Laplante c. Bellemare, 2025 ONCS 1289

Numéro de dossier du greffe : FC-2021-110
Date du jugement : 26 février 2025
Date d'audience : 3, 4, 6, 10, 11, 12, 19, 20 octobre 2023, avec arguments écrits le 8 août 2024 et le 25 octobre 2024
Cour supérieure de justice de l’Ontario
Entre :
Sylvain Laplante, Requérant
et
Karen Bellemare, Intimée

Benoit Richer, pour le Requérant
Bruno J. Sharpe, pour l’Intimée

Juge : Marc Labrosse

Motifs du jugement

Aperçu

[1] Les parties, Karen Bellemare et Sylvain Laplante, se sont fréquentées durant certains blocs de temps entre 2008 et 2020. Les dates précises de leur cohabitation sont contestées. La relation est marquée par de nombreuses périodes de séparation et les parties ne s’entendent pas sur les dates de ces périodes de séparation.

[2] Les parties ont commencé à cohabiter en 2008. Après une période de séparation en 2011 ou 2012, ils ont recommencé leur relation en 2013 et, par la suite, une résidence au 68, rue Manitou à Embrun fut achetée le 25 octobre 2013. Cette résidence était uniquement au nom de l’intimée, Karen Bellemare.

[3] Au fil des années, le requérant, Sylvain Laplante, a fait de nombreux transferts d’argent à Karen. De 2013 à 2019, Sylvain identifie au-delà de 150 000 $ qu’il aurait transféré à Karen sans compter l’argent comptant pas déposé. Sylvain prétend également qu’il a contribué au-delà de 5 875 $ au coût d’achat de la maison provenant de ses chèques de paie, tandis que Karen aurait contribué une somme équivalente provenant de son régime enregistré d’épargne-retraite (REER). Sylvain a aussi assumé sa part de deux prêts de 3 000 $.

[4] Il n’y a aucun doute que Sylvain a contribué des sommes importantes aux dépenses associées avec le 68 Manitou. Toutefois, il est nécessaire de considérer comment le droit applicable caractérise la nature de ses contributions. S’agit-il d’un loyer et d’une contribution aux dépenses communes telles que le prétend Karen? D’autre part, s’agit-il d’un partage équitable de la mise de fonds pour l’hypothèque ou un enrichissement sans cause pour Karen?

[5] Je conclus que Sylvain a atteint son fardeau de démontrer que ses contributions à la mise de fonds pour l’hypothèque permettant l’achat de la résidence au 68 Manitou, en n’étant pas propriétaire, constituent une fiducie résultoire découlant des circonstances d’achat, ainsi qu’un enrichissement sans cause par Karen au profit de Sylvain. Ce dernier a donc le droit à une compensation monétaire pour son intérêt ou ses contributions au fil des années.

[6] Toutefois, je ne suis pas d’accord que la contribution de Sylvain lui mérite un partage égal des fonds détenus en fiducie provenant de la vente du 68 Manitou. Sylvain n’a pas contribué à l’hypothèque pour la maison après le 31 décembre 2019. Il y a aussi une somme importante donnée par Karen en février 2020 qui doit lui être remboursée. Conséquemment, certains ajustements doivent être faits pour tenir compte des contributions additionnelles de Karen.

Le contexte factuel

[7] Karen et Sylvain ont cohabité pendant environ 12 ans. Il s’agit d’une période marquée par de nombreuses séparations. Ils ne se sont jamais mariés et n’ont pas d’enfants ensemble.

[8] Au début de la relation en 2008, Karen avait trois enfants de son premier mariage, deux garçons et une fille. En 2008, Christopher avait 15 ans, Nicholas avait 14 ans et Kaitlyn avait 3 ans. Tragiquement, Nicholas est décédé en janvier 2013.

[9] De sa part, Sylvain avait deux filles de son premier mariage. En 2008, Samantha avait 11 ans et Josée avait 8 ans.

[10] Au moment des premières communications au printemps 2008, Karen était mariée et habitait avec son mari. Au mois d’avril 2008, Karen a loué un appartement à Casselman, Ontario et elle vivait là avec ses enfants. À la fin octobre 2008, Karen et Sylvain ont loué une maison avec trois chambres au 841, rue Principale à Casselman. Sylvain avait ses filles la fin de semaine. Les garçons de Karen n’ont pas bien accepté la séparation et n’avaient pas une bonne relation avec Sylvain. Les parties ont cohabité de la fin 2008 à la fin de l’été 2011 lorsqu’ils se sont séparés et que Sylvain est allé habiter à Vaudreuil-Dorion, Québec pour quelques mois.

[11] En septembre 2012, Sylvain est retourné vivre à Casselman avec Karen, mais il y avait encore beaucoup de conflits avec les garçons de Karen. Les parties se sont séparées le ou vers le mois de novembre 2012 et Karen est allée habiter à Orléans, Ontario. C’est durant ce temps séparé, en janvier 2013, que Nicholas est décédé.

[12] En mars 2013, les parties ont recommencé à se voir pendant que Sylvain habitait à Casselman et que Karen habitait à Orléans. Ils ont discuté l’achat d’une maison. Sylvain a témoigné que l’intention initiale était de l’acheter ensemble et qu’ils sont allés à la Caisse Populaire ensemble pour être approuvés pour une hypothèque. Karen semblait incertaine de la date lorsqu’ils sont allés à la Caisse Populaire et croyait que c’était plus tôt que la date signifiée par Sylvain.

[13] Sylvain décrit que les parties sont allées voir une maison ensemble à St-Albert, Ontario et ensuite ils ont trouvé la maison au 68 Manitou pour un prix d’achat de 235 000 $. À cette époque, Sylvain souligne que son crédit n’était pas bon. Il avait fait faillite en 1997 et il n’a pas été approuvé avec Karen. Karen avait également fait faillite vers 2008, mais son crédit était suffisamment bon qu’elle a été acceptée pour accorder une hypothèque avec l’assistance d’un courtier en hypothèques.

[14] Le contrat d’achat pour la maison fut signé le 6 août 2013 et prévoyait une date de fermeture à la fin octobre. Sylvain décrit qu’il a quitté son logement à Casselman pour aller vivre avec Karen à Orléans afin d’économiser de l’argent. C’est durant cette période que Sylvain donnait ses chèques de paie à Karen et, selon lui, c’était pour créer la mise de fonds pour l’hypothèque permettant l’achat du 68 Manitou. Selon Karen, les fonds donnés par Sylvain étaient pour couvrir les dépenses à Orléans et aussi pour établir un prêt que Sylvain faisait à Karen pour le dépôt sur la maison. À compter du début septembre 2013, et jusqu’à la date de fermeture de l’achat du 68 Manitou, Sylvain a donné sept chèques de paie à Karen qui ont été déposés dans le compte de banque à Karen au montant total de 5 959,52 $.

[15] De sa part, Karen a soustrait 5 132,97 $ des fonds de son REER pour la mise de fonds. La somme requise pour le dépôt et les frais d’achat s’élevaient à environ 16 000 $. La balance des frais d’achat a été obtenue par le biais de deux prêts de 3 000 $. Le premier prêt était de la sœur de Karen, Nicole Bellemare, et le deuxième prêt de sa cousine, Joyce Patenaude. Sylvain maintient que le remboursement de ces deux prêts a été fait en partie des sommes qu’il envoyait mensuellement à Karen, et qu’il est allé livrer des paiements en argent comptant à la fille de Joyce Patenaude.

[16] Dans un texto du 9 janvier 2020, Karen reconnait la mise de fonds initiale lorsque Sylvain lui demande combien ils avaient donné pour le « cash down de la maison ». La réponse de Karen était : « 5%, donc 11,750 diviser en deux. »

[17] Sylvain a témoigné que lorsque les parties ont fait une demande conjointe pour obtenir l’hypothèque au 68 Manitou, ils ont été refusés en raison du mauvais crédit de Sylvain. Par la suite, Karen a été approuvée seule avec l’aide d’un courtier en hypothèques. Karen nie qu’ils ont fait une demande conjointe et elle a témoigné que le plan était toujours qu’elle achèterait la maison seule et que l’hypothèque serait seulement en son nom. La transaction pour l’achat de la maison au 68 Manitou fut conclue le 25 octobre 2013. Karen était l’unique propriétaire et elle a consenti une hypothèque de 5 ans à Computershare Trust Company of Canada au montant de 229 389,38 $.

[18] À l’automne 2018, Karen a renouvelé l’hypothèque de la maison sans l’implication de Sylvain. Sylvain a témoigné qu’il était inquiet à ce point, car il n’avait pas de sécurité pour ce qu’il contribuait au 68 Manitou.

[19] Au mois d’octobre 2019, Karen a changé son testament pour confirmer que si, au moment de sa mort, ils habitent encore dans sa maison, le titre de la maison sera transféré à Sylvain. Sylvain a témoigné que cette décision par Karen était pour rassurer Sylvain que son intérêt dans la maison serait protégé.

[20] Karen a fait évaluer la propriété au 68 Manitou. À compter du 30 novembre 2019, la maison est évaluée à 290 000 $.

[21] Sylvain a fourni une analyse qu’il présente comme un tracing bancaire des sommes qu’il a remises à Karen. Le tracing bancaire commence le 5 septembre 2013 et prend fin le 16 octobre 2020. Entre 2013 et 2020, Sylvain identifie 158 519,41 $ en paiements qu’il aurait donnés à Karen. De plus, durant la même période, il identifie des dépôts au compte de Karen au montant de 149 349,41 $. Sylvain est d’avis que la différence entre les retraits du compte de Sylvain et les dépôts au compte de Karen sont attribuables à l’argent comptant non déposé qu’il lui aurait donné.

[22] L’analyse du tracing bancaire a été faite en grande partie par Sylvain avec l’aide de l’adjointe de son avocat, Mme Delorme. Sylvain et Mme Delorme ont témoigné sur la méthodologie pour faire le tracing bancaire. Sylvain a expliqué que les montants ont changé au fil du temps en raison du fait que Sylvain obtenait des informations supplémentaires. En particulier, les informations sont devenues beaucoup plus fiables une fois que Karen a divulgué les détails de son compte bancaire avec la Caisse Populaire. Karen a aussi témoigné qu’il y a certains transferts qui sont parvenus ou qui ont été envoyés à un compte d’épargne qui n’est pas en preuve. De plus, selon Karen, il y avait des transferts qui ont rapport avec ses enfants, mais elle ne pouvait pas les identifier avec certitude.

[23] Mme Delorme a témoigné sur l’évolution des informations et le processus qu’elle a suivis pour faire le tracing. Elle a décrit qu’elle se fiait parfois aux informations de Sylvain concernant certaines transactions. L’information sur le tracing est devenue plus claire lorsque Karen a fourni les détails de son compte de chèque. Mme Delorme a confirmé qu’elle n’avait pas toutes les informations, mais qu’elle a fait de son mieux avec les informations données. Sa preuve n’a pas été beaucoup remise en question en contre-interrogatoire.

[24] Sylvain a fourni des preuves de comment les transactions avaient généralement eu lieu. Il recevait son chèque de paie le vendredi chaque deux semaines et il se rendait à la banque. Il déposait son chèque et ressortait la somme à donner à Karen, souvent en comptant ou, après 2015, par virement électronique. Sylvain a identifié de nombreux dépôts dans le compte de Karen qui représentent le dépôt de ses chèques de paie. Il a aussi fait le lien entre plusieurs retraits en argent comptant qui sortaient en premier de son compte et des dépôts de la même somme dans le compte de Karen par Dépôt Guichet Automatique (DGA). La pièce 26 démontre les divers codes d’opération de la Caisse Populaire Desjardins.

[25] Karen a témoigné sur la source des dépôts. Elle a témoigné qu’entre 2013 et 2015, Sylvain lui payait les sommes qu’elle calculait pour les épiceries, les services publics et le loyer. Après 2015, 99 pour cent des paiements par Sylvain étaient par virement direct.

[26] Elle a témoigné qu’après l’achat de la maison, le loyer était 750 $ par mois et que Sylvain ne payait pas toujours le même montant. Karen fut présentée avec quelques courriels lorsqu’elle demandait des sommes de Sylvain. Un exemple d’une demande d’argent se retrouve à la pièce 5. Ce document indique qu’elle demande des montants pour Enbridge, Rogers, Hydro et « maison ». Elle n’a jamais pu démontrer une référence au paiement du « loyer » et ses explications à savoir pourquoi elle n’a jamais fait mention d’un « loyer » n’étaient pas convaincantes. À d’autres temps, Karen envoyait un message qui disait : « Peux tu transferer 575? Merci ». Dans ses plaidoiries, Karen ne fait aucune mention que Sylvain payait un loyer.

[27] Durant les années suivant l’achat du 68 Manitou, la preuve démontre que Sylvain a fait de nombreux transferts bancaires à Karen, et il réclame aussi lui avoir donné beaucoup d’argent comptant. Il a présenté une comptabilisation qui suggère qu’entre 2013 et 2020, il dit avoir contribué 158 519,41 $ envers le 68 Manitou. Il souligne que ces contributions ont directement payé pour sa part des emprunts qu’ils ont remboursés à Nicole Bellemare et Joyce Patenaude, les dépenses associées avec la maison et le paiement de l’hypothèque. Il insiste qu’il n’ait jamais payé un loyer. Sylvain précise que Karen lui envoyait des messages sur une base régulière concernant sa contribution aux dépenses mensuelles et qu’il lui donnait ce qu’elle demandait soit en comptant ou en transfert bancaire.

[28] Karen nie la version des faits présentée par Sylvain, spécifiquement la nature de leur relation, les dates de la relation et que les paiements de Sylvain représentent sa contribution au coût de l’hypothèque. Karen précise que les paiements de Sylvain représentent simplement le paiement d’un loyer et une contribution aux dépenses. Elle ne lui a jamais demandé de contribuer au coût de l’hypothèque.

[29] Sylvain a témoigné que Karen faisait toute la comptabilisation. Elle payait toutes les factures et il se fiait à elle pour savoir sa part. En considérant l’hypothèque, Sylvain a présenté un tableau de tous les paiements faits sur l’hypothèque de novembre 2013 à juillet 2021. La somme totale des paiements d’hypothèque est d’environ 134 819,76 $. En excluant 2020 et 2021, le montant s’élève à 106 409,73 $.

[30] De plus, les deux parties ont témoigné concernant de nombreuses améliorations faites au 68 Manitou. Au fil des années, ils ont remplacé les portes et fenêtres, changé les armoires dans la cuisine, remplacé la piscine et installé des foyers à gaz. La majorité de ses améliorations ont été financées par Karen et elle a assuré le paiement des factures. Les parties n’étaient pas toujours d’accord sur les faits entourant les paiements et si Sylvain a toujours payé sa part. À la conclusion du procès, Sylvain a consenti qu’il avait reçu une somme de 11 000 $ de Karen en février 2020 et que toute somme à laquelle il a droit devrait être réduite par ce montant.

[31] Sans préavis à Sylvain, Karen a mis la propriété au 68 Manitou à vendre à l’été 2021. La vente fut conclue le 8 juillet 2021 pour la somme de 482 500 $ et le produit net de vente était 260 629,64 $.

Les questions en litige

[32] En raison de la perspective très différente présentée par les parties concernant la nature de leur relation et les transferts d’argent entre eux, le tribunal doit donc trancher les sujets suivants :

a. Définir les périodes de cohabitation et de séparation;
b. La caractérisation des paiements faits par Sylvain;
c. La fiducie résultoire découlant des circonstances d’achat;
d. L’enrichissement sans cause de Karen; et
e. La valeur de l’intérêt à Sylvain dans le 68 Manitou, s’il y a lieu.

Analyse

Les périodes de cohabitation

[33] Les sept années de 2013 à 2020 sont marquées par de l’incertitude au niveau du statut de la relation. Dans sa plaidoirie, Karen plaide les périodes de séparation suivantes :

a. Printemps 2010 à printemps 2011;
b. Novembre 2012 à septembre 2013;
c. Hiver 2015 à automne 2015; et
d. Depuis novembre 2019.

[34] De sa part, Sylvain a plaidé les périodes de séparation suivantes :

a. Novembre 2012 à mars 2013;
b. 1 février 2020 avec une réconciliation qui n’est pas précisée; et
c. Depuis le 14 octobre 2020.

[35] En considérant les questions en litige dans ce procès, je suis d’avis qu’il n’est pas pertinent de considérer les périodes de séparations qui précèdent l’achat du 68 Manitou. À compter du 1 septembre 2013, Sylvain avait quitté son appartement à Casselman et habitait comme couple avec Karen à Orléans. Le premier chèque de paie de Sylvain du mois de septembre 2013 est déposé dans le compte de Karen le 5 septembre.

[36] En effet, ce sont les dernières périodes de séparation alléguées par Karen qui pourraient possiblement avoir de la pertinence dans le contexte de ce litige.

[37] Karen allègue une séparation de l’hiver 2015 à l’automne 2015, mais elle n’est pas précise sur les dates. Sylvain dépose des photos de la fin février 2015 et de la fin septembre 2015 qui suggèrent que le couple était ensemble. Toutefois, Sylvain accepte qu’il ait loué un appartement à Rigaud, Québec durant les mois de mai et juin 2015.

[38] En considérant les transferts bancaires, Sylvain allègue avoir donné 460 $ au mois de mai et 400 $ au mois de juin 2015. Le 3 juillet 2015, le chèque de paie de Sylvain est déposé dans le compte bancaire de Karen. Il y a aussi de nombreux retraits en argent comptant au mois d’août 2015 et au mois de septembre, les transferts bancaires et des dépôts correspondants recommencent. La preuve appuie une séparation pour les mois de mai et juin 2015. Autrement, la période de séparation alléguée par Karen n’est pas reflétée dans la preuve.

[39] En considérant la date finale de séparation, c’est cette date qui prend possiblement plus de pertinence. Karen allègue une séparation à compter de novembre 2019. Cette date correspond à l’évaluation de la propriété qui donne une valeur de 290 000 $ à compter du 30 novembre 2019.

[40] Sylvain allègue une séparation à compter du 14 octobre 2020.

[41] En regardant le tracing bancaire, les contributions régulières de Sylvain arrêtent le 31 décembre 2019, à part du mois de juin 2020 lorsqu’il a contribué 782,00 $ au compte de Karen par virement et sans explications.

[42] En considérant le compte à Karen, il y a certains dépôts en janvier, février et mars 2020, mais ceux-ci ne sont pas associés à Sylvain. En grande partie, la structure des dépôts change complètement à compter du mois de janvier 2020, exception pour juin 2020.

[43] La preuve du statut de la relation entre Sylvain et Karen à compter du mois de novembre 2019 jusqu'au mois de novembre 2020 est difficile à comprendre. Ni l'une ni l'autre des parties n’a réussi à convaincre le tribunal d'une date de séparation exacte. Malgré la plaidoirie de Karen, il est clair en considérant le tracing bancaire et les communications entre les parties qu’ils étaient encore un couple à compter du 31 décembre 2019. Les contributions financières de Sylvain ont continué jusqu'à la fin de 2019 et la preuve démontre qu’à différents moments jusqu’à la fin de l’été 2020, les parties semblaient être un couple. Cependant à compter du mois de février 2020, Sylvain avait son propre logement et dans les communications il se référait au 68 Manitou comme étant la résidence de Karen.

[44] En considérant la preuve de la date finale de séparation de Karen, je ne suis pas persuadé que cette date a eu lieu avant la fin de l'été 2020. La preuve était que les parties voyageaient encore comme couple, et la preuve de Karen n'est pas convaincante qu'elle se sentait obligée de continuer à faire des activités avec Sylvain. Malgré le fait que les parties avaient des résidences séparées, les activités des parties ont continué durant l'année 2020 avec Sylvain qui aidait avec la construction de la plate-forme pour la piscine et en particulier, pour une raison inconnue, il y a eu de nombreux transferts bancaires durant le mois de juin 2020.

[45] Dans toutes les circonstances, je suis incapable de conclure que la date de séparation a eu lieu avant septembre 2020, car c'est à ce temps-là que les messages entre les parties suggèrent un déménagement et une séparation des finances.

[46] Toutefois, pour les fins de ce procès, je n'ai pas trouvé la date de séparation ultime qui est particulièrement pertinente à la question à savoir comment considérer la contribution de Sylvain au 68 Manitou. Le tracing bancaire démontre de façon définitive que les contributions régulières de Sylvain ont arrêté à la fin de décembre 2019. Pour les motifs énoncés plus tard dans cette décision, ce n'est pas la date de séparation entre les parties qui est pertinente, mais plutôt la date que Sylvain a cessée de contribuer à l’hypothèque. De toute façon, je conclus que la relation entre les parties a finalement pris fin en septembre 2020.

[47] Les parties ont placé beaucoup d’emphase au procès sur la dispute concernant les périodes de cohabitation. Sylvain a déposé de nombreuses photos des parties et des textos qui suggèrent que les périodes de séparation alléguées par Karen ne sont pas exactes. Pour la majorité du temps, l’impact sur le processus décisionnel est minime. Je suis d’avis que le montant des contributions de Sylvain est plus pertinent ainsi que la durée de ses contributions.

[48] À titre d’exemple, il y a certains temps que le couple fût ensemble, mais qu’ils aient occupé deux résidences. Karen habitait à temps plein dans la maison au 68 Manitou et Sylvain partageait son temps entre le 68 Manitou et son appartement à Casselman. De plus, il y avait une période de temps que Sylvain habitait encore à Vaudreuil et il habitait par la suite majoritairement au 68 Manitou suivant une réconciliation. En grande partie, j’accepte la preuve de Sylvain que lorsqu’il avait aussi un logement à location, qu’il ne contribuait plus à l’hypothèque du 68 Manitou. C’est pour cette raison qu’il est impossible de simplement considérer l’intérêt à Sylvain comme étant un partage égal en raison du fait que ses contributions à l’hypothèque ont pris fin longtemps avant la vente de la propriété.

[49] Toutefois, le tribunal ne peut pas ignorer le fait que durant une période de sept ans, Sylvain a identifié des transactions d’environ 150 000 $ sous forme de retraits, chèques de paie, autres chèques, dépôts d’argent comptant et des transferts déposés par Karen dans son compte. De plus, il y a près de 9 000 $ qu’il attribue à des paiements en argent comptant non déposés. Il était impossible pour Sylvain de préciser la source de chaque transfert et chaque retrait en argent comptant. Il est raisonnable de penser que certains retraits ont été utilisés à d’autres fins. En considérant toute la preuve, je suis d’avis qu’il est raisonnable de conclure que la contribution de Sylvain en chèques, transferts et argent comptant à compter de la date d’achat du 68 Manitou au 31 décembre 2019 s’élève à 150 000 $.

[Suit l'analyse détaillée, la caractérisation des paiements, la fiducie résultoire, l'enrichissement sans cause, la réparation, la conclusion et les dépens, comme dans le texte original.]

Conclusion

[113] Je conclus donc que Sylvain a fait preuve qu’il a droit à une réparation monétaire pour une fiducie résultoire découlant des circonstances d’achat ainsi qu’en fonction de la copropriété familiale. Le calcul nécessaire serait d’identifié la moitié de l’équité dans la propriété (130 314,82 $) au moment de la vente plus les intérêts accumulés. De ce montant, il faut déduire 50 pour cent des paiements hypothécaires faits par Karen depuis le 1 janvier 2020 (14 205,02 $) ainsi que la somme de 11 000 $ que Sylvain reconnait qu’il a reçu de Karen et doit rembourser pour un total de 105 109,80 $.

[114] Le calcul serait le même pour l’enrichissement sans cause d’une coentreprise familiale.

[115] Enfin, la réparation monétaire juste pour l’enrichissement sans cause en considérant la valeur reçue par Karen serait de 91 375 $ moins le 11 000 $ reçu, un total de 80 375 $.

Dépens

[116] Si les parties sont incapables de s'entendre sur la question des dépens, elles pourront me présenter des représentations écrites. Les deux parties me feront parvenir leurs représentations sur les dépens dans les trente (30) jours suivant la diffusion de la présente décision. Chaque partie aura quinze (15) jours par la suite pour une réponse de deux (2) pages, plus les pièces. Les parties devront respecter la Règle 4.01 des Règles de procédure civile, R.R.O. 1990, Règl. 194.

Juge Marc Labrosse
Publié le : 26 février 2025