Bourbonnais c. Bourbonnais, 2024 ONCS 3248

RÉFÉRENCE : Bourbonnais c. Bourbonnais, 2024 ONCS 3248 N os DE DOSSIER DU GREFFE : CV-23-68/CV-23-68-A1 DATE : 06-06-2024

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE - ONTARIO

OBJET : Lucille Bourbonnais, requérante/intimée à la Requête Reconventionnelle ET André Bourbonnais, intimé/requérant à la Requête Reconventionnelle

MOTIFS : Monsieur le juge Marc Smith

AVOCATS : Félix Poliquin-Boutin, avocat pour Lucille Bourbonnais Sophie Sauvé et Pierre Champagne, avocats pour André Bourbonnais

DATE D’AUDIENCE : le 1er mai 2024

Motifs de la Décision

Le juge M. Smith

[1] Lucille Bourbonnais (« requérante ») est la mère d’André Bourbonnais (« intimé »). Mère et fils sont copropriétaires d’une propriété sise au 1169, chemin Montée Benoit, à Casselman, Ontario (la « Propriété »), depuis 2019.

[2] La Propriété est la résidence principale de l’intimé.

[3] Pour diverses raisons, les parties sont en conflit.

[4] La requérante demande que la Propriété soit vendue et que les produits de la vente soient divisés à parts égales.

[5] L’intimé recherche entre autres par voie de requête reconventionnelle, une ordonnance déclarant que l’intérêt de la requérante dans la Propriété est détenu en fiducie au bénéfice de l’intimé, et une ordonnance retirant la requérante du titre de la Propriété, sans contrepartie.

Survol des faits

[6] En 2019, l’intimé fait une offre pour acheter la Propriété. Ce serait sa première maison. Il doit obtenir un prêt hypothécaire.

[7] La banque exige un cosignataire car il ne remplit pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire. À la demande de l’intimé, la requérante accepte d’être cosignataire.

[8] Au moment de l’achat de la Propriété, le revenu annuel de l’intimé est d’environ 55 000 $. Quant à la requérante, elle reçoit la pension de la Sécurité de la vieillesse et la pension de retraite du Régime de pensions du Canada.

[9] Me Pierre Charron est mandaté pour conclure la transaction immobilière. Les parties sont inscrites sur le titre de la Propriété comme étant copropriétaires, dans le cas de l’intimé, peut-être à son insu.

[10] Pour conclure la transaction, l’intimé doit débourser la somme de 16 246,35 $. Il utilise l’argent de son compte courant, des investissements et un don de 7 000 $ du copain de la requérante, monsieur Réjean Besner.

[11] En 2021, il y a des conflits entre les parties. Ces conflits s'intensifient au point où les parties ne se parlent plus.

[12] Au mois d'août 2023, le prêt hypothécaire doit être payé ou renégocié. L’intimé est approuvé par la banque comme seul signataire pour un nouveau prêt hypothécaire. Il demande à la requérante de se retirer du titre de la Propriété, ce qu'elle refuse.

[13] La requérante veut sa part égale de la Propriété. Elle commence cette requête demandant la vente de la Propriété.

[14] L’intimé recherche une déclaration que la requérante détient 50 % du titre de la Propriété en fiducie au bénéfice de son fils. En plus, l’intimé demande une ordonnance d’enjoindre à la requérante de lui rembourser les dépenses et dommages liés au refus de la requérante de procéder au refinancement de la Propriété.

Les questions en litige

[15] Les trois questions en litige sont les suivantes :

a. Est-ce que la requérante a droit à une ordonnance de partage et de vente de la Propriété ? b. Dans la négative, qu'advient-il de la Propriété ? c. Y a-t-il lieu d’accorder une ordonnance d’enjoindre à la requérante de rembourser les dépenses ou dommages ?

Les principes juridiques

[16] En vertu de l'article 2 de la Loi sur le partage des biens-fonds, L.R.O. 1990, c. P.4., les tenants conjoints « peuvent être contraints à subir ou à effectuer le partage ou la vente d'une partie ou de la totalité de ce bien-fonds ».

[17] Il existe à première vue un droit du copropriétaire au partage d'une propriété. Une ordonnance de partage ou de vente doit être rendue à moins qu'il existe une raison suffisante de ne pas la rendre, comme une conduite malveillante, oppressive et vexatoire. Le fardeau de preuve incombe à la partie qui désire empêcher le partage ou la vente : Brienza c. Brienza, 2014 ONSC 6942, aux paras. 22-25.

[18] Les éléments requis pour un enrichissement sans cause sont : (a) le défendeur s’est enrichi ; (b) le demandeur a subi un appauvrissement correspondant ; (c) l’enrichissement du défendeur et l’appauvrissement du demandeur ont eu lieu en l’absence d’un motif juridique : Pettkus c. Becker, aux paras. 36 à 41.

[19] Lorsqu’un enrichissement sans cause est établi, le tribunal peut accorder une restitution qui peut prendre deux formes : soit une réparation pécuniaire ou une réparation fondée sur le droit de propriété : Thompson c. Swietlinski Estate, 2019 ONSC 7310, au para. 17.

[20] La réparation fondée sur le droit de propriété est la fiducie par interprétation. Toutefois, le tribunal ne peut pas accorder cette fiducie à moins que le demandeur établisse deux choses : (a) qu’une réparation pécuniaire est insuffisante ; (b) que la contribution du demandeur à la base de l’action a un lien ou un rapport de causalité avec le bien qui est grevé d’une fiducie par interprétation : Kerr c. Baranow, 2011 CSC 10, aux paras. 50 à 52.

[21] Un don est un transfert volontaire de biens à une autre personne sans contrepartie et faite de façon unilatérale : McNamee c. McNamee, 2011 ONCA 533, au para. 23.

[22] Un don est établi si les conditions suivantes sont remplies : (a) une intention de faire un don de la part du donateur, sans contrepartie, ni attente de rémunération ; (b) l’acceptation du don par le donataire ; (c) un acte de livraison de transfert du bien suffisant pour compléter la transaction : Teixeria c. Markgraf Estate, 2017 ONCA 819, au para. 38.

Question en litige 1 - Est-ce que la requérante a droit à une ordonnance de partage et de vente de la Propriété ?

[23] Le Tribunal est d’avis que la requérante n’a pas droit à une ordonnance de partage et de vente de la Propriété pour deux raisons : (a) la conduite malveillante, oppressive et vexatoire de la requérante ; (b) un partage de la Propriété entraînerait un enrichissement sans cause au détriment de l’intimé.

Malveillance, oppression et intention vexatoire

[24] L’intimé estime que le partage ou la vente de la Propriété devrait être rejeté par le Tribunal en raison de la conduite malveillante, oppressive et vexatoire de la requérante.

[25] Le Tribunal reconnaît qu’un rejet de partage ou de vente d’un bien-fonds est l’exception et non la norme. Toutefois, en l’espèce, la conduite malveillante, oppressive et vexatoire de la requérante justifie le rejet. La conduite de la requérante est indigne d’une mère qui dit vouloir aider son fils à acheter sa première maison. Au moment de l’achat de la Propriété, la requérante était remplie de bonne volonté en offrant son aide, sans attente de recevoir quoique ce soit en retour. Mais ce sentiment a rapidement changé.

[26] Le 12 avril 2024, la requérante est contre-interrogée en lien avec son affidavit. Ses réponses sont révélatrices et le Tribunal n’approuve pas la conduite de la requérante. Citons quelques exemples qui amènent le Tribunal à conclure ainsi :

a. D’abord, la requérante qualifie la copine de l’intimé de « folle » et de « mentale ». b. Deuxièmement, la requérante est fâchée car l’intimé refuse sa demande d’installer sa roulotte sur la Propriété. Elle communique avec les amis de l’intimé dans le seul but de nuire à son fils. La requérante croit que l’intimé se vantait d’avoir acheté une maison. Elle communique avec les amis de son fils pour leur dire que c’est elle et monsieur Besner qui ont donné à son fils une somme supérieure à 100 000 $. Elle le qualifie d’« écoerant ». c. Troisièmement, elle mentionne à un ami de l’intimé qu’elle ne signera pas de renouvellement d’hypothèque et qu’il devra vendre la maison : « Roger sa folle est retourner avec et il m’a barrer mais je l’attend barrer Gilles lui a dit que ce qu’il a c’est bien à cause de nous mais je l’attends au mois d’aout en 2023 je ne signe pas le morgage va être obliger de vendre ha ha. » En contre-interrogatoire, la requérante témoigne qu’elle trouvait amusant que l’intimé soit forcé de vendre la Propriété : « oui, c’est drôle pour la peine qu’il m’a tout fait, oui. » d. Quatrièmement, la requérante menace l’intimé d’annuler une carte bancaire qu’elle lui avait donné. Elle lui écrit qu’il est un « show off alcoolique », qu’il est un « petit christ baveux » et lui suggère de « manger de la merde ».

[27] De toute évidence, la preuve démontre que la mère se comporte de façon inappropriée vis-à-vis de son fils. Les agissements de la requérante ne peuvent que s’expliquer que par une volonté intentionnelle de nuire à l’intimé.

[28] Ce qui est particulièrement troublant et vexatoire est le refus de la requérante de renouveler l’hypothèque, pour ensuite demander la vente de la Propriété. La requérante savait que sa conduite allait causer du tort à l’intimé et elle en riait. Le Tribunal n’approuve pas le comportement de la requérante, et celui-ci atteint un seuil suffisamment grave permettant au Tribunal d’exercer sa discrétion de refuser de partager le bien-fonds.

[29] Si le Tribunal se trompe en décidant ainsi, il en conclut que le partage de la Propriété ne peut quand même pas se faire à cause d’un enrichissement injustifié.

Enrichissement sans cause

[30] Il est bien établi que la requérante n’a pas participé à la recherche, à la négociation ou à l’achat de la Propriété. De plus, c’est l’intimé qui effectue toutes les démarches pour obtenir le financement. La seule contribution de la requérante est d’avoir accepté d’être cosignataire.

[31] Depuis l’achat de la Propriété, l’intimé a dépensé un montant d’argent important pour l’amélioration et la réparation de la Propriété. Tandis que la contribution de la requérante est insignifiante, voire inexistante.

[32] La requérante fait valoir ce qui suit au paragraphe 16 de son affidavit daté du 21 mars 2024 : « En tout j’estime avoir prêté et contribué plus de 100,000.00$ envers la propriété et pour aider avec les dépenses d’André. » Aussi, elle dit ce qui suit au paragraphe 18 : « Pour aider André avec les factures liées à la propriété, je luis donnais entre ses mains 200$ à 300$ dollars par semaine à cet effet. À la suite de mes calculs, entre le mois d’août 2019 et décembre 2022, soit 176 semaines, j’ai fait parvenir un total de 35,200$ à André. » Cependant, la preuve à l’appui de ces affirmations n’est pas convaincante.

[33] Les revenus de la requérante sont modestes, ne lui permettant pas de prêter de l’argent à son fils. De plus, la preuve convainc que le prêt et le don à l’intimé proviennent de monsieur Besner et de non la requérante. L’intimé a reçu un don et un prêt de monsieur Besner, aux montants de 7 000 $ et 8 000 $, respectivement.

[34] L’affirmation de la requérante selon laquelle elle donnait une somme mensuelle à l’intimé pour les dépenses de la Propriété n’est pas crédible. Premièrement, il n’existe aucune preuve corroborante à cet égard. Au minimum, la requérante pouvait déposer en preuve un relevé bancaire, mais elle choisit de ne pas le faire. Deuxièmement, il importe de rappeler que la dispute entre les parties a lieu au mois de décembre 2021. Il est difficile de croire que la requérante continuait à donner une somme de 200 $ à 300 $ à l'intimé pendant ladite dispute.

[35] La requérante affirme aussi qu'elle a permis à l'intimé d'utiliser sa carte de crédit pour payer les dépenses liées à la Propriété. Elle prétend que l'intimé a fait des achats totalisant un montant approximatif de 5 000 $ sur le compte Amazon. Toutefois, la preuve à l'appui de cette affirmation n'est pas crédible. Le Tribunal constate que ces supposées dépenses ne sont pas liées à la Propriété, mais qu’elles sont de nature personnelle pour la requérante.

[36] Le Tribunal conclut qu'il n'existe aucune preuve convaincante que la requérante contribue aux dépenses liées à la Propriété.

[37] Le Tribunal est d’avis que la preuve établit clairement que la requérante détient 50 % du titre de la Propriété en fiducie au bénéfice de son fils. La requérante accepte d’être cosignataire, sans contrepartie. Et selon l’entente entre les parties, c’est l'intimé qui a fait tous les paiements liés à la Propriété, incluant le financement, l’entretien, la réparation et l’amélioration de celle-ci.

Question en litige 2 - Qu'advient-il de la Propriété ?

[38] Tenant compte de ce qui précède, le Tribunal est d’avis qu’il est juste et équitable d'accorder une réparation fondée sur le droit de propriété.

[39] Une réparation pécuniaire serait insuffisante, car un recouvrement est loin d’être assuré. Le lien causal entre les contributions de l’intimé et la Propriété est, sans équivoque, établi. Étant donné que la requérante n'a aucunement contribué à la Propriété, par rapport aux contributions de l'intimé, le Tribunal accorde à l’intimé le transfert de l'intérêt de la requérante dans la Propriété.

Question en litige 3 - Y a-t-il lieu d’accorder une ordonnance d’enjoindre à la requérante de rembourser les dépenses ou dommages ?

[40] Quant à la demande de l'intimé d'enjoindre à la requérante de lui rembourser les dépenses et dommages liés au refus de la requérante de procéder au refinancement de la Propriété, le Tribunal la rejette. Sachant que les parties étaient en mauvais termes depuis décembre 2021 et qu'un problème surviendrait probablement au moment du refinancement, l'intimé aurait dû agir plus rapidement. Une requête aurait pu être entamée il y a plusieurs années.

Dispositif

[41] Pour les motifs qui précèdent, le Tribunal rend les ordonnances suivantes :

a. La requête de la requérante est rejetée. b. Le Tribunal déclare que l’intérêt de la requérante dans la Propriété est détenu en fiducie au bénéfice de l’intimé. c. Le Tribunal enjoint au Bureau d’enregistrement numéro 50 de retirer la requérante du titre de la Propriété ou enjoint à la requérante de signer les documents nécessaires afin d’effectuer le transfert de son intérêt dans la Propriété à l’intimé, sans contrepartie.

[42] Quant à la question de l’adjudication des dépens de la présente motion, l’intimé doit déposer des observations écrites d’au plus trois pages (à l’exclusion du mémoire des dépens et des offres de règlement amiable) au plus tard 30 jours après la publication des présents motifs de la décision. La requérante pourra ensuite présenter ses observations écrites en réponse, assorties des mêmes restrictions, dans les 30 jours qui suivent.

Le juge M. Smith

Publication le : 6 Juin 2024