RÉFÉRENCE: Diallo c. Toronto Community Housing Corporation, 2011 ONCA 424

DATE: 2011-06-03

DOSSIER: C53023

COUR D’APPEL DE L’ONTARIO

Les juges Weiler, Rouleau et Karakatsanis

ENTRE

Abdourahmane Diallo

Demandeur (Appelant)

et

Toronto Community Housing Corporation et Del Management Solutions Inc.

Intimés

Counsel:

Abdourahmane Diallo, l’appelant

Mary Boushel pour l’intimé Toronto Community Housing Corporation

Christine A. Powell pour l’intimé Del Management Solutions Inc.

Audience: le 6 mai 2011

En appel de la décision de la juge Andra Pollak de la Cour supérieure de justice de l’Ontario datée le 2 novembre 2010.

INSCRIPTION

[1] L’appelant, M. Abdourahmane Diallo, interjette appel de la décision de la juge Pollak rendue le 2 novembre 2010, radiant sa déclaration au motif qu’elle constitue un emploi abusif des procédures de la cour au sens de l’aliéna 21.01(3)(d) des Règles de procédure civile, R.R.O. 1990, Règl. 194.

Les Faits

[2] Puisque le présent appel est pris d’une décision de radier la déclaration avant le dépôt d’une défense, les faits allégués dans la déclaration sont présumés d’être véridiques.

[3] Selon la déclaration de l’appelant et la documentation qu’il a déposée à l’appui, en 2008, il a informé la concierge de l’édifice où il vivait qu’il partait en voyage pour des raisons de santé et de famille. Il s’était entendu avec la concierge qu’il déposerait dix chèques postdatés en paiement du loyer couvrant ainsi la période de son absence. L’appelant a donc écrit les dix chèques mensuels pour le loyer et la concierge a timbré le double de ces chèques pour confirmer qu’il les avait reçus le 26 août 2008.

[4] Suite à ceci, et avant son départ pour l’Afrique, l’appelant a reçu une lettre de l’intimé Del Management Solutions Inc. datée du 2 octobre 2008, l’informant que le chèque pour le mois d’octobre avait été retourné par la banque parce que Del Management Solutions Inc. l’avait déposé avant la date inscrite sur le chèque. Dans la lettre, Del Management Solutions Inc. prie l’appelant de bien vouloir remplacer le chèque et s’excuse du trouble que leur geste a causé.

[5] L’appelant, qui s’était maintenant rendu à Montréal, a remplacé le chèque de 458,50 $ avec un autre pour le même montant. Avant de partir pour l’Afrique pour son traitement en médecine alternative, l’appelant a envoyé le chèque par courrier recommandé à l’attention de la concierge de l’édifice, une employée de Del Management Solutions Inc.

[6] Del Management Solutions Inc. n’a pas donné suite à l’avis ou aux avis de livraison envoyés par Postes Canada. Puisque la lettre n’a pas été ramassée au bureau de poste, elle a été retournée à l’appelant qui était encore en voyage. Le chèque n’a donc pas été encaissé ou déposé.

[7] En raison de la confusion causée par Del Management Solutions Inc., un arriéré de loyer d’un mois a été produit. Les intimés ont déposé une requête d’expulsion devant la Commission de la location immobilière (CLI). Conformément à une ordonnance de la CLI datée du 21 avril 2009, l’appelant a été expulsé de son appartement.

[8] Quand l’appelant est revenu de voyage, il a constaté qu’il n’avait plus d’appartement. Il a donc résidé dans des abris à Toronto pour quelque temps et, par la suite, est retourné à Montréal. Le 16 avril 2010, il a demandé une révision de l’ordonnance de la CLI. La CLI a entendu la demande de révision puisque l’appelant a démontré qu’il était à l’étranger pour des raisons médicales le jour de l’audience initiale.

[9] Dans une ordonnance en révision datée du 17 mai 2010, la CLI a confirmé l’ordonnance d’expulsion et a conclu :

(a) que l’ordonnance ne contenait pas d’erreurs graves et qu’aucune erreur grave n’avait été commise sur le plan de la procédure;

(b) qu’il n’y avait pas d’erreurs dans le calcul du loyer;

(c) que les intimés avaient exécuté l’ordonnance en toute légalité; et

(d) qu’il n’y avait rien d’illégal dans la façon dont on avait disposé des biens du locataire.

[10] L’appelant n’a pas fait appel de la décision de la CLI. Selon les renseignements qu’il avait reçus, il croyait que, puisqu’il cherchait seulement à être compensé pour les biens perdus et à être indemnisé pour le préjudice qu’il a souffert, il devait porter plainte à la Cour supérieure. Il a donc intenté une poursuite contre les intimés pour 32 000 $ en dommages économiques, 118 000 $ en dommages moraux et 100 000 $ en dommages punitifs et exemplaires. Dans sa poursuite, l’appelant prétend que les intimés ont agi illicitement ou en mauvaise foi en l’expulsant de son logement et ont agi abusivement et illégalement en disposant de ses biens. Selon l’appelant, les intimés savaient que l’appelant était à l’extérieur du pays et qu’il avait agi de façon raisonnable pour assurer que le loyer serait payé pour les mois de son absence, y compris le mois d’octobre 2008. Somme toute, la négligence des intimés est la cause des dommages que l’appelant a encourus.

[11] Les intimés ont par la suite présenté leur motion pour radier la déclaration de l’appelant. La juge de motion a accordé la motion ayant conclu que toutes les plaintes et allégations que l’appelant a faites dans sa déclaration avaient déjà été réglées dans la décision de la CLI. Il serait donc un abus de procédure de permettre l’appelant de remettre en cause les mêmes plaintes sur lesquelles la CLI a déjà statué.

[12] Devant nous, l’appelant maintient qu’il ne cherche pas à casser la décision de la CLI puisqu’il ne cherche pas à retourner dans son appartement. Selon son dire, la procédure appropriée pour obtenir le remède qu’il recherche est d’intenter une poursuite à la Cour supérieure. C’est l’avis qu’il aurait reçu d’une clinique d’aide juridique.

[13] Au cours de ses représentations, l’appelant a fait valoir que la décision de la CLI est truffée d’erreurs de fait. Il maintient que, si on corrige ces erreurs, il devient clair que la décision de la CLI est tout simplement intenable.

[14] Certaines des erreurs importantes que l’appelant a fait valoir sont que :

(a) la CLI a conclu que l’appelant avait envoyé aux intimés des fonds certifiés au montant de 458,50 $ « en remplacement d’un chèque sans provision ». Ceci est faux, car ce n’était pas un chèque retourné sans provision. Le chèque a été retourné parce que les intimés ont déposé le chèque avant la date inscrite, ce qui est confirmé par la lettre d’excuse que Del Management Solutions Inc. a envoyée à l’appelant;

(b) la CLI a conclu que « même si le locateur avait reçu la lettre recommandée et si les fonds avaient été portés au crédit du locataire, il aurait quand même eu un petit arriéré de loyer de 50 sous, ce qui donnait au locateur le droit de présenter sa requête ». L’appelant a produit le chèque postdaté original ainsi que le chèque qu’il a envoyé par lettre recommandée, et il appert que le montant des deux chèques est précisément le même, soit de 458,50 $. Ainsi, contrairement à la conclusion de la CLI, il n’y aurait pas eu d’arriéré si les intimés avaient récupéré la lettre recommandée que l’appelant avait envoyée;

(c) la CLI a conclu que, puisque l’appelant a envoyé les fonds par courrier recommandé, « il aurait donc pu déterminer facilement que le locateur n’avait pas reçu sa lettre ». En réponse, l’appelant a produit de la documentation confirmant qu’il était à l’extérieur du pays et qu’il aurait donc été difficile sinon impossible pour l’appelant de savoir que la lettre recommandée n’avait pas été ramassée par les intimés. De plus, son absence du pays était chose connue par les intimés. C’était la raison même pour les chèques postdatés.

Analyse

[15] Ainsi, selon le dossier que l’appelant nous a présenté, il semble y avoir des questions sérieuses quant aux conclusions de fait tirées par la CLI. Si l’appelant établit que ces erreurs, et possiblement d’autres, ont été commises par la CLI, il se peut qu’un tribunal en vienne à la conclusion qu’il y a eu erreur de droit en ce que la décision du tribunal est tout simplement déraisonnable : voir Blanchard v. Control Data Canada Ltd., 1984 CanLII 27 (CSC), [1984] 2 S.C.R. 476, aux p. 494-95; Shooters Sports Bar Inc. v. Ontario (Alcohol and Gaming Commission) (2008), 2008 CanLII 25052 (ON SCDC), 238 O.A.C. 9 (Cour divisionnaire), au par. 38. Par contre, cette détermination n’est pas une que nous pouvons faire. Cette question doit être tranchée par la cour appropriée, c'est-à-dire la Cour divisionnaire.

[16] Nous reconnaissons que les circonstances sont insolites. Selon le paragraphe 207(2) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, L.O. 2006, c. 17, l’appelant aurait pu déposer une déclaration à la Cour supérieure si les sommes réclamées dans la poursuite étaient au-delà du montant qui peut être accordé par la CLI. Au terme du paragraphe 207(1), la CLI peut accorder à un locataire une somme ne dépassant pas 25 000 $.[^1] Nous n’avons pas le dossier pour la comparution devant la CLI et ne savons donc pas si l’appelant réclamait un dédommagement lors de l’audience et, si oui, le montant de sa demande. Le paragraphe 207(3) limite, dans certaines circonstances, le droit de l’appelant de formuler une demande à la Cour supérieure pour des sommes au-delà du 25 000 $. Tout dépendant de si l’appelant avait fait une demande lors de la comparution devant la CLI et du montant de cette demande, le paragraphe 207(3) pourrait être pertinent.

[17] La difficulté, par contre, est qu’en avril 2010, l’appelant n’a pas intenté une poursuite en Cour supérieure. Il a plutôt demandé une révision de l’ordonnance de la CLI. Lorsqu’un locataire présente une requête à la Commission, la Commission a, tel que prévu au paragraphe 168(2), « compétence exclusive pour décider des requêtes présentées en vertu de la présente loi et pour traiter des questions à l’égard desquelles celle-ci la rend compétente. » La compétence de la Commission comprend la compétence pour régler toute question découlant de la disposition des biens abandonnés lorsqu’un locataire quitte ou est expulsé de son logement (article 41) ainsi qu’ordonner un paiement pour dédommager le locataire (article 207). Ainsi, la CLI pouvait, lors de l’audition de la demande de révision, accorder à l’appelant jusqu’à 25 000 $ en dommages-intérêts et cela même en l’absence d’une motion ou demande formelle de sa part (article 82).

[18] Suite à l’audience, la CLI a rendu une décision dans laquelle elle a considéré et rejeté chacun des points soulevés par l’appelant. Donc, toutes les questions soulevées par l’appelant, y inclus son droit à un dédommagement, ont été tranchées par la CLI. Sans démontrer qu’il y a eu un vice quelconque dans son expulsion de son appartement ou dans la disposition de ses biens, l’appelant ne peut pas avoir gain de cause. Dans sa déclaration, l’appelant soulève les mêmes questions précises décidées par la CLI et, à notre avis, la juge de motion était en droit de conclure que la présente déclaration constituait un abus de procédure. L’appelant ne peut, dans une autre procédure, remettre en cause les plaintes déjà réglées par la CLI.

[19] Si l’appelant désire poursuivre sa demande pour dommages-intérêts, il devra faire appel de la décision de la CLI. Pour ce faire, il devra obtenir de la Cour divisionnaire une extension aux délais prévus pour faire appel. Nous notons qu’il a déposé sa déclaration à l’intérieur du délai prévu pour faire appel. Si l’extension est accordée, l’article 210 de la Loi prévoit que l’appelant peut faire appel sur une question de droit d’une décision de la CLI. Le droit d’appel est à la Cour divisionnaire.

[20] Pour établir qu’il y a erreur de droit, l’appelant devra démontrer que la CLI n’a pas respecté un ou des principes de droit. À cet égard, il y a eu référence au cours des plaidoiries qu’il se pourrait que la CLI n’a pas tenu compte de la décision Mputu v. Wright, [2004] O.J. No. 6055 (S.C.), et l’obligation du locateur d’agir de façon raisonnable dans les circonstances à l’égard de la disposition des biens du locataire. Aussi, tel que nous l’avons noté, l’appelant prétend que la CLI a commis des erreurs de fait et que ces erreurs sont telles que la décision devient déraisonnable. Ce sera à la Cour divisionnaire de décider si ces points constituent une erreur de droit aux fins d’un appel aux termes de la loi, mais seulement si l’appelant choisit de poursuivre l’affaire à cette cour et si la cour lui accorde le délai nécessaire pour faire appel de la décision du CLI.

Disposition

[21] Puisque les intimés ne demandent pas de dépens, l’appel est donc rejeté sans dépens.

« K.M. Weiler j.c.a. »

« Paul Rouleau j.c.a. »

« Karakatsanis j.c.a. »

[^1]: La loi prévoit que la Commission a compétence jusqu’à concurrence de la plus élevée de 10 000 $ et de la compétence d’attribution de la cour des petites créances. La compétence d’attribution de la cour des petites créances est présentement 25 000 $.