il serait absurde de dire que la relativité de contrat entre [M.] Lacroix et [M.] Leclair ne s’étendra pas à [738] et [739], leur alter ego… [739] est lié par le contrat verbal même si sa formation précède son incorporation. »

[31] Le Tribunal a conclu qu’il serait injuste que 739 puisse se soustraire à sa promesse à cause du manque d’écrit et que 739 a clairement et sans équivoque agit en conformité avec le contrat verbal en distribuant les lots à raison de 25% en faveur de Maisons Lacroix.

[32] Le Tribunal a déterminé que la convention entre actionnaires n’a pas mis fin à l’entente orale. La convention fut exigée par la Caisse, non par les actionnaires et il n’y a aucune preuve que la clause « Termination of Prior Agreements » dans la convention a été sujette de directive précise de l’avocat, et que la clause ait été discutée avant la signature ou que M. Lacroix aurait compris la portée de la clause.

[33] Enfin, le Tribunal a décidé que 739 ne pouvait pas mettre fin au contrat, car les appelantes n’ont fourni aucune preuve solide que leurs plaintes étaient bien fondées et d’autre part, la preuve de l’officier de la municipalité indique qu’à chaque étape de construction, les maisons construites par Maisons Lacroix étaient approuvées et la municipalité n’a pas reçu de plainte d’aucun des acheteurs.

[34] Le Tribunal a ordonné :

a. L'annulation de la décision corporative de 739 de mettre fin à sa relation d'affaires avec Maisons Lacroix ;

b. Une ordonnance enjoignant les appelantes de répartir 25% de tous les lots actuels et futurs à Maisons Lacroix aux mêmes conditions que l'autre constructeur ;

c. Une ordonnance de l'exécution en nature du contrat verbal selon lequel 739 doit répartir des lots d'un projet de promotion immobilière a Maisons Lacroix ;

d. Une ordonnance permettant à 738 un délai raisonnable afin de pouvoir acheter le solde des 6 lots dans la phase II du projet Oasis qui leur avaient été attribués et qui sont protégés par un certificat d’affaire ;

e. Une prohibition permanente pour 739 de prendre des décisions allant à l’encontre de l’attribution de 25% des lots à Maisons Lacroix ; et

f. Que des dépens de 225 000 $ soient versés par les appelantes en faveur de l’Intimée.

D. LES QUESTIONS EN APPEL

[35] Les Appelantes portent en appel la décision du Tribunal et demandent l’autorisation de faire appel de l’inscription relative aux dépens du 18 juillet 2019. Les questions en litige sont :

1. Est-ce que le Tribunal a erré en droit en concluant qu’il y avait un contrat oral alors que les termes matériaux de ce présumé contrat étaient trop incertains et /ou en ajoutant des conditions implicites au contrat ?

2. Est-ce que le Tribunal a erré en droit en n’interprétant pas la clause de résiliation dans la convention pour conclure que la clause a pour effet de résilier le contrat antérieur, et ordonnant l’exécution en nature du contrat ?

3. Est-ce que le Tribunal a commis une erreur de droit en ordonnant l’exécution en nature du contrat ?

4. Est-ce que le Tribunal a commis une erreur de droit quant à l’application des ordonnances à 714, 917 et 631 ? et

5. Dans l’alternative, est-ce que l’autorisation de faire appel de l’ordonnance de dépens doit être accordée, et l’ordonnance modifiée ?

E. ANALYSE DU JUGEMENT ET CONCLUSION

(1) Est-ce que le Tribunal a erré en droit en concluant qu’il y avait un contrat oral alors que les termes matériaux de ce présumé contrat étaient trop incertains et /ou en ajoutant des conditions implicites au contrat ?

[36] La détermination de l’existence d’un contrat verbal et la certitude de ses termes ne sont pas des questions de droit, mais plutôt des questions mixtes de fait et de droit en considérant la matrice factuelle dans son ensemble : Modern Paving Ltd. v. Donovan Homes Ltd., 2011 NLCA 39, 308 Nfld. & P.E.I.R. 180, aux paras. 28-30.

[37] Seuls les termes essentiels doivent faire partie de l’entente. « When they agree on all of the essential provisions to be incorporated in a formal document with the intention that their agreement shall thereupon become binding, they will have fulfilled all the requisites for the formation of a contract.”: Bawitko Investments Ltd. c. Kernels Popcorn Ltd. (1991), 1991 2734 (ON CA), 79 D.L.R. (4e) 97 (Ont. C.A.).

[38] Par contre :

[[T]here is no doubt that non-essential terms and details do not have to be settled in order for legal effect to be given to the reasonable expectation of the parties. Indeed, in the case of a contract meant to endure over an extended period… it may be that details or other non-essential matters are not even able to be determined at the time the parties agree to the contract.

Les faits à être considérés dépendent du contexte du contrat: Modern Paving, aux paras. 37-39 ; Credit Security Insurance Agency Inc. v. CIBC Mortgages Inc.(2006), 2006 12966 (ON SC), 268 D.L.R. (4e) 725 (Ont. C.S.), conf par 2007 ONCA 287, 279 D.L.R. (4e) 559.

[39] Il est pertinent de savoir si les parties se sont comportées comme si elles étaient liées par une entente exécutoire : Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp., 2014 CSC 53, [2014] 2 R.C.S. 633, aux paras. 46-47, Matic et al v. Waldner et al, 2016 MBCA 60, 330 Man. R. (2e) 107, aux paras. 59-64, autorisation de pouvoi refusée, [2016] C.S.C.R. no 359.

[40] Au paragraphe 53 du jugement, le Tribunal a conclu que :

Il n’y a que deux dispositions qui sont essentielles au contrat verbal :

1. Hervé Lacroix s’engageait à participer au financement du projet Oasis à part égal avec les autres investisseurs.

2. En retour le promoteur du projet Oasis s’engageait à faire le nécessaire pour que Maisons Lacroix Homes puisse être le contracteur choisit par le projet pour construire les maisons sur un nombre de lots égaux à la part d’Hervé Lacroix dans le projet. Il y a eu contrepartie, car Hervé Lacroix a effectivement rempli ses obligations ce qui a permis au projet d’aller de l’avant. Personne ne savait exactement le % exact que détiendrait Hervé Lacroix, à quel prix les lots seraient vendus, combien de lots seraient disponibles et ainsi de suite. Il n’était pas nécessaire pour la certitude du contrat de connaître ces différents points. L’essentiel était connu…

Je conclus aussi que lors du temps de distribuer les lots aux différents contracteurs une fois le projet prêt, 1750739 Ontario Inc. a distribué les lots 25% à Maisons Lacroix Homes, représentant la part de l’investissement de M. Lacroix dans le projet de lotissement en conformité avec l’entente verbale.

[41] Suivant une révision objective de la preuve, le Tribunal a conclu que le contrat comprenait des termes essentiels suffisamment précis et certains, nonobstant l’absence de la durée de l’entente, l’échéancier d’exécution du contrat, la valeur de l’investissement de M. Lacroix, le prix, la nature, la localisation ou la condition des lots et la nature de l’implication des autres investisseurs. De plus, les investisseurs se sont rencontrés avant le 14 décembre 2007, ils ont été informés de ces termes essentiels au moment d’effectuer la première allocation, les ont acceptés, et ont ratifié le contrat à maintes reprises.

[42] Telles conclusions de crédibilité doivent être accordées un très haut niveau de déférence : UBS Securities Canada Inc. v. Sands Brothers Canada Ltd., 2009 ONCA 328, 95 O.R. (3e) 93, au para. 71.

[43] Le Tribunal n’a commis aucune erreur manifeste et dominante lorsqu’il a conclu qu’il y avait un contrat verbal entre M. Leclair et M. Lacroix car les termes essentiels étaient précis et certains : M. Lacroix investirait et M. Leclair s’engagerait à permettre à Maisons Lacroix de bâtir des maisons sur un nombre de lots équivalent à la part de M. Lacroix. Par la suite, ils se sont comportés comme s’ils étaient liés par une entente exécutoire. Je rejetterais ce moyen d’appel.

(2) Est-ce que le Tribunal a erré en droit en n’interprétant pas la clause de résiliation dans la convention pour conclure que la clause a pour effet de résilier le contrat antérieur ?

[44] L’analyse pour déterminer si une clause de résiliation a force de droit est citée dans l’arrêt Singh v. Trump, 2016 ONCA 747, 408 D.L.R. (4e) 235, aux paras. 111, 116-22, citant Tercon Contractors Ltd. c. Colombie-Britannique (Transports et Voirie), 2010 CSC 4, [2010] 1 R.C.S. 69, aux paras. 122-123 :

The first issue, of course, is whether as a matter of interpretation the exclusion clause even applies to the circumstances established in evidence. This will depend on the Court’s assessment of the intention of the parties as expressed in the contract. If the exclusion clause does not apply, there is obviously no need to proceed further with this analysis. If the exclusion clause applies, the second issue is whether the exclusion clause was unconscionable at the time the contract was made, “as might arise from situations of unequal bargaining power between the parties” (Hunter, at p. 462). This second issue has to do with contract formation, not breach.

If the exclusion clause is held to be valid and applicable, the Court may undertake a third enquiry, namely whether the Court should nevertheless refuse to enforce the valid exclusion clause because of the existence of an overriding public policy, proof of which lies on the party seeking to avoid enforcement of the clause, that outweighs the very strong public interest in the enforcement of contracts.

[45] L’auteur G.H.L. Fridman, dans son livre, The Law of Contract in Canada, 6e éd., Toronto, Thompson Reuters Canada Limited, 2011, à la p. 282 a soutenu que:

Where the plea has been successful, it has been because the party signing the document was ignorant of the English language and did not know what was going on; or was of limited education and reading ability and was mistaken as to what the document was; or relied on what she was told by her husband to whom she was subservient in business matters, so she did not know what she was signing.

[46] L’interprétation contractuelle consiste à déterminer l’intention objective des parties suivant une analyse axée sur les faits. On peut regarder à tout ce qui « appartenait ou aurait dû raisonnablement appartenir aux connaissances communes des parties au moment de la signature du contrat [...] » : Sattva, aux paras. 27, 55 et 58. Le Tribunal doit effectuer une analyse des circonstances de façon objective : Tercon, aux paras. 54, 122-123.

[47] Cette cour en D.L.G. & Associates c. Minto Properties Inc., 2015 ONCA 705, 391 D.L.R. (4e) 505, au para. 37 a décrit les circonstances à regarder :

The courts have looked to a variety of interpretive aids in considering the potential application of an “entire agreement” clause to pre-contractual misrepresentations: see J.D. McCamus: The Law of Contract, 2nd ed 2012, Irwin Law Inc., at 365-66. The courts have considered:

• the language used in the entire agreement clause;

• the relationship of the parties when the contract was consummated;

• the sophistication of the parties;

• the nature of the negotiations;

• the language of other terms of the contract and specifically the extent to which allowing or precluding a negligent misrepresentation claim would be inconsistent with the other terms of the agreement.

[48] Une clause d’exclusion ne peut avoir pour effet d’écarter l’élément de substance d’une entente contractuelle préexistante à moins qu’il puisse être démontré que cette clause fut spécifiquement apportée à l’attention de la partie qui renonce à ses droits : Singh, aux paras. 53, 115-122.

[49] Le Tribunal a noté que :

a. La clause ne fut pas apportée à l’attention de M. Lacroix,

b. Le libellé de la clause ne fait aucune mention de l’intention d’écarter le contrat verbal. Le libellé de la clause confirme simplement qu’elle se rapporte à « the organization and affairs of the Corporation »,

c. Toutes les parties savaient que M. Lacroix avait une connaissance limitée de l’anglais particulièrement l’anglais écrit et qu’il avait une expérience limitée dans le monde corporatif,

d. Il n’a pas eu d’avis juridique indépendant avant de signer la Convention, et

e. Il n’a pas eu d’explication de la clause et son importance.

[50] Le Tribunal a déterminé que la clause de résiliation des ententes antérieures contenue dans la Convention entre actionnaires ne pouvait pas écarter l’élément de substance de l’entente contractuelle préexistante car cette clause ne fut pas apportée à l’attention de 738. L’avocat a incorporé les renseignements des actionnaires (sans la participation de M. Lacroix) à un précédent en anglais et aucune demande expresse n’a été faite par l’un des actionnaires afin d’incorporer la clause et aucune discussion de la clause n’a eu lieu avant la signature de la Convention. Les parties ont continué à agir en fonction du contrat après avoir signé la Convention.

[51] Il n’y avait donc aucune nécessité de satisfaire aux autres éléments de l’analyse : Douez c. Facebook Inc., 2017 CSC 33, [2017] 1 R.C.S. 751 aux paras. 112-116.

[52] Le Tribunal a aussi déterminé que si la clause s’applique, la seule explication serait que les trois autres actionnaires l’auraient fait avec l’intention de prendre avantage de M. Lacroix en le privant sans contrepartie du bénéfice qu’ils savaient était la raison première de son investissement.

[53] Le Tribunal n’a pas commis d’erreur en droit en n’interprétant pas la clause de résiliation dans la convention pour conclure que la clause a pour effet de résilier le contrat antérieur. Au contraire, le Tribunal avait raison de conclure que la clause d’exclusion aurait pour effet d’écarter l’élément de substance de l’entente contractuelle préexistante, la clause ne fut pas spécifiquement apportée à l’attention de 738 : la partie qui allait renoncer à ses droits, M. Lacroix avait une expérience limitée dans le monde corporatif, et il serait injuste de mettre fin au contrat verbal à cause du caractère manifestement inique de la clause. Elle priverait M. Lacroix d’un bénéfice important du premier contrat sans aucune contrepartie. Je rejetterais donc ce moyen d’appel.

(3) Est-ce que le Tribunal a commis une erreur de droit en ordonnant l’exécution en nature du contrat ?

[54] L’objectif de la réparation dans une situation de bris de contrat est de remettre la partie atteinte dans la position où elle aurait été, n’eût été le bris de contrat. Lorsque les dommages-intérêts sont inadéquats pour le faire, l’exécution en nature peut être ordonnée.

[55] « Specific performance is a discretionary equitable remedy granted where damages cannot afford an adequate and just remedy in the circumstances. »: Matthew Brady Self Storage Corporation v. InStorage Limited Partnership, 2014 ONCA 858, 125 O.R. (3e) 121, aux paras. 29, 32 et 35-40. L’exécution en nature peut être ordonnée lorsque l’objet de l’entente est unique ou irremplaçable.

[56] Puisque le choix d’accorder l’exécution en nature est discrétionnaire, le Tribunal d’appel ne doit pas intervenir que si la décision du juge de première instance révèle une erreur de principe ou est nettement erronée : de Montigny c. Brossard (Succession), 2010 CSC 51, [2010] 3 R.C.S. 64, au para. 27.

[57] L’exécution en nature peut être la réparation indiquée lorsque le contrat est pour le bénéfice d’un tiers. Bien que la partie au contrat ne souffre de dommages, c’est précisément en raison du fait que la partie au contrat ne subit aucune perte financière que les dommages-intérêts sont manifestement inadéquats et que l’exécution en nature est la réparation appropriée : Beswick v. Beswick, [1968] A.C. 58 (H.L.), suivi dans Gasparini et al. v. Gasparini et al. (1978), 1978 1598 (ON CA), 20 O.R. (2e) 113, (Ont. C.A.).

[58] Cette cour dans l’arrêt Gasparini a décidé que :

The learned trial Judge correctly relied on Beswick v. Beswick, [1968] A.C. 58, a case in which the House of Lords unanimously affirmed the right of a widow, as administratrix of the estate of her late husband who was a party to a contract, to an order for specific performance of the agreement providing for the payment of a personal annuity for her. It was held that she could not bring an action personally to enforce the agreement, not being a party to it; but, as her husband's personal representative, she could enforce the agreement, even though she was a third party beneficiary.

[59] M. Lacroix représente l’intérêt de Maisons Lacroix. Il a témoigné qu’il a accepté d’investir dans le projet de subdivision seulement pour aider Maisons Lacroix et non pas pour l’argent. Il est devenu investisseur par l’entremise de 738 et 738 est préjudicié en raison de la décision de 739 de cesser de faire affaire avec Maisons Lacroix.

[60] Le Projet Oasis est la seule et unique subdivision en construction à Limoges depuis 6 ans. Cette opportunité de permettre aux Maisons Lacroix de continuer à construire sur 25% des lots du Projet Oasis représente au minimum 25% des 100 lots de la Phase III, 400 autres lots qui seront développés dans le futur et 4 lots commerciaux. C’est aussi la seule subdivision qui est le sujet d’une entente selon laquelle 738 peut refiler 25% des lots aux Maisons Lacroix, un projet de développement immobilier complexe de longue durée.

[61] Le Tribunal a donc accepté que 738 a droit de poursuivre ces procédures, que des dommages-intérêts soient inadéquats, et qu’il sera impossible de quantifier des dommages-intérêts. L’obligation de répartir 25% des lots aux Maisons Lacroix en appliquant les mêmes conditions que celles imposées aux Habitations Leclair est claire et ne crée pas d’obstacles à la supervision judiciaire.

[62] Le Tribunal n’a pas erré en concluant à l’exécution en nature du contrat, car c’est le seul remède qui permet de remettre 738 dans la position qu’elle aurait été sans le bris de contrat, des dommages-intérêts sont inadéquats pour l’entente unique, et il serait difficile de quantifier les dommages-intérêts avec exactitude. Je rejetterais ce moyen d’appel.

(4) Est-ce que le Tribunal a commis une erreur de droit quant à l’application des ordonnances à 714, 917 et 631 ?

[63] L’application des ordonnances à 714, 917 et 631 découle de la conclusion du Tribunal que les autres investisseurs doivent être liés par le jugement, car :

a. Tous les investisseurs de 739 étaient au courant de la répartition 75/25 et ils ont accepté d’être liés par le contrat verbal;

b. 739 a ensuite ratifié le contrat verbal en adoptant « des mesures ou comportements qui exprimaient les intentions de 739 d’être liée par le contrat verbal » au sens de l’article 21 (2) de la Loi sur les sociétés par actions » ; et

c. Les trois autres actionnaires et 739 étaient représentées par les mêmes avocats.

[64] Pour ces raisons, le Tribunal n’a pas erré en liant 714, 917 et 631 aux ordonnances rendues compte tenu de son appréciation de l’ensemble du contexte. Nous devons faire preuve de déférence car le juge de première instance a fondé sa décision sur les faits. Je rejetterais ce moyen d’appel.

(5) Dans l’alternative, est-ce que l’autorisation de faire appel de l’ordonnance de dépens doit être accordée, et l’ordonnance modifiée ?

[65] Si une offre de transaction est présentée par un demandeur selon les exigences de la règle et le demandeur obtient un jugement aussi favorable, ou plus favorable, que les conditions de l’offre, il a droit aux dépens d’indemnisation partielle à la date de la signification de l’offre et aux dépens d’indemnisation substantielle à compter de cette date : Règles de procédure civile, R.R.O. 1990, Règl. 194, règle 49.10.

[66] En l’absence d’une erreur de principe ou d’une erreur manifeste dans l’octroi des dépens, un haut niveau de déférence est accordé à un Tribunal de première instance : Smith v. Inco Limited, 2013 ONCA 724, 313 O.A.C. 156, au para. 18, autorisation de pourvoi refusée, [2014] C.S.C.R. no 36.

[67] Les tribunaux reconnaissent que l’abandon des dépens ou certains postes, comme les intérêts prédéterminés, peuvent être un élément de compromis et un facteur important dans l’évaluation de l’aspect favorable de l’offre de règlement en comparaison au résultat obtenu sous la Règle 49.10 : Seaton v. Bolton, 2007 46250 (Ont. C.S.), au para. 28 ; voir aussi Niagara Structural Steel (St. Catharines) Ltd. V. W.D. Laflamme Ltd., 1987 4149 (Ont. C.A.).

[68] Le 31 janvier 2018, 738 a présenté une offre de transaction aux appelantes en offrant que l’action soit réglée si :

a. Les appelantes acceptent de reconnaître la validité de l’entente verbale et de distribuer 25% des lots de 739 aux Maisons Lacroix ;

b. Les conditions et le prix pour la vente de ces lots seront les mêmes que ceux imposés aux Habitations Leclair. Les conditions indiquées dans l’offre étaient celles qui étaient connues par 738 et appliquées aux contracteurs à ce moment dans le temps lors de la répartition des lots avant le bris de contrat ; et

c. Chaque partie assumera ses propres dépens.

[69] Les appelantes ont refusé l’offre et n’ont présenté aucune offre de règlement à 738. 738 n’avait donc aucun choix que de procéder avec le procès. La conduite des actionnaires majoritaires est le point central du litige.

[70] 738 a connu un jugement plus favorable que les conditions de son offre puisque les conditions énumérées à son offre datée le 31 janvier 2018, étaient les mêmes conditions qui étaient imposées tant aux Habitations Leclair qu’aux Maisons Lacroix dans la Phase II du Projet Oasis à l’unanimité par les actionnaires de 739. De plus, l’Intimée proposait d’abandonner tous ses dépens jusqu’au matin du procès en échange de l’acceptation de l’offre.

[71] Le Tribunal n’a commis aucune erreur révisible en appel en concluant que les dépens représentaient une « somme substantielle » et en appliquant la règle 49.10.

[72] Le Tribunal a reconnu qu’une certaine flexibilité est nécessaire à l’imposition des conditions, lorsqu’il a ordonné que la répartition de 25% des lots aux « Maisons Lacroix Homes aux mêmes conditions financières et autres que celles exigées d’Habitations Leclair », car les conditions imposées aux deux constructeurs de maisons ont évolué entre la Phase I et la Phase III du Projet Oasis.

[73] 739 fut jointe à l’action pour que les quatre parties soient actionnaires, et liée par les effets du jugement. Si le Tribunal avait inclus 739 à l’Ordonnance de dépens, 738 aurait eu pour effet de payer une partie de ses propres dépens. Le Tribunal a correctement ordonné que les dépens soient acquittés par 714, 917 et 631.

(6) Conclusion

[74] Je rejetterais l’appel avec dépens. Si les parties ne peuvent pas régler les dépens, ils peuvent envoyer des soumissions écrites, limitées à 7 pages, dans les 15 jours.

Rendu le : 23 décembre 2020 (« K.M.v.R. »)

« J.A. Thorburn j.c.a. »

« Je souscris. K. van Rensburg j.c.a. »

« Je souscris, M.L. Benotto j.c.a. »