Référence et Parties

RÉFÉRENCE : 1750738 Ontario Inc. c. 1750714 Ontario Inc.,1751917 Ontario Inc.,6888631 Canada Inc. et 1750739 Ontario Inc., 2019 ONCS 2879 NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : 76-2015 DATE : 2019/05/14 COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO

ENTRE : 1750738 Ontario Inc. Demanderesse – et – 1750714 Ontario Inc.,1751917 Ontario Inc.,6888631 Canada Inc. et 1750739 Ontario Inc., Défenderesses

COUNSEL : Sophie Reitano, pour la Demanderesse Jeff G. Saikaley et Gabriel Poliquin, pour les Défenderesses

ENTENDU LES : 10, 11, 12, 13 et 14 décembre 2018 et les 7, 8, 9 et 10 janvier 2019

MOTIFS DU JUGEMENT

Charbonneau, j.

La nature et genèse de l’action

[1] Hervé Lacroix a 63 ans étant né le 7 mars 1956. Il a une connaissance très limitée de l’anglais particulièrement de l’anglais écrit. Il a complété sa 12e. Il est agriculteur. Depuis 1974 il cultive des légumes et des fleurs qu’il vend au marché By à Ottawa. Il a très peu eu à recourir aux services d’un avocat et n’a jamais été impliqué avec le monde corporatif.

[2] Son entreprise a connu un bon essor. Il emploie 22 personnes. Quoique la preuve n’indique pas à quoi s’étend présentement sa richesse, il est considéré comme un homme financièrement solide.

[3] Il a deux enfants. Julie qui est médecin et Marc qui construit des maisons depuis 2006 par l’entremise de sa corporation Maisons Lacroix Homes Inc.

[4] Julie Lacroix est l’épouse de Christian Leclair. Ce dernier depuis plusieurs années, opère une entreprise de construction d’habitations résidentielles par le biais de sa corporation Les Habitations Leclair Inc.

[5] Marc a travaillé un certain temps pour son père, mais depuis 2006 il a mis en place son entreprise de construction Maisons Lacroix Homes Inc. Marc et Christian sont donc en compétition quoique l’entreprise de Marc n’ait pas l’envergure de celle de Christian. À plusieurs occasions dans le passé des conflits sont survenus entre Marc et Christian. Malgré qu’ils soient beaux-frères leur relation n’est pas bonne.

[6] Depuis un certain temps, Christian construit des maisons sur des lots dans un développement immobilier mis en place par le gros entrepreneur Brigil. Christian apprend qu’un terrain d’environ 42 acres est à vendre. Il aimerait y aménager sa propre subdivision. Plus tard, il décidera qu’il doit acheter un autre terrain d’environ la même grandeur pour rendre la subdivision viable. Ces deux terrains, le terrain Gour et le terrain Bourdon, totalisent environ 85 acres et pourraient être divisés en environ 100 lots résidentiels sur lesquels il pourrait construire les maisons tout en ayant assez d’espace pour les chemins requis. Ceci lui assurerait du travail pour plusieurs années à venir dans la région.

[7] Avant d’acheter ces terrains et réaliser ce projet, il a besoin de beaucoup d’argent, ce qu’il ne peut fournir seul. En fait la preuve indique que les quatre (4) investisseurs investiront environ 400,000$ à 500,000$ chacun en plus de signer une hypothèque en faveur de la Caisse du montant de 4 millions afin d’obtenir l’argent requis. En 2007, il approcha trois (3) investisseurs, son beau-père Hervé Lacroix, Pierre Major et Alain Lamarche. Les trois accepteront d’investir à part égal, avec lui dans le projet qui sera connu sous le nom d’Oasis.

[8] Christian approcha Hervé en mai 2007. Il lui fait part de ses plans et lui demande s’il est intéressé à investir dans son projet. Selon le témoignage d’Hervé, Hervé lui aurait dit qu’il serait intéressé seulement s’il pouvait aider l’entreprise de son fils Marc. Pour ce faire, il accepterait l’offre de Christian si sa part des lots qui seraient construits était transférée à Maisons Lacroix Homes pour construction. Christian n’a rien dit à ce moment-là et il a tout simplement quitté les lieux.

[9] Selon le témoignage de Christian, Hervé aurait demandé comme condition à sa participation au projet que 2 à 3 lots soient construits par Maisons Lacroix Homes. Il a refusé ne voulant pas inclure d’autres constructeurs que lui dans le projet.

[10] Selon Hervé, quelques jours plus tard Christian est venu le voir et lui a dit j’accepte ton offre. À ce moment-là, Hervé a accepté d’investir pour aider son fils et pas « pour l’argent ».

[11] Selon Christian, après son refus initial, il en a discuté avec sa femme Julie qui lui aurait suggéré que de donner à Maisons Lacroix Homes 2 à 3 lots par année « ne serait pas la fin du monde ». Donc il a revu Hervé et lui a dit « si tu veux avoir 2 à 3 lots par année j’vais le considérer ». Hervé a donné son accord à sa proposition et le projet a continué de là.

[12] Christian a, par la suite, obtenu deux autres investisseurs soient Alain Lamarche et Pierre Major.

[13] Il semble que tous les investisseurs n’étaient pas au courant des détails exacts ni de l’envergure du projet. Ce qui était connu était que deux terrains pourraient être achetés puis divisés en un certain nombre de lots. Sur ces lots seraient bâties des maisons résidentielles une fois un plan de lotissements accepté par la municipalité.

[14] Le contrat d’achat et de vente du terrain Bourdon a été signé par Pierre Major et la transaction a été complétée le 19 décembre 2007. Les acheteurs ont dû verser 159,000$ à la conclusion. Le contrat d’achat et de vente impliquant le terrain Gour a été signé le 18 novembre 2008 par Pierre Major et Christian Leclair et l’achat a été complété le 26 novembre 2008. Les acheteurs ont dû verser 270,293.03$ à ce moment-là. Dans les deux contrats d’achat l’acheteur est indiqué comme étant 1750739 Ontario Inc. (739) même si cette corporation n’a été créée que le 14 décembre 2008.

[15] Il y a conflit à savoir quand et où les investisseurs se sont rencontrés pour la première fois. Une chose est certaine. Le 14 décembre 2007, ils se sont rencontrés chez Me Mireille Laviolette. Ce même jour 1750738 Ontario Inc. et 1750739 Ontario Inc. étaient déjà incorporées et tous les documents corporatifs prêts à signer. Au préalable, le 6 décembre 2007, Me Laviolette avait rencontré Pierre Major et Alain Lamarche qui lui avaient donné les instructions nécessaires pour l’incorporation de 1750739 Ontario Inc. De plus la preuve indique que déjà en novembre Pierre Major, Christian Leclair et Jocelyn Lamarche (le fils d’Alain Lamarche) avaient signé des offres d’achat pour les terrains au nom de 1750739 Ontario Inc. (« 739 »).

[16] 739 était une nouvelle corporation créée pour encadrer la part égale des quatre (4) investisseurs incluant la part égale d’Hervé Lacroix dans le projet Oasis. Tous les documents étaient prêts à signer le 14 décembre 2007. Ce qui fut fait. (Pièce 13). Me Laviolette avait précédemment reçu ses instructions seulement de Christian, Alain Lamarche, Jocelyn Lamarche et Pierre Major. En plus, le 14 décembre Hervé Lacroix et son épouse Huguette Lacroix ont signé les documents relatifs à 1750738 Ontario Inc. (738) qui avait déjà été officiellement incorporée le 14 décembre 2007. Il n’y a aucune information expliquant de qui Me Laviolette avait reçu les instructions pour cette incorporation. Me Laviolette indique qu’elle n’a pas reçu d’instructions d’Hervé Lacroix. Les autres investisseurs avaient déjà leur propre corporation et leur part respective de 25% dans 739 fut acquise par ces corporations. Ces corporations sont 1750714 Ontario Inc. pour Leclair, 1751917 Ontario Inc. pour Lamarche et 6888631 Canada Inc. pour Major. La part de 25% d’Hervé Lacroix dans 739 fut donc acquise par 738.

[17] Me Laviolette a recommandé qu’un accord entre actionnaires soit aussi préparé, mais personne ne lui a demandé d’en préparer un à ce moment-là.

[18] Me Laviolette indique dans son affidavit, (Pièce 14) :

« Mandat

7. Je n’avais pas de mandat écrit pour retenir mes services dans aucun des dossiers susmentionnés. Je n’ai pas fait signer de Consentement d’agir pour les multiples parties dans les dossiers. Je n’ai pas avisé les parties d’aller consulter un avocat indépendant avant de signer les documents.

8. Je confirme que la question de la répartition des terrains n’a jamais fait l’objet de discussion entre moi et les multiples parties.

9. Je n’ai jamais eu à transiger avec Herve Lacroix dans les dossiers dans lesquels j’ai été mandaté par mes clients à l’exception de l’incorporation de sa propre compagnie, soit le 1750738 Ontario Inc. (la demanderesse dans cette instance). J’ai seulement transigé avec Christian Leclair, Jocelyn Lamarche, Alain Lamarche et Pierre Major.

10. J’ai quelques messages dans mes dossiers qui portent soit le nom de Christian Leclair, Jocelyn Lamarche ou d’Alain Lamarche, mais je n’ai aucun message qui porte le nom d’Hervé Lacroix.

11. Je confirme que je n’avais aucune connaissance du fait que M. Hervé Lacroix cultivait des légumes, qu’il avait peu d’éducation et qu’il ne maitrisait pas l’anglais. »

[19] D’une part Hervé Lacroix affirme dans son témoignage que les quatre (4) investisseurs se sont rencontrés à Casselman au mois d’août 2007. À cette rencontre il aurait été question de la répartition des lots. D’autre part, Alain Lamarche et les autres investisseurs maintiennent qu’ils ont été approchés par Christian seulement à l’automne 2007 et n’ont pas rencontré Hervé Lacroix avant le 14 décembre 2007 au bureau de Me Laviolette.

[20] Le projet a été de l’avant avec l’achat des deux terrains. Le terrain Gour d’environ 42 acres a été acheté pour la somme de 670,000$ le 18 novembre 2008 et la transaction complétée le 26 novembre 2008. Le contrat d’achat était signé par Christian Leclair et Jocelyn Lamarche (le fils d’Alain Lamarche). Me Laviolette a agi pour les acheteurs. (P1 onglet 6). Le terrain Bourdon a été acheté à l’automne 2007 et la transaction fut complétée le 19 décembre 2007 pour la somme de 285,000$. Les signataires pour l’acheteur 1750739 étaient Pierre Major, président et Jocelyn Lamarche, secrétaire-trésorier.

[21] Les démarches ont été entreprises pour négocier une entente de « subdivision » avec la municipalité. Pour ce faire des arpenteurs et ingénieurs ont été engagés. Une hypothèque de 4 millions$ a été obtenue de la Caisse populaire Nouvelle Horizon Inc. Les quatre (4) investisseurs ont personnellement garanti le paiement de l’hypothèque. L’hypothèque est signée en date du 28 septembre 2011. Avant de compléter le prêt hypothécaire à 1750739 Ontario Inc., la Caisse demandait, entre autres que les quatre (4) investisseurs signent un accord entre actionnaires. Quelques temps au mois de mai ou juin 2011, Alain Lamarche a demandé à Me Jean Martel de préparer un accord entre actionnaires. Le 27 juin 2011, une première version aurait été envoyée par courriel à Alain Lamarche (P1, onglet 13). Me Martel a envoyé une deuxième version de l’accord à Alain Lamarche avec les changements demandés. Le 1er juillet 2007, Christian Leclair demande à Me Martel d’autres changements. Cette fois les changements ont trait à l’éventualité où un actionnaire veut vendre sa part ou encore lors d’une séparation ou divorce d’un actionnaire. La version 3 de l’accord fut acheminée à Pierre Lamarche le 20 juillet 2011. (P1, onglet 13).

[22] Me Martel a rendu ses honoraires le 15 août 2011. Il indique qu’il n’a reçu des instructions que d’Alain Lamarche et Christian Leclair. La même facture indique qu’il a reçu des instructions d’Alain Lamarche pour la révision de l’entente de subdivision avec la municipalité.

[23] Le 9 septembre 2013, Me Martel écrit ceci à Alain Lamarche :

« Suite à notre conversation je vous fais parvenir la convention entre actionnaires qui avait été envoyée à Christian le 20 juillet 2011. Je croyais que celle-ci avait été signée par les parties, mais je n’en avais jamais reçu de copie signée. Dans ce dossier je ne peux représenter que la société 1750739 Ontario Inc., ainsi chaque actionnaire est libre d’obtenir un avis légal indépendant s’il le désire ».

[24] Il est à noter que Me Martel indique dans son témoignage que quoiqu’il ait été mandaté de préparer l’accord entre actionnaires, M. Lamarche ne lui a pas donné de directives spéciales. Me Martel s’est tout simplement servi d’un accord type et général qu’il se sert habituellement. Il a lui-même choisi de procéder avec un texte en anglais puisque cela était plus simple pour lui. Il agissait pour 1750739 Ontario Inc., et il ne représentait pas les actionnaires. Il n’a pas rencontré les actionnaires. On lui avait dit qu’une convention était requise par la Caisse populaire. La « whole agreement » clause s’est retrouvée dans l’entente parce que c’est une clause standard se retrouvant dans son précèdent.

[25] Selon la date inscrite sur le document, la convention entre actionnaires aurait été signée le 8 août 2011 au Home Hardware d’Alain Lamarche seulement en présence d’un employé du Home Hardware. Pourquoi la convention n’a pas été signée chez Me Martel pour que les actionnaires bénéficient de ses explications est étrange et sans explication.

[26] Une fois la subdivision approuvée par la municipalité les actionnaires se sont rencontrés et il y a eu répartition des lots à être construit entre Habitations Leclair et Maisons Lacroix sur base d’environ 25% par Lacroix Homes et 75% par Habitations Leclair. Il y a conflit à savoir pourquoi une allocation a été faite à ce moment-là. M. Lacroix indique que cela a été fait en conformité avec son entente verbale avec Christian Leclair et avec le consentement des 3 autres. Les trois (3) investisseurs indiquent qu’ils voulaient tout simplement respecter la demande d’Hervé Lacroix qu’il avait exprimé pour la toute première fois à la réunion publique approuvant la subdivision en novembre 2010.

[27] De là, il y a eu construction de maisons par Habitations Leclair et Maisons Lacroix sur la base d’une répartition de lot 75%/25%. Certains des lots attribués à Habitations Leclair ont été construits par JLXMD une corporation détenue à 100% par Julie Lacroix et opérée par Christian Leclair. Très tôt il y a mésentente sur divers points entre Christian Leclair, Pierre Major et Alain Lamarche d’une part et Hervé Lacroix et Maisons Lacroix Homes d’autre part. Leclair, Major et Lamarche ne sont pas d’accord avec certaines façons de faire des Maisons Lacroix Homes.

[28] Le 3 octobre 2016, 1750739 Ontario Inc., par un vote majoritaire, a mis fin à sa relation d’affaires avec Maisons Lacroix Homes.

La thèse des parties

[29] La présente action est intentée par 1750738 Ontario Inc. contre 1750739 Ontario Inc. afin d’obtenir l’exécution en nature du contrat verbal par lequel Hervé Lacroix pourrait refiler un nombre de lots équivalents à sa part dans 1750739 à Maisons Lacroix Homes Inc.. 1750738 Ontario Inc. plaide que 1750739 Ontario Inc, a commis un bris de contrat et que la seule réparation équitable est l’exécution en nature du contrat, soit permettre à Maisons Lacroix Homes de construire des maisons sur 25% des lots.

[30] 1750739 Ontario Inc. allègue qu’il n’y a jamais eu de telle entente et que même si une telle entente existe entre les parties :

1. Une telle entente ne peut lier les parties au présent litige.
2. Même si l’entente lie les parties elle n’est pas exécutoire faute de certitude.
3. L’exécution de l’entente verbale alléguée est exclue par la Loi relative aux preuves littérales.
4. De toute façon, l’entente alléguée a été annulée par la clause (whole agreement) de la Convention entre actionnaires signée par la suite.
5. Finalement, de toute façon, 1750739 Ontario Inc. pouvait mettre fin à l’entente par résolution de la majorité de ses administrateurs.

Analyse

A) Est-ce qu’un contrat verbal a été conclu à l’été 2007?

[31] J’accepte le témoignage d’Hervé Lacroix quant aux deux conversations qu’il a eues avec son gendre M. Leclair en juin 2007. Je considère M. Lacroix un témoin crédible. C’est un homme simple et franc. Au moment où il est approché par M. Leclair il n’a aucun intérêt personnel dans l’aventure qui lui est proposée. Il a été un cultivateur toute sa vie et c’est ce qu’il connait. Son explication qu’il s’y intéresse seulement parce qu’il voit l’opportunité d’aider son fils qui vient tout récemment de se lancer dans la construction de maisons, est très plausible. Il pourra ainsi aider son fils puisque sa part assurera plusieurs lots pour l’entreprise de son garçon. Il aidera aussi sa fille en assurant à son époux une part de l’investissement et beaucoup de lots pour son entreprise de construction.

[32] Je ne crois pas M. Leclair quand il dit que M. Lacroix a accepté son offre de permettre à Maisons Lacroix Homes de construire 2 ou 3 maisons par année. La preuve indique un investissement prévoyant la possibilité de bâtir des maisons sur près de 100 lots. Il m’apparait tout à fait improbable que M. Leclair ait abandonné un projet aussi lucratif parce que Maisons Lacroix Homes construirait 25% des lots. Tout indique qu’en juin 2007, il était primordial pour lui d’obtenir l’investissement de son beau-père. Il n’avait aucun autre investisseur à ce moment-là. Il indique que quand il a approché M. Lamarche durant l’été il lui a fait part que M. Lacroix était prêt à investir dans le projet. M. Lamarche indique qu’il connaissait M. Lacroix de réputation.

[33] D’autre part, il est improbable que M. Lacroix ait accepté un si petit nombre de lots pour son fils. Ceci aurait été contre son principe de traiter équitablement son fils et sa fille. Je rejette donc le témoignage de Christian Leclair.

[34] Dans leurs représentations écrites, les procureurs des défenderesses prétendent que M. Lacroix ne devrait pas être cru puisqu’il semble se contredire sur sa connaissance du nombre d’investisseurs lorsqu’il a été approché. On soulève le fait que M. Lacroix dans un affidavit après le début de l’action en 2013, indique que M. Leclair lui a proposé de faire partie d’un groupe de quatre (4) investisseurs alors que les autres investisseurs n’étaient pas encore identifiés. Basé sur le fait que Major et Lamarche auraient accepté de participer seulement que plus tard, les défenderesses plaident que M. Lacroix n’est pas crédible. Je ne suis pas d’accord. Premièrement, il a à signer l’affidavit en question bien après les faits et il y avait (quatre) 4 investisseurs à ce moment-là. La position de M. Lacroix a toujours été qu’il y avait entente qu’il puisse faire bénéficier son fils Marc à la mesure de la part de son investissement dans le projet. Qu’il y ait eu une certaine confusion sur ce sujet n’indique pas une contradiction substantielle affectant sa crédibilité. De mémoire, il indique que M. Leclair lui aurait dit que deux autres personnes étaient intéressées. Tout cela peut très bien expliquer ce type de confusion. En fait lors de son interrogatoire principal M. Leclair témoigne qu’il a dit à M. Lacroix qu’il cherchait des investisseurs :

« Q. Dans la première rencontre que vous avez eu avec Hervé Lacroix, qu’est-ce que vous vous attendiez de lui? R. D’investir l’argent à parts égales. Moi, je me cherchais un investisseur pour pouvoir acheter le terrain. Q. Les deux terrains? R. Le – quand on a commencé à discuter, c’était seulement un terrain. Q. D’accord. Plus quand vous dites en part égale, part égale, parmi combien de personnes? R. Parmi les investisseurs. Q. Mais ça représente combien de personnes? R. Ça représente quatre. Q. Donc, vous avez indiqué à monsieur Lacroix, à ce moment-là… Q. Si on tourne à la prochaine page. …que vous cherchiez quatre investisseurs. R. Non, que je cherchais des investisseurs. [Volume 1, Recueil de preuve p. 11 et 12.] »

[35] Même M. Leclair dans le contexte des questions autour de sa discussion avec M. Lacroix dit « ça représente quatre ».

[36] Je conclus donc qu’en juin 2007 M. Lacroix et M. Leclair se sont entendus comme suit : M. Lacroix s’engageait d’investir dans le projet de M. Leclair et M. Leclair, en contrepartie, s’engageait à permettre à Maisons Lacroix Homes de bâtir des maisons sur un nombre de lots équivalent à la part de M. Lacroix (quoiqu’elle soit éventuellement) dans la totalité du projet.

[37] Je conclus aussi que lorsqu’est venu le temps de distribuer les lots aux différents contracteurs une fois le projet prêt, 1750739 Ontario Inc. à distribuer les lots 25% à Maisons Lacroix Homes, représentant la part de l’investissement de M. Lacroix dans le projet de lotissement en conformité avec l’entente verbale. Je n’accepte pas la suggestion de M. Lamarche que cela a été fait simplement pour être gentil avec M. Lacroix. Le seul qui était vraiment touché par cette distribution était le contracteur Christian Leclair. Si son entente avec son beau-père était 2-3 lots par année il n’aurait pas accepté.

[38] Hervé Lacroix indique dans son témoignage qu’il a rencontré les trois (3) autres actionnaires au mois d’août 2007 à un restaurant à Casselman. À cette rencontre dit-il il a été question entre autres que son fils construirait selon sa part dans le projet. Les autres investisseurs indiquent eux qu’ils n’ont pas rencontré M. Lacroix avant leur visite chez Me Laviolette en décembre.

[39] Je rejette cette dernière prétention des défenderesses. Il est improbable que Me Laviolette n’ait pas eu de directives avant la visite des investisseurs le 14 décembre. Il ne faut pas oublier que les documents étaient prêts à être signés le jour même de la visite. Me Laviolette n’avait pas parlé à Hervé Lacroix. Ses instructions devaient venir des autres individus qui devaient les avoir obtenus lors d’une ou plusieurs rencontres au préalable avec M. Lacroix. En plus, il n’est pas logique que les investisseurs ne se soient pas rencontrés dès l’été ou l’automne 2007 puisqu’il s’agissait d’un investissement majeur.

[40] M. Lamarche a changé sa position en contre-interrogatoire au sujet de quand il a rencontré M. Lacroix pour la première fois. Il admet qu’au tout début il y a eu une réunion au restaurant à Casselman et que les 4 investisseurs étaient présents (Transcription du 10 décembre 2018, pp. 29).

[41] De même, M. Major a aussi dû rétracter sa déclaration à l’effet que M. Lacroix était présent lors de la rencontre ou des directives et les informations ont été données à Me Laviolette. En fait, il admet qu’il était seul avec Pierre Lamarche à ce moment-là. (Transcription du 9 janvier pp.55-58).

[42] Une chose est certaine, la première fois qu’il a été question de la répartition des lots, quelle que soit la date, le tout s’est fait selon une division 75/25 sans hésitation de la part de qui que ce soit. Je rejette donc la prétention des défenderesses que la première fois qu’il a été question du partage 75/25 fut lors de la réunion publique pour l’approbation du projet. Ceci est complètement contraire à la déclaration de M. Leclair qu’il ne voulait absolument pas de Maisons Lacroix comme contracteur important et n’avait seulement accepté que Maisons Lacroix ne participe au projet que de façon très modeste. Au contraire la seule explication probable et logique est que la répartition 75/25 s’est fait en conformité avec le contrat verbal.

[43] Je conclus qu’il y a eu une ou plusieurs réunions entre les investisseurs avant le 14 décembre 2007 et que les investisseurs étaient tous au courant de l’entente de la répartition 75/25 entre les deux contracteurs au moment d’effectuer la première allocation quelle que soit la date exacte de cette première allocation.

[44] Je conclus donc à l’existence du contrat verbal et que les dispositions de ce contrat étaient :

1. Hervé Lacroix accepte d’investir dans le projet de lotissement que se préparait à mettre sur place Christian Leclair.
2. En contrepartie et comme condition à la participation d’Hervé, Christian s’engage à ce qu’un nombre de lots égales à la participation d’Hervé dans le projet serait construit par l’entreprise de son fils Marc, Maisons Lacroix Homes Inc.
3. Tous les autres détails tel le prix des lots, l’échéancier des différentes étapes du projet et ainsi de suite seraient décidés par tous les investisseurs au fur et à la mesure de l’évolution du projet.

B) Est-ce 1750738 Ontario Inc. peut intenter une poursuite contre 1750739 Ontario Inc. pour faire respecter ce contrat?

[45] Les défenderesses ont raison de dire que le contrat était seulement entre Christian Leclair et Hervé Lacroix et que le principe de la relativité des contrats empêche une tierce partie de bénéficier des dispositions d’un contrat ou d’être poursuivi pour bris de ces dispositions.

[46] Dans le présent contexte, Christian Leclair était à mettre sur pied un certain nombre d’investisseurs qui ultimement déteindront leur part respective dans 1750739 Ontario Inc. Une des conditions convenues pour assurer la participation d’Hervé Lacroix était que le groupe d’investisseur une fois constitué, ou 1750739 Ontario Inc., acceptait que, des lots vendus par 1750739 Ontario Inc., un nombre égal de lots à la part de M. Lacroix dans le projet, serait remis à Maisons Lacroix pour construction. Dans un tel contexte, il serait absurde de dire que la relativité de contrat entre Hervé Lacroix et Christian Leclair ne s’étendra pas à 1750738 Ontario Inc.et 1750739 Ontario Inc., leur alter ego : London Drugs Limited c. Kuehne & Nagel International, [1992] 3 R.C.S. 299.

[47] Il n’est pas contesté que 1750738 Ontario Inc. et 1750739 Ontario Inc. ont été incorporées seulement le 14 décembre 2007. Toutefois le terrain Gour, le seul terrain dans les plans de Christian Leclair à l’été 2007 a été acheté bien avant le 14 décembre 2007. Major, Leclair et Lamarche avaient déjà des compagnies et ils s’en serviront pour détenir leur part dans le projet. 1750739 Ontario Inc. a été incorporé pour détenir les intérêts de chacun des investisseurs dans le projet et 1750738 Ontario Inc. pour l’intérêt d’Hervé Lacroix dans 1750739 Ontario Inc. Tel qu’indique plus tôt, je conclus qu’il y a eu plusieurs réunions entre les quatre (4) investisseurs bien avant la réunion de ceux-ci pour signer les documents d’incorporations de 1750738 Ontario Inc. et 1750739 Ontario Inc. Je conclus aussi qu’une de ces réunions a eu lieu au restaurant à Casselman où la question du droit de M. Lacroix d’exiger que son 25% du projet soit construit par son fils a été discutée.

[48] De plus, la demanderesse fait valoir que le paragraphe 21 (2) de la Loi sur les sociétés par action s’applique en l’espèce et qu’en fait 1750739 Ontario Inc. a ratifié le contrat oral et que par conséquent 1750739 Ontario Inc. est lié par le contrat. Je suis d’accord.

[49] Ici il y a effectivement eu ratification par 1750739 Ontario Inc. du fait qu’à plusieurs occasions, sur une longue période, et jusqu’à la résolution annulant son implication avec Maisons Lacroix, 1750739 Ontario Inc. a reconnu la disposition du contrat verbal permettant que 25% des constructions soient faites par Maisons Lacroix Homes. Cette décision a été prise en conformité avec le contrat verbal. Ces allocations répétées étaient « des mesures ou comportements qui exprimaient les intentions de 1750739 Ontario Inc. d’être liée par le contrat verbal » au sens de l’article 21 (2) de la Loi sur les sociétés par action.

[50] Ici les terrains Bourdon et Gour ont été achetés par un ou plusieurs des investisseurs qui ont personnellement signé le contrat d’achat et de vente et par la suite ces mêmes investisseurs ont donné une directive à Me Laviolette d’inscrire le nom de 1750739 Ontario Inc. sur le transfert enregistré. Les investisseurs sont les actionnaires et dirigeants de 1750739 Ontario Inc. qui étaient au courant du contrat oral. Il est donc évident que 1750739 Ontario Inc. a ratifié le contrat oral. En plus ce serait un non-sens que les trois (3) investisseurs, qui avaient bénéficié de l’investissement d’Hervé Lacroix d’investir à la condition que 25% soit construit par son fils, serait lié par le contrat mais pas la corporation créée par eux-mêmes pour amener le projet à terme.

[51] Je conclus donc que 1750739 Ontario Inc. est lié par le contrat verbal même si sa formation précède son incorporation.

C) L’entente verbale est-elle suffisamment certaine pour permettre son exécution?

[52] La défenderesse fait valoir que l’entente ne peut être exécutoire faute de certitude. Je ne suis pas d’accord.

[53] Il n’y a que deux dispositions qui sont essentielles au contrat verbal :

1. Hervé Lacroix s’engageait à participer au financement du projet Oasis à part égal avec les autres investisseurs.
2. En retour le promoteur du projet Oasis s’engageait à faire le nécessaire pour que Maisons Lacroix Homes puisse être le contracteur choisit par le projet pour construire les maisons sur un nombre de lots égals à la part d’Hervé Lacroix dans le projet. Il y a eu contre-partie car Hervé Lacroix a effectivement rempli ses obligations ce qui a permis au projet d’aller de l’avant. Personne ne savait exactement le % exact que détiendrait Hervé Lacroix, à quel prix les lots seraient vendus, combien de lots seraient disponibles et ainsi de suite. Il n’était pas nécessaire pour la certitude du contrat de connaitre ces différents points. L’essentiel était connu, les dispositions étaient simples et certaines : Voir Modern Paving Ltd v. Donovan Homes Ltd, 2011 NLCA 39, para. 37 :

The authorities leave no doubt that essential terms which go to the core of an agreement must be settled in order for a contract to be enforceable. Equally, there is no doubt that non-essential terms and details do not have to be settled in order for legal effect to be given to the reasonable expectation of the parties. Indeed, in the case of a contract meant to endure over an extended period of time, it may be that details or other non-essential matters are not even able to be determined at the time the parties agree to contract.

D) Est-ce que la Loi relative aux preuves littérales empêche l’exécution du contrat?

[54] D’une part, je suis d’avis que la Loi relative aux preuves littérales ne s’applique pas en l’espèce parce que le contrat n’implique que très indirectement le transfert d’un intérêt dans un bien immobilier. Il est certain qu’il devra y avoir des écrits plus tard pour permettre aux différents contracteurs d’acheter des lots et de les transférer aux acheteurs. Le transfert au contracteur n’est pas l’essence du contrat verbal. Son essence est qu’en considération de l’engagement d’Hervé Lacroix le projet Oasis permettra à Maisons Lacroix d’être un des contracteurs sur la base de la valeur de l’investissement d’Hervé Lacroix dans le projet.

[55] D’autre part, la demanderesse fait valoir que la doctrine d’exécution partielle de l’accord par 1750739 Ontario Inc. s’applique en l’espèce. Je suis d’accord que ce principe s’applique ici.

[56] Ici Hervé Lacroix, se fiant sur la promesse contenue dans le contrat verbal, a investi de façon substantielle dans le projet. Ceci inclus garantir personnellement l’hypothèque de 4 millions$. Il est clair que sa participation était cruciale au projet. Il serait injuste que 1750739 Ontario Inc. puisse se soustraire à sa promesse à cause de manque d’écrit. En plus, 1750739 Ontario Inc. a clairement et sans équivoque agit en conformité avec le contrat verbal en distribuant des lots du projet Oasis à raison de 25% en faveur de Maisons Lacroix Homes. Ces distributions par 1750739 Ontario Inc. à la demande d’Hervé Lacroix se réfèrent clairement et sans équivoque au contrat verbal. Hervé Lacroix représenté par 1750738 Ontario Inc. a agi à son détriment, 1750739 Ontario Inc. a exécuté de façon partielle le contrat verbal et maintenant tente de se défaire de son obligation en évoquant la Loi relatives aux preuves littérales. Je conclus donc que la prétention de la défenderesse basée sur la dite loi n’est pas bien fondée en fait ni en droit. De permettre à 1750739 Ontario Inc. de se désister sur cette base serait inadmissible.

E. Est-ce que la convention entre actionnaires a mis fin à l’entente orale ?

[57] À l’appui de sa prétention que la convention a mis fin à l’entente verbale, les défenderesses invoquent la clause suivante:

TERMINATION OF PRIOR AGREEMENTS

« All agreements between some or all of the parties hereto regarding the organization and affairs of the Corporation and/or the sale of any Shareholders’ shares of the Corporation under certain circumstances, whether written or oral hereby terminated”.

[58] Il faut premièrement mettre en contexte les circonstances qui ont mené à la signature de la convention.

[59] Au moment de l’organisation des différentes corporations avec l’aide de Me Laviolette, les parties choisissent de ne pas s’assujettir à une convention. Ce n’est que lorsqu’ils demandent à la Caisse Populaire un prêt hypothécaire de 4,000,000$ que la Caisse exige une convention entre actionnaires. Ceci amène Christian à demander à Me Martel de rédiger une entente ce qu’il fait incorporant tout simplement les données personnelles des actionnaires dans un précèdent type en anglais.

[60] Il n’y a aucune preuve que la clause 2 ait été le sujet de directives précises à Me Martel. Je conclus que cette clause s’est retrouvée tout simplement par hasard dans la convention du simple fait d’être une clause du précédent standard de Me Martel.

[61] Me Martel n’a pas donné d’avis légal à aucun actionnaire, le contrat a été modifié à deux reprises à la demande de Christian Leclair. Il n’y a aucune preuve de qui que ce soit que la clause 2 ait été discutée en aucun temps avant la signature. Les actionnaires ont signé l’entente dans les bureaux du Home Hardware de M. Lamarche et un de ses employés.

[62] Sans explications précises ni avis légal indépendant, et compte tenu de sa compréhension très limitée de l’anglais et des complexités du monde corporatif, il est impossible que M. Lacroix aurait compris la portée de la clause 2 de l’entente.

[63] M. Lacroix indique dans son témoignage que ce document devait être signé pour satisfaire les conditions de la Caisse Populaire. En aucun temps est-ce que son attention fut attirée à la clause 2.

[64] L’entente aurait été signée en juin 2011. À ce temps tous les investisseurs étaient au courant de l’existence de l’entente verbale, au sujet du partage 75/25 et que ce partage était une condition sine quo non de l’implication de M. Lacroix. Dans ces circonstances, il incombait aux autres investisseurs de s’assurer que M. Lacroix comprenait qu’il abandonnait ses droits acquis pas le contrat verbal en attirant son attention à l’effet de la clause. Ce qui n’a pas été fait.

[65] Dans toutes les circonstances mentionnées plus haut, il serait tout à fait inéquitable pour le tribunal de conclure à la valeur exécutoire de la clause en question.

[66] Il est aussi important de noter que l’entente verbale a continué d’être ratifiée et mis en exécution bien après la signature de l’accord entre actionnaires puisque les lots ont été partagés 75/25 jusqu’en 2015. Je conclus qu’aucun des actionnaires n’avait l’intention d’exclure l’entente verbale.

[67] Il est important de noter qu’aucun des actionnaires a indiqué que la clause 2 avait été discutée et comprise avant la signature.

[68] Je conclus donc que la convention d’actionnaires n’a pas mis fin à l’entente verbale.

F. Est-ce que 739 peut mettre fin au contrat?

[69] Il se peut que 739 aurait pu mettre fin au contrat pour une faute grave des Maisons Lacroix Homes qui mettrait en péril le projet. Je n’ai pas à décider cette question puisqu’il n’y a aucune preuve convaincante qu’un geste fautif ait été posé par Maisons Lacroix Homes.

[70] Il est évident que les investisseurs n’étaient pas sur la même longueur d’onde sur plusieurs sujets. Leclair, Lamarche et Major reprochaient à Lacroix de vendre ses maisons moins chères, de laisser des débris sur ses chantiers, de commencer des chantiers avant d’avoir un acheteur ce qui laissait des fondations à découvert et de construire un inventaire de maisons. Ils ont témoigné que certains acheteurs n’ont pas pu intégrer leur maison à la date prévue ou que certains travaux étaient mal faits.

[71] Les défenderesses n’ont pas fourni aucune preuve solide que leurs plaintes étaient bien fondées. Rien ne m’indique que les actions de Maisons Lacroix Homes ont été vraiment nuisibles au projet. La preuve à ce sujet ne repose que sur leurs opinions simples basées sur leurs observations occasionnelles et subjectives du chantier.

[72] D’autre part la preuve de l’officier de la municipalité indique qu’à chaque étape de construction, les constructions de Maisons Lacroix Homes étaient approuvées et que la Municipalité n’a pas reçu de plainte d’aucun des acheteurs.

[73] Au mieux, la preuve révèle une divergence d’opinion et certains éléments de discorde essentiellement reliés au conflit personnel entre les deux contracteurs. Aucune preuve indépendante n’a démontré que Maisons Lacroix Homes vendait ses maisons moins chères. Les deux contracteurs opéraient différemment. Les coûts de construction de chacun étaient différents. L’opinion exprimée par M. Leclair à ce sujet n’est pas convaincante. De toute façon il n’y a aucune preuve qu’une différence de prix aurait nuit au projet Oasis.

[74] De plus, il est évident qu’à plusieurs reprises les défenderesses ont tenté de dissuader Maisons Lacroix en lui imposant des conditions, financières et autres, qui n’étaient pas requises de la part de Maisons Leclair. Dès le début ils ont changé les échéances de paiements préalablement convenus obligeant Hervé Lacroix à débourser une somme considérable pour que Maisons Lacroix fasse son paiement à temps. Malgré cela Maisons Lacroix Homes a toujours rempli correctement ces diverses conditions.

[75] Je conclus que les défenderesses ne pouvaient pas mettre fin au contrat verbal pour aucune des plaintes relativement mineures exprimées dans leur témoignage après avoir obtenu et bénéficié de l’investissement d’Hervé Lacroix.

[76] Beaucoup des plaintes soulevées par les défenderesses émanaient de Christian Leclair. L’objectif de 739 était de faire des profits en vendant des lots aux contracteurs. Maisons Lacroix Homes n’a rien fait pour nuire à cet objectif selon la prépondérance de la preuve. Le seul qui avait à perdre de la présence de Maisons Lacroix Homes était Habitations Leclair. Christian Lacroix était nettement en conflit d’intérêt lors de toutes les décisions qui visaient à restreindre l’activité de Maisons Lacroix Homes jusqu’à la résolution de 739 de terminer toute activité avec Maisons Lacroix Homes. Il ne s’est jamais déclaré en conflit et au lieu a toujours exercer son devoir d’administrateur en favorisant Habitations Leclair.

[77] Pour ces motifs je donne effet au contrat verbal et je rends les ordonnances suivantes :

1. Une ordonnance annulant la décision de 1750739 Ontario Inc. de mettre fin à l’entente entre les actionnaires de 739 qui répartit 25% des lots du Projet Oasis constituant l’actif de 1750739 Ontario Inc. pour le bénéfice de 1750738 Ontario Inc. aux Maisons Lacroix Homes Inc.
2. Une ordonnance déclarant que le contrat verbal est exécutoire et enjoignant les défenderesses de répartir 25% de tous les lots, tant actuels que futurs, du Projet Oasis pour construction par Maisons Lacroix Homes aux mêmes conditions financières et autres que celle exigées d’Habitations Leclair.
3. Une ordonnance permettant à la demanderesse un délai raisonnable afin de pouvoir acheter le solde des 6 lots dans la Phase II du Projet Oasis qui leur avait été attribués et qui sont protégés par un Certificat d’affaire en instance.
4. Une ordonnance confirmant que toute décision afférente aux lots du projet Oasis, étant l’actif de 1750739 Ontario Inc., ne puisse être prise à l’encontre de l’entente verbale assurant la répartition de 25% des lots aux contracteurs Maisons Lacroix Homes.

[78] La demanderesse peut me faire parvenir des représentations écrites sur la question des dépens d’ici 20 jours. Les défenderesses pourront y répondre dans les 20 jours suivants. Réplique de la demanderesse si nécessaire dans les 7 jours suivants.

L’honorable juge M.Z. Charbonneau

Publié le : 14 mai 2019