RÉFÉRENCE : Municipalité de Casselman c. Labelle, 2024 ONCS 1843

NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : CV 2020-43

DATE : 2024/03/28

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO

ENTRE :

Municipalité de Casselman Requérante

– et –

Monique Labelle et René Labelle, Jocelyne et Regent Villeneuve, Pauline Corrine Michaud et Gaston Gilbert Michaud, Nicolas Jonathan Clément et Josée Desnoyers, Adrian Olsthoorn et Natacha Major, Michel Faubert et Lyne Faubert, Nancy Godbout, Ruchard Kosnaskie, Adam Brisson et Monique Diane, Loise Boucher, Gilles Cléroux et Monique Cléroux, Jeannel Plumo, André Cléroux et Sylvie Cléroux, André Gaudreau et Diane Lavergne, Raymonde Collard, Robert Gervais et Lisa Gervais, Louis Godard Intimés

Pierre Champagne et Tristan Joanette, pour la requérante.

Stéphane Émard-Chabot, pour Louis Godard et Sylvie Cléroux, intimés

ENTENDU LE : 22 novembre 2023

JUGE holowka

Introduction

1 Dans le village de Casselman, une ruelle est entourée de dix-sept propriétés résidentielles le long des rues Martin et Filion.

2 Au fil des années, certains habitants de cette zone ont utilisé la ruelle à des fins temporaires. D'autres résidents sont allés plus loin en utilisant la ruelle à des fins plus permanentes en plantant des buissons ou des arbres, en plaçant des clôtures et même des cabanes portables. La Municipalité de Casselman a toléré ces activités.

3 En septembre 2019, la Municipalité de Casselman a envoyé un avis aux résidents du secteur dont les propriétés donnaient sur la ruelle. L'avis informait ses résidents que la Municipalité avait l'intention d'effectuer des travaux dans la ruelle.

4 Certains habitants ont fait savoir à la Municipalité qu'ils refusaient de se conformer à la directive émise par la Municipalité.

5 Les intimés, Louis Godard et Sylvie Cléroux refusent de reconnaître que la ruelle appartient à la Municipalité de Casselman. Ils affirment qu'un contrat verbal conclu avec le maire de Casselman en juillet 1986 leur confère la propriété de la ruelle située à proximité de leurs résidences.

6 Compte tenu de cette position, la Municipalité de Casselman a introduit la présente requête.

7 Tous les intimés, sauf Louis Godard (ci-après Godard) et Sylvie Cléroux (ci-après Cléroux), ont consenti à la requête de la Municipalité de Casselman.

8 Les preuves essentielles présentées au tribunal sont des affidavits et leurs pièces connexes, ainsi que des transcriptions de contre-interrogatoires. Les parties ont mis l'accent sur les témoignages des personnes suivantes :

a. L’intimé Louis Godard b. L’intimée Sylvie Cléroux c. Christine Durocher d. Yves Morrissette e. Gilles Lortie f. Conrad Lamadeleine

La position des parties

9 La requérante demande les mesures suivantes :

a. une ordonnance confirmant que la Municipalité de Casselman est la propriétaire unique et exclusive de toute parcelle de terrains qui forment la ruelle Martin et Filion [ci-après la «Ruelle »] dans la Municipalité de Casselman, y inclus les parcelles de terrains PINs 6900285 et 69023-0286 du Land Registry Office No. 50 ; b. une ordonnance obligeant les intimés à enlever et/ou retirer les biens meubles et immeubles qui se trouvent dans la ruelle adjacente à leur terrain dans les trente jours suivants l’ordonnance de cette honorable Cour, à leurs frais; c. subsidiairement, suivant l’expiration de trente jours suivant l’ordonnance de cette honorable Cour, une ordonnance permettant à la Municipalité de Casselman d’enlever et/ou de retirer les biens meubles et immeubles des intimés qui refusent de respecter les droits de propriétaire de la Municipalité de Casselman qui se trouvent dans la ruelle, à leurs frais ; d. si cette requête est contestée, les dépens de cette requête contre les intimés qui contestent cette requête ; et e. toute autre ordonnance que cette honorable cour estime juste et appropriée.

10 Les intimés Godard et Cléroux demandent les mesures déclaratoires suivantes :

a. la moitié de la ruelle Martin-Filion contiguë à la propriété de l’intimé Louis Godard au 15, rue Martin, est sa propriété aux termes de l’entente verbale de juillet 1986; et que b. la moitié de la ruelle Martin-Filion contiguë à la propriété de l’intimée Sylvie Cléroux au 7, rue Martin, est sa propriété aux termes de l’entente verbale de juillet 1986.

11 Les intimés Godard et Cléroux demandent également à la cour d’ordonner à la requérante d’entreprendre les démarches nécessaires pour compléter ces transferts et pour que les titres de propriété des intimés indiquent leurs droits de propriété sur ces parties de la ruelle Martin-Filion.

12 Finalement, les intimés demandent que le tout soit ordonné avec dépens contre la requérante.

Les questions à trancher

13 Les questions à trancher sont les suivantes :

a. La Municipalité de Casselman, Louis Godard et Sylvie Cléroux ont-ils conclu un contrat verbal en juin ou juillet 1986 transférant la propriété de la ruelle contiguë à leurs propriétés respectives du 15, rue Martin et du 7, rue Martin de la Municipalité à Godard et Cléroux ? b. Si un tel contrat oral existe, y a-t-il suffisamment d'actes d'exécution partielle pour que l'entente échappe à l'article 4 de la Loi relative aux preuves littérales ?

Les éléments de preuves

La preuve présentée par Louis Godard

14 M. Godard est l'un des deux intimés restants dans cette requête. Il a fourni une déclaration sous serment et a été contre-interrogé par l'avocat de la requérante.

15 Il est propriétaire du 15, rue Martin à Casselman, en Ontario. Cette propriété est adossée à la ruelle contestée.

16 Avant d'acheter le lot du 15, rue Martin pour y installer sa maison familiale, il avait acheté les lots 6 et 8 de la rue Filion à Casselman en 1973. La propriété porte aujourd'hui l'adresse 36, rue Filion. À l'époque, le terrain est vacant, comme la plupart des terrains des rues Martin et Filion.

17 M. Godard utilise la propriété de la rue Filion pour cultiver un potager annuel et occupe continuellement la moitié de la ruelle derrière sa propriété.

18 En 1975, il déménage une maison d'Ottawa au 15, rue Martin. C'est là qu'il réside principalement depuis cette époque. La plupart des terrains étaient vides et les gens utilisaient la ruelle comme jardin ou pour élever de petits animaux tels que des lapins, des oies ou des poulets. En 1978, Godard a construit une petite structure dans la ruelle pour élever des chapons.

19 La preuve de Godard est que la Municipalité n'a pas accédé à la ruelle Martin-Filion, ne l'a pas utilisée, ne l'a pas entretenue et n'en a pas manifesté le besoin depuis qu'il a acheté la propriété de la rue Filion en 1973. Jusqu'au dépôt de la présente requête, il n'a jamais reçu d'avis de la Municipalité à l'effet qu'elle continuait de revendiquer des droits de propriété sur le terrain de la ruelle en litige.

20 Après l'excavation et la construction des fondations de la maison Godard au 15, rue Martin en 1975, la propriété a été nivelée au même niveau que la propriété voisine. Selon Godard, les propriétés étaient environ trois pieds plus élevés que le terrain de la ruelle Martin-Filion situé immédiatement à l'arrière. La pente derrière les cours arrière des résidences causait des problèmes récurrents de flaques d’eau que Godard et son voisin n'arrivaient pas à résoudre.

21 En 1975 ou 1976, après avoir soulevé auprès de la Municipalité un problème de formation de flaques d'eau dans la ruelle, deux employés de la Municipalité, M. Lucien Lafontaine et M. Roland Bray, ont rencontré M. Godard pour faire le point sur la situation. Les deux employés lui ont dit que la Municipalité n'avait pas l'intention d'entreprendre des travaux à cet endroit et que, essentiellement, c'était à lui, en tant que propriétaire voisin, de remédier à la situation. M. Lafontaine et Bray lui ont recommandé de remblayer le terrain à ses frais et d'installer un ponceau en façade de sa propriété afin d'assurer un drainage adéquat le long de cette rue. M. Godard affirme qu'il a donc entrepris les démarches recommandées par les employés municipaux à ses frais. Il a commandé du gravier, de la terre végétale et un ponceau et a procédé au remplissage de l'espace de la ruelle selon les instructions. Il en a profité pour créer un espace de stationnement accessible depuis la rue Francess.

22 Godard déclare avoir vendu le 36, rue Filion en 1984. Les propriétaires suivants ont utilisé la ruelle jusqu'à aujourd'hui.

23 Un an ou deux avant les élections municipales de 1985, Godard affirme avoir eu une conversation au sujet de la ruelle avec Raymond Levac, alors membre du conseil municipal de Casselman. M. Levac habitait au 40, rue Filion, directement derrière la résidence Godard. Selon M. Godard, comme tous les autres propriétaires, M. Levac occupait et utilisait lui aussi la moitié de la ruelle Martin-Filion, la traitant comme si elle lui appartenait.

24 Lors de cette conversation, M. Levac a dit à Godard que le Conseil municipal de Casselman avait discuté de ce qu'il fallait faire avec les ruelles de leur quartier. Plus précisément, M. Levac a dit à Godard qu'il y avait eu des discussions sur la possibilité de creuser un fossé dans la ruelle Martin-Maria, le bloc immédiatement à l'est, de l'autre côté de la rue Martin par rapport à sa propriété. Le fossé aurait servi à faciliter le drainage à l'arrière des propriétés de ces rues.

25 Godard affirme que M. Levac lui a dit que les membres du Conseil avaient décidé que la Municipalité n'avait pas les fonds nécessaires pour entreprendre des projets de drainage de ce type. M. Levac a déclaré que les conseillers avaient conclu qu'il serait préférable que les propriétaires des terrains adjacents utilisent et entretiennent chacun la moitié des deux ruelles : celle entre les rues Martin et Maria, ainsi que la ruelle Martin-Filion qui fait l'objet de la présente demande. Le transfert de la responsabilité des ruelles aux propriétaires privés éliminerait tout besoin pour la Municipalité d'entretenir l'espace à l'avenir.

26 Godard indique que son voisin a vendu sa propriété à Conrad Lamadeleine vers 1983. Peu après avoir acheté la propriété, M. Lamadeleine a construit un mur de soutènement au milieu de la ruelle Martin-Filion en utilisant de vieilles traverses de chemin de fer. M. Lamadeleine a fait d'autres modifications à l'arrière de la propriété en nivelant l'arrière de la propriété et en l'élevant légèrement. M. Lamadeleine a ensuite construit une remise dans l'espace de la ruelle et y a planté son potager.

27 M. Godard relève qu'il a remarqué qu'il y avait de nouvelles flaques d’eau à l'arrière de sa propriété à la suite des travaux effectués par M. Lamadeleine. À ce moment-là, les élections municipales de 1985 avaient eu lieu et M. Lamadeleine avait été élu maire de Casselman.

28 Le mur de soutènement construit par M. Lamadeleine est encore là aujourd'hui selon Godard. Le cabanon construit par M. Lamadeleine a été remplacé par une nouvelle structure en 1992 qui est restée en place jusqu'à ce que la présente demande soit déposée. Le propriétaire actuel du 13, rue Martin a choisi de se conformer à la demande de la Municipalité d'enlever toutes les structures de la ruelle Martin-Filion et a démoli le cabanon.

29 De façon significative, Godard déclare qu'au cours de l'été 1986 - en juin ou juillet - il a vu le maire Lamadeleine à l'extérieur de sa résidence. Godard a soulevé la question des flaques d’eau créé par les travaux qu'il avait effectués à l'arrière de sa propriété et qui résultaient de la dénivellation qu'il avait créées. Godard a demandé à M. Lamadeleine s’ils pouvaient se rencontrer pour discuter d'une solution quelconque de la part de la Municipalité.

30 Le maire Lamadeleine a accepté et environ une semaine plus tard - à la fin de juin ou au début de juillet 1986 - une réunion a eu lieu dans la cour arrière de l'intimée Godard pour discuter de la dénivellation et de la question des flaques d’eau. Selon Godard, le maire Lamadeleine, le greffier de la Municipalité, Gilles Lortie, et la fille de Louis Godard, Sylvie Cléroux, étaient présents à cette réunion. Godard avait demandé à sa fille d'être présente afin d'avoir un témoin pour la discussion. Mme Cléroux était âgée de 17 ans à l'époque.

31 Selon l'affidavit de l'intimé Godard :

a. Le maire Lamadeleine a déclaré que la Municipalité n'avait pas les fonds nécessaires pour remplir, drainer ou entretenir les terrains de la ruelle Martin-Filion. b. Le maire Lamadeleine a confirmé que la décision du Conseil précédent de ne pas utiliser ou entretenir la ruelle demeure. c. Le Maire Lamadeleine a déclaré que la décision était que la ruelle devait être divisée également entre les propriétaires des terrains adjacents, chacun recevant environ 15 pieds de profondeur. Les propriétaires limitrophes devraient donc prendre le terrain de la ruelle contestée et l'utiliser comme bon leur semblait. Par conséquent, tous les travaux nécessaires pour remédier à la formation des flaques d’eau sur la partie de son terrain situé sur la ruelle seront à la charge de M. Godard. d. À cette déclaration, M. Lortie a répondu que la ruelle avait été conçue pour fournir de l'espace en vue de la construction future de raccordements d'égouts aux maisons des rues Martin et Filion, si ces services étaient un jour étendus à ce secteur de la Municipalité - bien qu'il n'y ait pas de plans immédiats à cet égard. e. M. Lortie a aussi informé le maire Lamadeleine que le conseil précédent avait indiqué que si la Municipalité devait transférer de façon permanente la ruelle aux propriétaires voisins, il serait sage d'acquérir une bande de terrain de 15 pieds de large à l'avant des propriétés, sur les rues Martin et Filion, afin de réserver de l'espace pour la construction de toute ligne d'égout future. f. Le maire Lamadeleine a répondu que ce plan de prendre du terrain à l'avant des propriétés n'était tout simplement pas faisable. Si la Municipalité prenait 15 pieds de terrain à l'avant, l'avant de la propriété ne pourrait pas être utilisé pour la construction d'une ligne d'égout. g. Le maire Lamadeleine a alors demandé à M. Lortie que la Municipalité transfère simplement le terrain aux propriétaires riverains des deux rues. Le maire Lamadeleine a déclaré qu'à son avis, le transfert du terrain que la Municipalité n'utilisera jamais, ainsi que toute responsabilité pour son entretien, épargnerait de l'argent à la Municipalité à long terme. h. M. Lortie a répondu que la Municipalité ne pouvait pas simplement donner le terrain. Il faut que le transfert se fasse correctement. Il y a des formalités à remplir et le transfert doit être inscrit dans les registres de la Municipalité comme une vente d'actifs. i. À cette déclaration, le maire Lamadeleine a répondu que, dans ce cas, pour régler l'affaire une fois pour toutes, la Municipalité devrait procéder au transfert de 15 pieds de la ruelle et indiquer, dans les registres de la Municipalité, que le terrain a été vendu pour 1 $. j. Le maire Lamadeleine a alors déclaré, sans équivoque que la moitié de la ruelle était le terrain de l'intimé Godard. Il pouvait régler le problème des flaques d’eau lui-même et faire ce qu'il voulait avec le terrain. Le maire Lamadeleine a indiqué que la Municipalité s'occuperait des formalités de transferts de propriétés.

32 L'affidavit de l'intimé déclare que l'intimé a adopté les comportements suivants sur la base de l'accord de transfert des terrains de la ruelle :

a. L'intimé Godard a modifié le niveau de la ruelle attenante sa propriété afin qu'elle soit au même niveau que le mur de soutènement de M. Lamadeleine. b. L'intimé Godard et sa famille ont continué à utiliser la ruelle comme ils le faisaient auparavant. Ils l'ont utilisée comme stationnement, pour cultiver des légumes, pour élever des poulets dans la structure déjà construite.

33 Godard affirme que depuis qu'il est propriétaire de la propriété du 15, rue Martin, la Municipalité n'a jamais accédé à la ruelle litigieuse ni ne l'a utilisée ou entretenue.

34 L'affidavit de Godard n'aborde pas la question de la date du transfert allégué de la partie contestée de la ruelle.

35 Au cours de son contre-interrogatoire, M. Godard a confirmé qu’il n’avait reçu aucune documentation suite à la réunion de l’été 1986, malgré son attente de recevoir de tels documents. M. Godard n'a pas assuré le suivi de cette documentation auprès de la Municipalité.

36 Tel que noté ci-dessus, l'affidavit de M. Godard indique que le maire Lamadeleine avait proposé d'impliquer tous les résidents dont la propriété est contiguë à la ruelle contestée. L'affidavit indique également que l'entente alléguée ne concernait que l'intimé Godard.

37 Le contre-interrogatoire de l'intimé Godard établit qu'il n'avait pas de bonnes relations avec le maire Lamadeleine, mais que M. Lortie, le greffier de la Municipalité, était digne de confiance.

38 Le contre-interrogatoire de Godard révèle également qu'en avril 2023, à la suite d'une tempête de verglas, il a communiqué avec la Municipalité pour lui demander de dégager les branches tombées au fur et à mesure qu'elles provenaient de la ruelle :

Q. Donc, moi, ce que j’essaie de comprendre, à moins que je me trompe, j’ai l’impression qu’au mois d’avril 2023, il y a eu une grosse tempête… […] et il y a un arbre qui est tombé sur votre « shed ». R. Oui, Monsieur. […] Q. Et l’arbre était situé dans la Ruelle. R. Oui, en arrière de la « shed » où est-ce que Lamadeleine restait. […] Q. […] vous ou votre fille, vous avez communiqué avec la Municipalité de Casselman. R. Oui. Q. Vous avez demandé à la Municipalité de Casselman de prendre des démarches pour enlever les branches et enlever l’arbre qui a causé des dommages à votre « shed ». R. Oui. Puis réparer la « shed ». Q. Parce que ça, c’était leur faute que ça avait eu lieu. R. Oui. Q. Parce que c’était l’arbre qui était dans la Ruelle qui avait causé ça. R. Oui, Monsieur. […] Q. Votre fille, elle a écrit à la Municipalité pour leur dire ça ? R. Oui, oui, elle a demandé à la Municipalité d’enlever ça.

39 Le contre-interrogatoire établit l'utilisation habituelle de la ruelle par l'intimé avant l'accord revendiqué de 1986 de la façon suivante :

a. M. Godard a confirmé qu’il utilisait un petit cabanon situé dans la ruelle pour élever des chapons et ensuite des lapins en 1978. Q. Okay. Moi je comprends, quand vous parlez dans votre affidavit, que vous avez élevé des chapons. R. Dans ce temps-là, oui. Q. Oui. R. Ça fait longtemps passé. Q. Oui, oui. Dans votre affidavit, vous dites que vous avez commencé ça en 1978. R. À peu près, oui. […] Q. Parfait. Après ces trois ou quatre ans-là, est-ce que vous avez élevé d’autres types d’animaux que des chapons ? R. Oui, il y avait deux ou trois petits lapins. b. M. Godard a également confirmé stationner dans la ruelle son « camper » environ en 1980. Q. Okay. Là, à un certain point, je pense, vous avez fait un stationnement dans la Ruelle. […] R. Mais oui, j’en ai un comme c’est là. Q. Oui, mais vous l’aviez ça fait longtemps ça aussi ? R. Oui. Q. C’est à peu près quelle année que vous avez commencé à vous stationner dans la ruelle avec votre auto ? […] R. Dans ce temps-là, c’était un « camper » que j’avais. […] Q. Il était dans la Ruelle ? R. Oui, je le « parkais » là. Soit là ou, des fois, dans le jardin chez nous. Q. C’était environ quelle année que vous avez mis le « camper » là ? R. Le « camper », je dirais à peu près alentour de ’80.

La preuve présentée par Sylvie Cléroux

40 Sylvie Cléroux est la deuxième des deux intimés restants. Elle a fourni un affidavit et a été contre-interrogée par l'avocat de la requérante. Elle est la fille de Louis Godard.

41 Elle est copropriétaire du lot 9 de la rue Martin, dont l'adresse civique est le 7 de la rue Martin dans la Municipalité de Casselman. Elle a acheté la propriété avec son conjoint en 1992.

42 Dans son affidavit, l'intimée Cléroux déclare :

“When I purchased 7 Martin Street, the rear property line between my property and my neighbour to the rear at 22 Filion Street was physically located in approximately the middle of the disputed laneway lands located between Martin and Filion Streets that are the subject of this Application (the Martin-Filion Laneway). The physical demarcation between our properties consisted of a fence that had been erected by a previous owner approximately in the middle of the Martin-Filion laneway, as well as a mature cedar hedge at the rear of 22 Filion Street. In addition, various plants, shrubs, and mature trees were present along the length of the rear property line, and a shed had also been built on my half of the Martin-Filion Laneway.”

43 Elle déclare qu'elle a assisté à une réunion concernant la ruelle qui, selon elle, a eu lieu à la fin juin ou au début juillet 1986. Elle déclare que son père lui a demandé d'assister à la réunion parce qu'il voulait s'assurer qu'il y aurait un témoin de ce qui serait dit. Le nouveau maire, Conrad Lamadeleine, et Giles Lortie, le secrétaire de la Municipalité, étaient présents à la réunion.

44 Elle déclare qu'il s'est passé ce qui suit lors de la réunion après que les quatre ont visité la propriété de son père :

a. Le maire Lamadeleine a reconnu qu'il était au courant des problèmes de drainage dans le secteur de la ruelle. b. Son père, l'intimé, a demandé au maire Lamadeleine si la Municipalité pouvait faire quelque chose au sujet du drainage. Le maire Lamadeleine a répondu que la Municipalité n'avait pas les fonds nécessaires pour entretenir les terrains de la ruelle. Il a déclaré que la décision du conseil municipal précédent de ne pas utiliser ou entretenir la ruelle était toujours en place et que la ruelle devrait être divisée également entre les propriétaires des terrains adjacents, chacun recevant environ 15 pieds. c. En réponse au commentaire du maire, M. Lortie a indiqué que la ruelle avait été établie pour permettre la construction future de raccordements d'égouts aux maisons des rues Martin et Filion - au cas où ces services seraient un jour étendus à ce secteur de la municipalité. M. Lortie a ajouté que le conseil précédent avait indiqué que si la Municipalité devait transférer de façon permanente la ruelle aux propriétaires riverains, elle ne devrait le faire que si elle pouvait obtenir une bande de terrain de 15 pieds de large à l'avant des propriétés, sur les rues Martin et Filion, afin qu'il y ait de l'espace pour construire toute future conduite d'égout. d. Le maire Lamadeleine a répondu que cela n'avait pas de sens parce que certaines maisons ont été construites assez près de la rue pour que leur porte d’entrée donne directement dans la chaussée. Le maire Lamadeleine a alors dit à M. Lortie de simplement transférer le terrain aux propriétaires riverains des rues Martin et Filion. Ceci permettrait à la Municipalité d'économiser de l'argent à long terme. e. M. Lortie a répondu que la Municipalité ne pouvait pas donner des terrains. Le maire Lamadeleine a répondu : "Fait juste écrire aux livres qu'on a vendu le 30 pieds, 15 pieds à parts égales, pour 1 $" ou quelque chose de très proche de ces mots. f. Le maire Lamadeleine a alors dit clairement que la moitié de la ruelle était la terre de son père et qu'il pouvait en faire ce qu'il voulait. Le maire Lamadeleine a dit que la Municipalité s'occuperait des formalités, mais que son père devait régler lui-même le problème de drainage sur son terrain.

45 L'intimée Cléroux affirme que son père a par la suite commandé et payé des travaux de remblai pour régler le problème de drainage.

46 Dans son affidavit, l'intimée Cléroux cite plusieurs façons dont la Municipalité l'a traitée comme la propriétaire légitime de la moitié de la ruelle Martin-Filion. Je ne les répéterai pas ici. Elles se trouvent aux paragraphes dix-huit à trente de son affidavit.

47 L'affidavit de l'intimée Cléroux n'aborde pas la question du moment du transfert de la propriété litigieuse. Il est silencieux sur cette question.

48 L’intimée Cléroux a confirmé en 2023 qu’elle s’attendait à ce que son père reçoive des documents après la rencontre en 1986. Cependant, aucun document n’a été envoyé et aucune demande n’a été faite de façon contemporaine auprès de la Municipalité afin d’obtenir la documentation attendue :

Q. Okay. D’accord. Est-ce que j’ai raison de comprendre que ce que les personnes s’attendaient suite à cette rencontre-là c’est qu’il y aurait du « paperwork » qui devait être préparé ? R. C’était sous-entendu, mais c’est jamais arrivé. […] Q. […] est-ce que j’ai raison de croire que, à la lumière de cette rencontre-là, vous vous attendiez à ce qu’il y ait des papiers qui soient envoyés, en tout cas à votre père ? R. Oui, c’est ça. Q. […] il n’y en a pas eu de ces papiers-là qui ont été envoyés à votre père ? R. Exactement, il n’y a jamais eu de papiers. […] Q. Vous n’avez jamais demandé à la Municipalité pour avoir le « paperwork » relié à la rencontre de 1986. R. Non. Q. Puis à votre connaissance, votre père non plus a pas fait cette demande-là ? R. Non

49 Comme mentionné plus haut, l'intimée Cléroux se rappelle que lors de la conversation où le contrat allégué a été créé, le maire a inclus tous les résidents des rues Martin et Filion dans l'entente. En contre-interrogatoire, l'intimée Cléroux laisse entendre que seuls les deux intimés et Mme Durocher étaient parties à l'entente verbale ou au contrat.

50 L'intimée Cléroux avait dix-sept ans au moment de la création de l'entente verbale alléguée. Elle n'étant pas propriétaire de cette rue avant 1992, elle n’est donc pas partie à l'accord oral présumé de 1986. Lors du contre-interrogatoire de son affidavit, les questions suivantes lui ont été posées et elle a fourni les réponses suivantes :

Q. À ce moment-là, quand il y a eu la rencontre en 1986, vous, vous n’étiez pas propriétaire d’un terrain à Casselman. R. Non. Q. Vous n’étiez pas propriétaire d’un terrain sur la rue Martin ou la rue Filion. R. Non. […]Q. Je comprends. Donc, si vous dites que la rencontre était là pour traiter de questions relatives à la ruelle, vous n’étiez pas là parce que vous étiez propriétaire affectée par la ruelle. R. Non, c’est ça. […] Q. Puis il n’y a pas eu de promesse qui pouvait vous être faite à vous jusqu’en ’92 parce que vous n’aviez pas de maison. R. Il y a pas de promesse qui pouvait être faite à moi.

51 Lors de son contre-interrogatoire, Mme Cléroux a précisé que lors de la rencontre de 1986, M. Lortie avait mentionné qu’il n’était pas possible d’échanger les 15 pieds à l’arrière pour les 15 pieds à l’avant, car certaines maisons se situaient à l’intérieur des limites des 15 pieds à l’avant du terrain :

R. Oui. À la rencontre avec Conrad puis monsieur Lortie -- je m’excuse, monsieur Lamadeleine et monsieur Lortie -- Conrad a dit à monsieur Lortie : « Ils peuvent prendre le 15 pieds en arrière. Donne leur le 15 pieds en arrière pour une piastres. Parce que si jamais on a besoin, on peut le prendre en avant. » Monsieur Lortie a dit ça à Conrad. Puis Conrad, lui, a fait réponse à monsieur Lortie : « On peut pas, il y a des maisons qui sont bâties trop proche de la rue ». Ma maison sur la rue Martin, si tu prends 15 pieds en avant, tu es rendu dans ma porte d’entrée quasiment. […] R. On savait que c’était impossible que jamais, sur Martin -- je parle pas de Filion -- sur Martin, il pourrait jamais prendre le 15 pieds en avant. […] Q. Mais ma question était : est-ce 15 qu’il y a quelqu’un qui vous a jamais demandé, à vous ou à votre père, pour le 15 pieds en avant de la maison ? Ce que vous dites c’est que c’est jamais arrivé. R. Non, ils m’ont pas demandé de prendre 15 pieds en avant. Q. Vous, à votre connaissance, et ils n’ont jamais demandé à votre père non plus. R. Pas à ma connaissance.

52 En contre-interrogatoire, l'intimée Cléroux a confirmé que lorsqu'elle a acheté sa propriété de la rue Martin en 1992, ses avocats en droit immobilier ont refusé de préparer la documentation qui reflétait qu’elle était propriétaire du terrain de la ruelle attenant à sa propriété.

53 Comme indiqué ci-dessus, Mme Cléroux a acheté sa propriété de la rue Martin en 1992. De plus, lors du contre-interrogatoire, elle a confirmé cela et a ajouté qu’elle n’était pas partie à la prétendue entente orale de 1986.

Q. À ce moment-là, quand il y a eu la rencontre en 1986, vous, vous n’étiez pas propriétaire d’un terrain à Casselman. R. Non. Q. Vous n’étiez pas propriétaire d’un terrain sur la rue Martin ou la rue Filion. R. Non. […] Q. Je comprends. Donc, si vous dites que la rencontre était là pour traiter de questions relatives à la ruelle, vous n’étiez pas là parce que vous étiez propriétaire affectée par la ruelle. R. Non, c’est ça. […] Q. Puis il n’y a pas eu de promesse qui pouvait vous être faite à vous jusqu’en ’92 parce que vous n’aviez pas de maison. R. Il y a pas de promesse qui pouvait être faite à moi.

54 Mme Cléroux a également confirmé lors de son contre-interrogatoire que la Municipalité n’a fait aucune promesse à son égard après 1992, c’est-à-dire après qu’elle soit devenue propriétaire d’un bienfonds situé sur la rue Martin. Bien que Mme Cléroux mentionne avoir fait des demandes auprès de la Municipalité pour faire reconnaître ses allégations, elle confirme qu’aucune promesse ne lui a été faite à partir du moment où elle est devenue propriétaire.

55 L'intimée Cléroux décrit l'utilisation de la ruelle par ses parents et sa famille avant la rencontre de 1986. Elle précise qu'elle servait notamment à stationner divers véhicules et qu'elle permettait d'accéder à un jardin situé sur une propriété de la rue Filion. Elle se souvient que son père coupait l'herbe dans la ruelle.

La preuve présentée par Christine Durocher

56 Mme Durocher a acheté le lot 15, connu sous le nom municipal de 1, rue Martin, Casselman (Ontario) en octobre 2000.

57 Elle a résidé à cet endroit jusqu'au 29 août 2008.

58 Son affidavit a été déposé dans le cadre des documents des intimés en réponse à la requête. Elle a été contre-interrogée à propos de cet affidavit.

59 Bien qu'il ne soit pas recevable pour la véracité de son contenu, elle constate dans son affidavit qu’au moment d’acheter la propriété, soit l’agent immobilier, soit le vendeur lui ont affirmé verbalement que la Municipalité de Casselman avait cédé la ruelle située à l’arrière de la propriété en parts égales aux propriétaires des rues Martin et Filion. Ils lui ont aussi déclaré que si la Municipalité avait, un jour, besoin de terrain pour des fins municipales, elle prendrait une bande équivalente de 15 pieds de largeur à l’avant des propriétés.

60 Elle précise que comme les documents pour l’achat de la propriété ne reflétaient pas cette promesse de manière explicite, elle a cru bon de se renseigner auprès de la Municipalité avant de conclure l’achat.

61 Mme Durocher affirme dans son affidavit qu’elle a demandé à M. Lortie si ce qu’on lui avait dit était vrai, plus spécifiquement si la ruelle entre les rues Martin et Filion avait été donnée aux propriétaires et que, en cas de besoin, la Municipalité prendrait une partie équivalente de son terrain à l’avant. M. Lortie lui a répondu qu’une promesse verbale avait été faite à cet effet. Elle lui a demandé si elle pouvait obtenir un document de la part de la Municipalité pour confirmer que c’était bien le cas. M. Lortie a répété qu’il s’agissait d’une promesse verbale et que, par conséquent, il ne pouvait pas lui donner un document pour confirmer la décision.

62 Mme Durocher affirme qu'elle s'est fiée à la déclaration de M. Lortie et qu'elle n'a pas insisté pour obtenir une confirmation écrite, d'autant plus qu'elle n'avait pas le choix. Elle n'avait pas les moyens financiers de recourir aux services d'un avocat pour poursuivre l'affaire. Elle maintient que c'est sur la foi de la promesse de M. Lortie qu'elle a conclu l'achat de la propriété. Elle a entretenu la ruelle conformément à la conduite de ses voisins. Elle a fait remarquer qu'elle n'avait jamais vu la Municipalité entretenir la ruelle.

63 L'affidavit de Mme Durocher n'aborde pas la date du prétendu transfert de propriété établi dans un accord quelconque.

64 Contrairement à la preuve présentée par les intimés, Mme Durocher affirme que la ruelle n'a pas été vendue moyennant une contrepartie financière, mais qu'elle a plutôt été donnée aux résidents et que, le cas échéant, la Municipalité prendrait une portion équivalente de son terrain à l'avant.

65 Mme Durocher a reconnu en contre-interrogatoire qu'elle entretient une relation étroite avec les intimés. En contre-interrogatoire, elle a précisé qu’elle se rend chez M. Godard toutes les deux semaines depuis au moins trois ans pour prendre un café pendant environ deux heures de temps. Lors de ces rencontres, elle a affirmé qu’ils discutent parfois de la ruelle.

66 Mme Durocher, en contre-interrogatoire, a laissé entendre qu'elle était partie au prétendu accord oral bien qu'elle n'ait pas été présente à la réunion de juin ou juillet 1986.

67 Lors de son contre-interrogatoire, Mme Durocher a reconnu l’importance de l’écrit par rapport à l’oral et, malgré cela, n’a jamais entrepris de démarche auprès de ses avocats pour obtenir un document de la Municipalité.

68 Mme Durocher n’était pas informée de la prétendue vente de la ruelle en 1986 aux intimés avant l’achat de sa propriété en 2000. Lors de son contre-interrogatoire, Mme Durocher a confirmé qu’elle a pris connaissance de la situation concernant la ruelle après l’achat de la propriété. L’action d’achat de la propriété a été effectuée indépendamment d’une prétendue cession de la ruelle en 1986.

69 Lors de son contre-interrogatoire, Mme Durocher a confirmé qu’elle n’a jamais demandé à son avocat de confirmer que la propriété de la ruelle avait été transférée de la Municipalité aux résidents. Elle ne se souvient plus si elle a bénéficié de l'assistance d'un avocat pour la propriété de la rue Martin, car c'était il y a longtemps.

La preuve présentée par Yves Morrissette

70 Yves Morrissette est le directeur général de la Municipalité de Casselman.

71 La requérante a déposé l'affidavit de M. Morrissette à l'appui la requête formulée par la Municipalité. Il a été contre-interrogé sur son affidavit.

72 Il a fourni des renseignements généraux concernant la ruelle contestée et le fonctionnement de la Municipalité de Casselman. Son affidavit établit notamment ce qui suit :

a. À sa connaissance et à partir des discussions qu’il a eues avec le personnel de la Municipalité, le Conseil municipal de la Municipalité de Casselman n’a pris aucune mesure pour se départir de la propriété de la ruelle Martin-Filion. Aucune résolution ni règlement municipal n’a été adopté par le Conseil municipal pour se départir de la ruelle Martin-Filion. Il n’a jamais été question de vendre la ruelle Martin-Filion aux résidents des rues Martin et Filion pour un montant symbolique de 1 $. À ce jour, la ruelle est toujours la propriété de la Municipalité de Casselman. b. Un membre individuel du conseil municipal n’avait pas et n’a pas le pouvoir de céder la propriété d’un terrain appartenant à la Municipalité. Pour qu’une transaction de cette nature puisse avoir lieu, le conseil municipal doive voter en faveur d’une résolution ou d’un règlement municipal spécifique. L’autorité de céder un terrain appartenant à la Municipalité de Casselman repose sur le conseil municipal. c. Il lui semble que la Municipalité a utilisé des règlements administratifs individuels pour chaque terrain vendu au cours des années 70, 80, 90 et 2000. d. En 2018, un règlement administratif général concernant l’acquisition et la vente de terrains a été créé, connu sous le nom de Règlement administratif municipal 2018-040. Au terme du Règlement administratif municipal 2018-040, la Municipalité n’a aucune obligation de vendre ses biens-fonds aux propriétaires attenants. e. À sa connaissance et à partir des discussions qu’il a eues avec le personnel de la Municipalité, il n’y a eu aucune entente verbale en ce qui concerne la vente de la ruelle Martin-Filion. Toute vente ou transaction de biens-fonds doit être effectuée conformément aux procédures de la Municipalité de Casselman. Une entente verbale serait contraire aux procédures de la Municipalité de Casselman.

73 En ce qui concerne la ruelle Martin-Filion, il fournit les preuves suivantes :

a. La Municipalité de Casselman compte plusieurs ruelles, la plupart étant recouvertes de végétation plutôt que d’asphalte ou de béton. Ces ruelles sont généralement aménagées avec de petits fossés afin de faciliter l’absorption et l’écoulement des eaux pluviales. Elles constituent des terrains stratégiques pour la Municipalité, offrant de multiples possibilités d’aménagement. Par exemple, elles peuvent être utilisées pour créer des infrastructures récréatives, établir des jardins communautaires ou encore implanter des services publics. b. La Municipalité de Casselman a toléré que les résidents utilisent la ruelle Martin-Filion à des fins communautaires, incluant des activités de loisirs comme le sport et le jardinage. Cependant, la Municipalité a toujours veillé à ce que le nivellement de la ruelle ne soit pas modifié, afin de garantir un bon écoulement des eaux pluviales. Bien que les résidents aient pu profiter de la ruelle pour diverses activités communautaires et personnelles, ils n’ont jamais été autorisés à modifier sa configuration. c. La Municipalité de Casselman a toléré la présence de certains biens dans la ruelle, pour autant que ces biens n’affectaient pas le contrôle des eaux pluviales. Par exemple, la Municipalité a toléré la présence dans la ruelle d’arbres, d’arbustes, de clôtures en bois et de petits cabanons amovibles. Cette utilisation de la ruelle était conforme à l’utilisation généralement faite d’une ruelle en milieu rural, et n’avait aucun impact sur la gestion des eaux pluviales. d. Malgré l’utilisation communautaire de la ruelle Martin-Filion, les résidents étaient au courant que la ruelle Martin-Filion appartenait à la Municipalité de Casselman. En aucun temps, la Municipalité n’a laissé entendre aux propriétaires des terrains attenants à la ruelle Martin-Filion qu’ils pouvaient utiliser celle-ci comme s’il s’agissait de leur propriété privée. Les résidents étaient conscients que la ruelle Martin-Filion appartenait à la Municipalité et que bien qu’ils puissent l’utiliser de manière communautaire, cette portion de terrain ne leur appartenait pas. e. La Municipalité de Casselman a toujours eu un accès ininterrompu à chaque parcelle de terrain qui compose la ruelle. En tant que propriétaire de la ruelle Martin-Filion, la Municipalité de Casselman a toujours exercé son droit d’accéder à ces terrains sans nécessiter une autorisation préalable des propriétaires des terrains attenants à la ruelle Martin-Filion. f. À sa connaissance et à partir des discussions qu’il a eues avec le personnel de la Municipalité, la Municipalité a surveillé l’utilisation de la ruelle Martin-Filion et, dès que son utilisation était contraire à l’utilisation normale d’une ruelle, des démarches étaient prises pour demander aux résidents de remédier à la situation. Il a été informé par le personnel municipal actuel et ancien que, en général, les résidents ont respecté l’utilisation normale de la ruelle. La Municipalité n’a dû intervenir que très rarement. En général, la Municipalité est intervenue lorsque l’utilisation de la ruelle avait un impact sur la gestion des eaux pluviales ou perturbait la jouissance de la ruelle par les autres résidents. g. La position de la Municipalité a toujours été que les résidents qui utilisaient la ruelle d’une manière incompatible avec son usage normal devaient personnellement assumer les coûts et les responsabilités liés à la correction de la situation qu’ils avaient créée. À sa connaissance et à partir des discussions qu’il avait eues avec le personnel de la Municipalité, lorsque les résidents modifiaient la conception de la ruelle, la Municipalité exigeait qu’ils corrigent la situation et remettent la ruelle dans son état d’origine .

74 L'affidavit décrit l'utilisation des terrains appartenant à la Municipalité en tant que réserves routières et système de drainage ainsi que l’importance de ces terrains pour les développements résidentiels. Sur ce dernier point, l'affidavit indique que :

a. La ruelle Martin-Filion a suscité un intérêt constant de la part des conseillers municipaux au fil des années, en raison de son emplacement stratégique à proximité de terrains qui allaient servir à des développements résidentiels, maintenant connues sous les noms de projet Cassel Homelands et de projet Domaine de la rivière Nation. Les différentes administrations municipales ont discuté des diverses possibilités d’utilisation de cette ruelle. Les conseillers ont reconnu le potentiel de la ruelle en tant que ressource importante pour répondre aux besoins du quartier en expansion. b. Le projet Cassel Homelands est un développement résidentiel composé de maisons unifamiliales et semi-détachées sur un terrain situé au sud du chemin Principale et à l’ouest du chemin Laflèche. Le projet est divisé en trois phases et comprend environ 200 unités résidentielles. Le Conseil municipal a approuvé une entente de subdivision pour le développement de la phase 1 en juillet 2021. c. Le projet Domaine de la rivière Nation est un développement résidentiel, situé au sud de la rue Martin, et comprend actuellement plus de 170 unités résidentielles composées de maisons unifamiliales, semi-détachées et maisons de ville. Ce développement résidentiel revêt une grande importance pour la Municipalité de Casselman, car il représente des changements majeurs dans le développement et l’utilisation des services publics. Le projet est toujours en cours de développement, et il est prévu d’ajouter plus de 290 autres unités résidentielles. d. La ruelle Martin-Filion est située tout juste au nord du Domaine de la rivière Nation et à l’est du projet Cassel Homelands. Les conseils municipaux ont toujours voulu préserver la ruelle Martin-Filion pour répondre aux besoins croissants du secteur. Bien que certains services publics soient déjà présents sous les rues Martin et Filion, il est tout à fait concevable qu’il devienne nécessaire de localiser d’autres types de services publics dans la ruelle pour répondre à la demande croissante de services liés au secteur.

75 Enfin, l’affidavit expose les événements qui ont conduit à l'introduction de cette demande:

a. En 2018, la Municipalité de Casselman a mené un sondage auprès des propriétaires pour connaître leur avis sur le nettoyage de la ruelle et les travaux de nivellement visant à faciliter l’écoulement des eaux. Sur les dix-neuf propriétaires interrogés, douze ont exprimé leur soutien à ces travaux, tandis que cinq s’y sont opposés. Deux propriétaires n’ont pas donné suite à cette demande. b. En septembre 2019, un avis municipal aux résidents des rues Martin et Filion a été envoyé afin d’aviser les résidents de l’intention de la Municipalité d’effectuer des travaux de nettoyage et de nivellement dans la ruelle. Ces travaux d’entretien étaient devenus nécessaires afin que la ruelle puisse maintenir sa conception originelle qui permet aux eaux de s’écouler. c. Cependant, certains résidents ont exprimé leur refus d’adhérer à la directive de nettoyage émise par la Municipalité tandis que d'autres ont refusé de reconnaître la propriété de la ruelle par la Municipalité. Une évaluation a été menée pour déterminer les biens personnels qui se trouvaient dans la ruelle Martin-Filion et obtenir des informations sur les intentions des résidents. d. En raison des objections de certains résidents concernant la proposition de la Municipalité de procéder aux travaux de nivellement et de retirer les biens situés dans la ruelle, la Municipalité a déposé une requête devant la Cour supérieure. Tous les propriétaires des lots situés sur la rue Martin et sur la rue Filion ont signé un consentement pour l’émission du jugement joint à la requête introduite par la Municipalité le 30 novembre 2020, à l’exception des intimés Godard et Cléroux.

La preuve présentée par Gilles Lortie

76 La requérante soumet l'affidavit de Gilles Lortie. M. Lortie a été contre-interrogé sur son affidavit.

77 La Municipalité de Casselman a employé M. Lortie entre 1976 et 2013. Pendant plusieurs années, il a été le seul employé de l'hôtel de ville avec le secrétaire de la Municipalité. À ce titre, il a occupé plusieurs fonctions, dont celles de greffier et de trésorier. Il a été le principal interlocuteur des citoyens lorsqu'ils se présentaient à l'hôtel de ville. Lorsque les gens venaient à la ville pour un problème, c'est généralement lui qui s'adressait à eux.

78 Les gens s'adressaient également aux conseillers municipaux. Dans ce cas, les conseillers municipaux le sollicitaient et lui demandaient d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la réunion du conseil municipal.

79 Selon M. Lortie, comme il est révélé dans les procès-verbaux de la Municipalité, les plaintes reçues par la Municipalité étaient discutées par les membres du conseil lors des réunions du conseil municipal. Les décisions prises par le conseil municipal à propos de chaque plainte étaient également consignées dans les procès-verbaux. Les procès-verbaux étaient très détaillés et chaque point y était consigné.

80 Les procès-verbaux des réunions tenues au cours de l’année 1986 ne mentionnent aucune plainte en lien avec la ruelle Martin-Filion. Si un ou des résidents avaient fait des plaintes relativement à la ruelle Martin-Filion, ces plaintes auraient été discutées lors des réunions du conseil municipal.

81 Au cours de la réunion régulière du conseil tenue le 10 juin 1986, un dossier concernant le fossé de la rue Filion, et non de la ruelle Martin-Filion, a été à l’ordre du jour. À cette réunion, le conseil a étudié la demande de Wilfrid Sarault qui souhaitait creuser le fossé situé devant sa propriété sur la rue Filion. M. Sarault, qui avait entrepris la construction d’une nouvelle résidence sur son terrain, avait creusé les fondations de sa résidence de manière trop profonde. Par conséquent, il envisageait d’approfondir le fossé situé en face de son terrain afin de pallier cette situation. Néanmoins, le conseil municipal n’a pas jugé cette solution appropriée et a donc décidé de ne pas accepter la demande de M. Sarault.

82 L'affidavit fait état d'autres activités du conseil municipal en rapport avec le voisinage de la ruelle Martin-Filion :

a. Le 12 août 1986, le conseil municipal a discuté et autorisé un permis de construction pour une nouvelle propriété sur la rue Martin. b. Le 16 septembre 1986, le conseil municipal a discuté et autorisé un permis de construction pour une nouvelle propriété sur la rue Filion. c. Le 9 décembre 1986, le conseil a examiné une plainte relativement à une voiture qui était stationnée dans la rue Martin. La voiture a été remorquée de la rue Martin.

83 Selon l’affidavit de M. Filion, aucune autre situation liée à la rue Martin, à la rue Filion ou à la ruelle Martin-Filion n’a été discutée lors des réunions du conseil municipal en 1986, à l’exception de ces quatre situations susmentionnées.

84 La preuve de M. Lortie est que durant toutes les années où il a travaillé à la Municipalité, la règle était que le conseil municipal était le seul à prendre les décisions. Il n’avait jamais le pouvoir de décider au nom de la Municipalité. Toutes les décisions devaient être prises par le conseil municipal, soit par règlement ou par résolution. Aucun membre du conseil, ni le maire ni un conseiller, n’avait le droit de décider au nom de la Municipalité. Les décisions étaient toujours du ressort du conseil municipal.

85 En ce qui concerne la réunion de juin ou juillet 1986, l'affidavit de M. Lortie indique qu'il ne se souvient pas d'avoir discuté de la possibilité de transférer une partie de la ruelle Martin-Filion. Il précise que ce n’était pas la pratique de la Municipalité de céder des terrains après une simple rencontre informelle dans une cour arrière. La procédure à l’époque, s’il y avait cession d’un terrain qui appartenait à la Municipalité, consistait à obtenir l’autorisation du conseil municipal et à faire adopter un règlement par celui-ci, puis à modifier les titres de propriété au bureau d’enregistrement à Russell.

86 M. Lortie a assisté aux réunions du conseil municipal. Il ne se souvient pas que le conseil ait discuté de la ruelle Martin-Filion. Il est possible que de telles discussions aient eu lieu, mais il n'en a pas le souvenir. À cette époque, l'avocat de la Municipalité était Pierre Lamoureux. Il aurait été consulté si la Municipalité souhaitait céder des terres. Si le conseil avait donné des instructions en ce sens, il l'aurait consulté pour les démarches légales.

La preuve présentée par Conrad Lamadeleine

87 La requérante a déposé un affidavit de Conrad Lamadeleine. M. Lamadeleine a été contre-interrogé sur cet affidavit.

88 M. Lamadeleine a été élu maire de la Municipalité de Casselman en 1985 et a occupé cette fonction pendant plus de vingt-cinq ans.

89 En 1976, il a acheté le lot 3 de la rue Martin. L'adresse municipale est le 13 rue Martin. Son voisin au sud est M. Godard au 15 de la rue Martin. Il a vendu cette propriété en 1982.

90 Pendant les années où il a vécu sur la rue Martin, il connaissait l'existence de la ruelle et savait qu'elle appartenait à la Municipalité. Il nie avoir modifié la ruelle de façon permanente.

91 Pendant les années où il a résidé au 13 rue Martin, il a remarqué que certains résidents utilisaient la ruelle Martin-Filion, qui appartient à la Municipalité de Casselman, principalement pour des activités occasionnelles, telles que des loisirs ou du jardinage saisonnier. Les habitants des rues Martin et Filion étaient conscients que la ruelle appartenait à la Municipalité et n’ont jamais construit de structures permanentes dans celle-ci. Seules de petites structures mobiles et de la végétation ont été ajoutées à la ruelle.

92 En tant que résident de la rue Martin, il n’a jamais reçu de demande de la Municipalité pour s’en occuper ou pour entretenir la ruelle Martin-Filion. Certains de ses voisins ont coupé la végétation dans la ruelle afin de permettre l’utilisation de la ruelle pour des activités récréatives. D’autres résidents utilisaient la ruelle pour le jardinage. En somme, à sa connaissance, à aucun moment, la Municipalité n’a demandé aux résidents des rues Martin et Filion d’entretenir ou de prendre soin de la ruelle Martin-Filion. Les résidents étaient conscients que cette partie du terrain appartenait à la Municipalité. La Municipalité permettait aux résidents de faire usage de la ruelle selon l’usage normal d’une ruelle.

93 Il a observé que la ville de Casselman est une petite municipalité située en région rurale, où il est courant que les ruelles soient recouvertes de végétation. Contrairement aux régions métropolitaines où les ruelles sont souvent bétonnées ou asphaltées, il est plutôt courant en région rurale que les ruelles soient composées de végétation.

94 M. Lamadeleine a construit un garage chez lui. Pour construire le garage, il était essentiel que le sol soit parfaitement plat. Il a utilisé une pelle pour niveler le sol en vue de la construction du garage. Aucune machinerie lourde ni aucun équipement industriel n’ont été utilisés pour ce travail. Ce travail a été effectué entièrement sur sa propriété et non pas dans la ruelle Martin-Filion. Par conséquent, il n’y a eu aucun impact sur le nivellement de la ruelle Martin-Filion ou sur l’écoulement de l’eau de la ruelle Martin-Filion. De plus, les inspections ont été faites par André Godard, l’inspecteur des bâtiments de la Municipalité de l’époque, et tout était conforme.

95 Selon M. Lamadeleine, la ruelle derrière le 13 rue Martin est située plus bas que la ruelle derrière le 15 rue Martin, l’eau s’écoule naturellement dans la ruelle du sud vers le nord, en s’éloignant du 15 rue Martin. Par conséquent, il est impossible que le travail que il a réalisé sur son lot ait eu pour effet de créer un problème d’accumulation d’eau dans la ruelle ou sur la propriété du 15 rue Martin.

96 En ce qui concerne les terrains de l'intimé Godard, M. Lamadeleine a déclaré ce qui suit :

a. Lorsque la maison de M. Godard a été construite avant 1975, celle-ci a été construite de manière surélevée par rapport à l’ensemble du lot, et non seulement par rapport à la ruelle. Cette pratique de construction était courante pour permettre un écoulement approprié de l’eau. De cette manière, l’eau s’écoulait non pas vers les maisons, mais vers les extrémités des terrains, permettant ainsi d’éviter l’accumulation d’eau autour des fondations des maisons. b. À un certain moment, il a remarqué que M. Godard avait ajouté des roches à l’extrémité sud de la ruelle Martin-Filion. L’ajout des roches a permis à M. Godard de stationner son véhicule dans la ruelle Martin-Filion à partir de la rue Francess. Cependant, l’ajout de roches à l’extrémité de la ruelle par M. Godard a eu pour effet de bloquer les ruisseaux de la ruelle Martin-Filion et de la rue Francess. Cette altération des ruisseaux a eu pour effet de modifier l’écoulement originelle de l’eau. M. Godard a donc installé un ponceau sous le rocher pour tenter de rétablir l’écoulement originelle de l’eau. c. La Municipalité de Casselman a informé M. Godard qu’il avait lui-même créé la situation d’accumulation d’eau dans la ruelle derrière sa propriété. En effet, M. Godard a volontairement obstrué la ruelle, ce qui a entraîné un blocage empêchant l’eau de s’écouler correctement. En outre, il a modifié la conception originelle de la ruelle. La Municipalité a clairement expliqué à M. Godard qu’il était de sa responsabilité de remédier à la situation, étant donné qu’il était lui-même à l’origine de cette situation. La conception originelle de la ruelle était adéquate pour permettre l’écoulement approprié de l’eau. d. En tant que voisin de M. Godard, il a rarement observé une accumulation d’eau dans la ruelle située derrière sa propriété. Dans les rares cas où cela se produisait, il s’agissait d’une accumulation mineure qui survenait uniquement après des précipitations exceptionnellement fortes ou lors de la fonte des neiges. Étant donné que la ruelle n’était pas pavée, l’eau était absorbée par le sol et s’évaporait assez rapidement, ce qui entraînait la disparition de l’accumulation d’eau. e. Il n’a jamais eu de problème d’accumulation d’eau sur son terrain. L’eau dans la ruelle Martin-Filion n’a jamais causé de risques d’inondation pour les terrains ou les maisons. Elle restait toujours confinée dans la ruelle et ne débordait jamais. f. L’eau s’écoulait naturellement de la ruelle Martin-Filion vers la rue Principale. Lorsque le terrain situé à l’extrémité de la ruelle a été vendu, un système souterrain a été installé pour permettre à l’eau de continuer à s’écouler de la ruelle vers les égouts de la rue Principale. Un système en forme de « T » a été installé à l’extrémité nord de la ruelle.

97 En ce qui concerne une rencontre entre lui et les intimés au cours de l'été 1986, M. Lamadeleine a déclaré ce qui suit :

a. Il avait d’excellentes relations avec M. Godard. À plusieurs reprises, il a eu l’occasion de discuter avec M. Godard au sujet de la ruelle Martin-Filion. Il a expliqué à M. Godard que la ruelle appartenait à la Municipalité et qu’il ne pouvait pas en faire un usage incompatible avec l’usage normal d’une ruelle. À chacune de ces rencontres, M. Godard lui a expliqué qu’il comprenait que la ruelle appartenait à la Municipalité et qu’il ne pouvait pas faire usage de cette partie du terrain comme s’il s’agissait de sa propriété. M. Godard était conscient que cette partie de la propriété n’était pas à lui, mais appartenait plutôt à la Municipalité de Casselman. b. En juillet 1986, son voisin M. Godard lui a demandé de le rencontrer en tant que maire de la Municipalité de Casselman pour discuter de l’accumulation d’eau dans la ruelle. M. Lamadeleine a accepté de le rencontrer pour entendre ses préoccupations. M. Lamadeleine a demandé au directeur général de la Municipalité, Gilles Lortie, de l’accompagner. La rencontre a eu lieu chez M. Godard. Pendant la rencontre, M. Godard a expliqué qu’après de fortes pluies, l’eau s’accumulait. Il a demandé ce que la Municipalité pouvait faire pour résoudre le problème. c. À ce moment, M. Lamadeleine et M. Lortie ont informé M. Godard que l’accumulation d’eau était causée par les roches qu’il avait ajoutées dans la ruelle Martin-Filion. Également, ils ont expliqué à que la conception de la ruelle était adéquate pour permettre l’écoulement de l’eau. En effet, la ruelle avait une légère pente du sud vers le nord, ce qui permettait l’écoulement naturel de l’eau, à l’exception du printemps avec les pluies et la fonte des neiges, l’eau pouvait monter de deux pieds dans la ruelle, créant ainsi un danger pour les enfants. d. M. Godard a suggéré que la Municipalité draine la ruelle Martin-Filion. M. Lamadeleine a expliqué à M. Godard qu’une telle décision impliquait des coûts financiers et nécessitait l’adoption d’une résolution par le Conseil municipal. Il a expliqué à M. Godard qu’en tant que maire, il n’avait pas l’autorité de prendre une telle décision de façon unilatérale. En général, lorsqu’il y avait des travaux à effectuer, les employés ou fonctionnaires de la Municipalité informaient le Conseil, qui ensuite votait sur une résolution en conséquence. Le département des travaux publics de la Municipalité n’avait pas identifié de problème de nivellement ou d’écoulement d’eau avec la ruelle Martin-Filion. e. Pendant la rencontre, M. Godard a soulevé la question de savoir s’il était possible pour la Municipalité de céder la propriété de la ruelle aux propriétaires des différents lots. Le directeur général de la Municipalité, M. Lortie, a expliqué que cette décision nécessiterait des formalités écrites et une approbation formelle du Conseil municipal. De plus, M. Lortie a informé M. Godard que cette question avait déjà été discutée au sein du Conseil municipal et que le Conseil avait décidé de conserver la propriété de la ruelle dans l’éventualité où il serait nécessaire de l’utiliser pour faire passer des services publics vers des terrains situés plus au sud. Il a également informé M. Godard qu’il y avait eu des discussions sur l’élargissement du terrain dont la Municipalité est propriétaire à l’est des lots, mais que la Municipalité avait décidé de maintenir le statu quo. f. M. Lamadeleine n’a jamais informé M. Godard que la Municipalité était favorable à une cession la ruelle de manière équitable entre les résidents. Cette décision nécessiterait l’approbation du Conseil municipal, et en tant que maire, il n’avait pas le pouvoir de prendre une telle décision en vertu de la Loi sur les municipalités de l’Ontario. À sa connaissance, le Conseil municipal de Casselman n’a jamais envisagé de céder la propriété de la ruelle aux résidents. La Municipalité est restée propriétaire de la ruelle et a toujours eu l’intention de conserver la propriété de celle-ci ainsi que des autres ruelles dans le secteur, au cas où leur utilisation serait nécessaire pour acheminer des services publics. M. Godard avait été informé que ce genre de décision ne pouvait pas être prise dans une cour arrière et nécessiterait des formalités et l’approbation du Conseil. Aucune promesse n’a été faite à M. Godard à l’effet qu’il deviendrait propriétaire d’une partie de la ruelle Martin-Filion.

98 M. Lamadeleine indique qu’il n’a jamais demandé à M. Lortie de transférer le titre de propriété de la ruelle Martin-Filion. La Municipalité n’a jamais cédé de terrain aux résidents des rues Martin et Filion. Le Conseil avait exprimé son intention de conserver la propriété de la ruelle au cas où elle serait nécessaire pour l’acheminement de services publics. La Municipalité était également satisfaite de constater qu’il n’y avait pas de problème d’écoulement d’eau dans la ruelle et que celle-ci était en bon état, ne nécessitant aucun travail à ce moment-là.

99 Lorsqu'il était maire de Casselman, il a toujours maintenu l'intention d'utiliser la ruelle pour faire passer le système d’égouts de la Municipalité.

Analyse : Un contrat contraignant a-t-il été créé ?

100 La partie qui invoque l'existence d'un contrat entièrement oral a la charge de l'établir. Ce faisant,

“(i) it is necessary to examine the words and actions of the parties in order to determine what they intended; (ii) evidence of the parties’ subjective intentions has no independent place in deciding what the terms of the agreement were; (iii) rather, the test of what the parties agreed to is an objective one; and (iv) the contract must include the necessary ingredients of offer, acceptance and consideration. 1

101 Pour qu’un contrat soit valable, il doit y avoir à la fois une intention commune de contracter et une clarté quant aux modalités essentielles du contrat :

“[47] […] For a contract to exist, there must be a meeting of minds, commonly referred to as consensus ad idem . The test as to whether there has been a meeting of the minds is an objective one - would an objective, reasonable bystander conclude that, in all the circumstances, the parties intended to contract? As intention alone is insufficient to create an enforceable agreement, it is necessary that the essential terms of the agreement are also sufficiently certain. […]” 2

102 Les modalités essentielles d’un contrat pour l’achat d’un bien-fonds comprennent : (1) les parties impliquées dans la transaction ; (2) la description précise du bien-fonds ; (3) le prix convenu pour la vente ; ainsi que (4) la date à laquelle le transfert de propriété doit avoir lieu. Ces éléments sont fondamentaux pour définir les bases de la transaction et assurer la clarté des termes d’un contrat. 3 Ces modalités essentielles ont également été reconnues dans la décision de la Cour d’appel de l’Ontario dans l’affaire Mountain c TD Canada Trust Company , 2012 ONCA 806 .

103 Pour déterminer si un contrat a été créé, le tribunal doit examiner toutes les circonstances entourant l'accord présumé afin de décider si les parties sont parvenues à un accord et, si c'est le cas, de déterminer les conditions auxquelles elles se sont engagées. Ces circonstances comprennent les paroles et le comportement, les actions futures et les déclarations des deux parties, ainsi que lien confiance. 4

104 Je constate qu'une réunion a eu lieu à la fin de juin ou de juillet 1986. Les deux intimés, M. Lamadeleine, et M. Lortie étaient présents. Une conversation au sujet de la ruelle a eu lieu, mais les détails de cette brève conversation ne peuvent être précisés avec exactitude. Les souvenirs se sont estompés au cours des nombreuses années qui se sont écoulées depuis, et les souvenirs des intimés ont été influencés par le passage du temps et par leurs souhaits subjectifs concernant la ruelle.

105 J'estime que, objectivement, les parties n'ont pas conclu de contrat lors de la rencontre dans la ruelle en 1986. Bien que j'accepte que les intimés croient subjectivement qu'un contrat oral a été conclu entre les parties, je suis d'avis qu'il n'y a pas eu de contrat entre les parties. Je conclus qu'il n'y a pas eu de rencontre des volontés entre la Municipalité et les intimés en ce qui concerne les éléments essentiels de l'entente verbale alléguée. Les preuves qui m'ont été présentées sur la demande m'amènent à conclure que certains termes de l'accord étaient soit insuffisamment précis, soit inexistants.

106 Selon la preuve présentée, je conclus que la date du transfert de la propriété n'a jamais été convenue entre les parties. La preuve devant moi n'établit pas qu'il y a eu une discussion sur cet élément essentiel d'un contrat portant sur un immeuble. Les affidavits des intimés et de Mme Durocher ne traitent pas de la date envisagée pour le transfert de la propriété en litige.

107 L'absence de date de transfert est cohérente avec les événements ultérieurs. Le transfert de la ruelle n'a jamais eu lieu. Les intimés ou la Municipalité n'ont pris aucune mesure pour effectuer le transfert. Les intimés n'ont pas fait de suivi auprès de la Municipalité pour confirmer le transfert ou l'inscrire au registre foncier. Le prétendu accord oral n'a jamais été confirmé par écrit ou d'une autre manière après la rencontre de 1986 au sujet de la ruelle.

108 Le deuxième élément essentiel qui mérite d'être examiné de près est le prix de la vente du terrain de la ruelle. Les affidavits des intimés indiquent que M. Lamadeleine a proposé de vendre la parcelle de terrain pour le prix d'un dollar. Cette preuve est spécifiquement niée par M. Lamadeleine, qui soutien n’avoir jamais accepté de vendre la ruelle. Il a expliqué que la Municipalité de Casselman n'était pas encline à vendre la ruelle, car il s'agissait d'un espace public d'importance stratégique réservé aux services municipaux. La déclaration sous serment d'Yves Morrissette, l'actuel directeur général de la Municipalité de Casselman, confirme cette affirmation.

109 Il n'y a pas de preuve confirmant que le montant de 1 $ a été convenu :

a. Il n'y a aucune preuve que le montant d'un dollar n’a jamais été payé à la Municipalité ; et b. les registres officiels de la Municipalité, y compris les ordres du jour et les procès-verbaux des réunions du conseil municipal au moment de l'accord ou par la suite, ne font aucune mention de la vente du terrain litigieux pour un dollar.

110 La preuve par affidavit de Mme Durocher contredit la preuve des intimés. Selon Mme Durocher, la ruelle contestée n'a pas été vendue aux intimés à titre onéreux même pour un montant symbolique, mais leur a plutôt été donnée sans contrepartie. Cela dit, après avoir examiné l'affidavit et le contre-interrogatoire de Mme Durocher, je ne pense pas qu'elle soit une historienne fiable des événements examinés dans cette affaire. Je note en outre qu'elle entretient des relations étroites avec les intimés.

111 Je constate aussi que les détails spécifiques de la parcelle de terrain à transférer dans le cadre de ce prétendu accord n'ont pas été établis par les intimés.

112 Les parties à l'accord oral allégué doivent être prises en considération. La preuve qui m'a été présentée n'est pas claire du tout et, d'un point de vue objectif, les parties n'ont pas été prouvées avec certitude. La preuve est contradictoire.

113 Selon l'intimé Godard, M. Lamadeleine a fait savoir que tous les résidents des rues Martin et Filion feraient partie de l'entente. Les intimés suggèrent également que seuls les intimés et Mme Durocher étaient parties à l'entente verbale. Il faut noter que l'intimée Cléroux n'avait que 17 ans au moment de cette prétendue entente verbale et qu'elle n'était pas propriétaire d'un terrain adjacent à la ruelle Martin-Filion. Mme Durocher n'était pas présente lors de la rencontre qui a mené à l'entente verbale contestée. La preuve révèle clairement que seuls les intimés Godard et Cléroux étaient présents à la rencontre de 1986 avec le maire Lamadeleine et M. Lortie.

114 Je n'accepte pas que Mme Durocher ait été partie à cette entente. Non seulement elle n'était pas présente à la réunion de 1986, mais elle ne possédait pas non plus de propriété contiguë à la ruelle au moment de la réunion. L'affidavit de Mme Durocher reconnaît qu'elle n'était pas partie à l'accord oral présumé de 1986.

115 De même, je conclus que Mme Cléroux n'a pas participé à un prétendu accord en 1986 à la lumière de ce qui suit :

a. Elle n'était pas propriétaire d'une propriété contiguë à la ruelle litigieuse en 1986. Elle a acheté sa propriété de la rue Martin en 1992 ; b. Elle a confirmé en contre-interrogatoire qu'elle n'était pas partie à l'entente verbale alléguée ; et c. Aucune promesse n'a été faite à Mme Cléroux après l'achat de sa propriété en 1992, bien qu'elle se soit adressée à la Municipalité à ce sujet.

116 Je conclus que les intimés ne se sont pas acquittés de la charge de la preuve qui leur incombait d'établir une personne qui était partie à ce prétendu accord. Il n'existe aucune base objective permettant de conclure qui, le cas échéant, était partie à l'accord allégué. Alors que les intimés croient subjectivement qu'ils étaient parties à un accord oral, objectivement, je ne peux pas arriver à la même conclusion. Je n'accepte pas que des personnes qui n'étaient pas présentes à la réunion ou qui ne possédaient pas de propriété contiguë à la ruelle puissent être parties à l'accord litigieux. Contrairement à la preuve présentée par les intimés, M. Lamadeleine nie toute entente et il est douteux que la Municipalité s'entende avec un propriétaire à l'exclusion de tous les autres résidents du secteur de la ruelle Martin-Filion. La preuve n'établit pas objectivement un consensus ad idem quant aux parties à l'entente.

117 Les facteurs additionnels suivants m'amènent également à conclure que, objectivement, il n'y a pas eu de consensus ad idem entre les parties :

a. Les déclarations de M. Lamadeleine étaient formulées au conditionnel. Le conditionnel est un temps grammatical qui sert à exprimer des actions hypothétiques. Ces déclarations ne peuvent donc pas être considérées objectivement comme établissant un accord contractuel. b. Selon la preuve des intimés concernant la réunion de 1986, M. Lortie n'était pas d'accord avec la vente de la ruelle. La preuve des intimés indique qu'ils considèrent M. Lortie comme étant honnête et digne de confiance. L’absence de suivi de la part de la Municipalité, notamment de la part de M. Lortie après la réunion de 1986, suggère l’absence d’un accord entre les parties lors de cette réunion. Une personne raisonnable et objective conclurait qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties, car il n’y a pas eu de suivi de part et d’autre. c. Les actions de l'intimé Godard demandant à la Municipalité d'entretenir la ruelle suggèrent quil ny a pas eu de contrat oral entre les parties. En avril 2023, lors d’une tempête de verglas qui a fait tomber certaines branches d’un arbre situé dans la ruelle sur la propriété de M. Godard, M. Godard a contacté la Municipalité pour demander de venir enlever les branches de son terrain. Lors du contre-interrogatoire, lorsqu’il a été interrogé à ce sujet, M. Godard a mentionné qu’il était de la responsabilité de la Municipalité de venir ramasser les branches, car elles provenaient d’un arbre situé dans la ruelle. Ce comportement de M. Godard suggère que la ruelle appartient à la Municipalité et qu'aucun contrat oral n'avait été créé. d. Il n'existe aucune preuve documentaire ou écrite confirmant l'existence d'un contrat oral ou de ses termes.

118 En résumé, pour les raisons susmentionnées, je conclus que les intimées n'ont pas prouvé, objectivement, qu'un contrat oral avait été créé en 1986 entre les parties. Les termes de l’accord allégué n'ont pas été objectivement établis. Pour qu'il y ait contrat, il faut qu'il y ait accord sur les termes essentiels. Je conclus que cela n'a pas été établi.

Analyse : La Loi relative aux preuves littérales et la doctrine de l’exécution partielle

119 In light of my finding that the evidence does not establish that the parties formed a mutual intention to enter into an agreement with each other and that they agreed as to the essential terms of that agreement, it is not necessary to consider the equitable doctrine of part performance which allows the court to enforce an oral agreement if it is unconscionable to apply the Statute of Frauds to render a contract unenforceable. However, in the event I am wrong in so finding, I will consider whether any oral agreement is unenforceable under the Statute of Frauds.

120 À la lumière de ma conclusion selon laquelle la preuve n'établit pas que les parties avaient l'intention mutuelle de conclure un accord entre elles et qu'elles étaient d'accord sur les termes essentiels de cet accord, il n'est pas nécessaire d'examiner la doctrine équitable de l'exécution partielle. Celle-ci permet au tribunal d'exécuter un accord oral, s'il est déraisonnable d'appliquer la Loi relative aux preuves littérales, pour rendre un contrat applicable. Toutefois, au cas où j'aurais tort de conclure ainsi, j'examinerai si un accord oral est applicable en vertu de la Loi relative aux preuves littérales.

121 La jurisprudence pertinente est brièvement résumée dans l’arrêt Xynos c. Xynos [5] :

If the existence of an oral agreement for the sale of land is proven, s. 4 of the Statute of Frauds renders that agreement unenforceable unless the equitable doctrine of part performance applies. The equitable doctrine of part performance allows the court to enforce an oral agreement in cases where it is unconscionable to apply the Statute of Frauds to render a contract unenforceable. As explained by Gillese J.A. in Erie Sand [6] , at para. 49, "the requirements of s. 4 of the Statute of Frauds must give way in the face of part performance because the acts of part performance fulfill the very purpose of the written document - that is, they diminish the opportunity for fraudulent dealings with land based on perjured evidence".

The doctrine of part performance has two requirements:

1. Detrimental reliance; and,
2. Acts of part performance that sufficiently indicate the existence of the alleged contract, because the acts are unequivocally referable in their own nature to some dealing with the land.

122 J'ai également examiné et pris en compte Erie Sand and Gravel Ltd c Seres' Farms Ltd . [6] et Mountain c TD Canada Trust Company [7] en ce qui concerne la Loi relative aux preuves littérales et la doctrine de l’exécution partielle.

123 J'estime qu'il n'y a pas eu de confiance préjudiciable en l'espèce. Ce faisant, j'ai examiné si l'une des parties à un accord par ailleurs inapplicable est restée passive alors que l'autre partie a agi à son détriment en remplissant ses obligations contractuelles. Si tel était le cas, la première partie ne pourrait pas invoquer les exigences de la Loi relative aux preuves littérales .

124 J'estime que les intimés n'ont pas établi que la Municipalité est restée passive dans le cadre des obligations contractuelles, alors que les intimés ont agi à leur propre détriment. J'ai pris en considération les éléments de preuve suivants :

a. Les intimés n'ont pas établi qu'ils ont agie à leur propre détriment. Les intimés ont continué à utiliser la ruelle comme ils l'ont toujours fait depuis plus de 40 ans. b. Bien que les intimés soutiennent qu’ils ont dépensé de l'argent pour entretenir et améliorer la ruelle, le montant consacré à cette fin n'est pas prouvé. c. Les biens des intimés que la Municipalité cherche à faire déplacer pour permettre l'exécution de travaux sont faciles à déplacer. La preuve établit que les petites structures sont déplaçables. d. Concernant les arbres et les arbustes dans la ruelle, qui sont considérés comme des accessoires fixes, il est important de noter que cette végétation appartient à la Municipalité. En effet, les troncs de ces arbres et arbustes sont situés dans la ruelle. Aucune preuve n’a été présentée pour démontrer que ces arbres et arbustes ont été plantés par les intimés. Par conséquent, il n’est pas établi que les intimés subiraient un préjudice du fait du retrait de certains de ces arbres et arbustes. e. Selon l’affidavit de Yves Morrissette, un système de drainage a été installé longitudinalement, s’étendant d’est en ouest, dans la partie nord des réserves routières. Ce système a été spécialement conçu pour canaliser les eaux de pluie provenant de la Ruelle Martin-Filion vers le ponceau d’eau pluviale situé sur la rue Martin. La Municipalité a assumé la responsabilité de l’entretien et de l’inspection régulière de ce système de drainage.

125 La deuxième condition de la doctrine de l'exécution partielle, comme indiquée ci-dessus, est “acts of part performance that sufficiently indicate the existence of the alleged contract, because the acts are unequivocally referable in their own nature to some dealing with the land.”

126 Je conclus que tout acte d'exécution partielle de la part des intimés ne se rapporte pas au contrat oral relatif aux biens-fonds. Les gestes d’exécution des intimés dans la ruelle ont été faits indépendamment de l’entente orale de 1986. Leur utilisation de la ruelle a été faite dans le cours normal de l’utilisation de la ruelle et n’était pas liée à la rencontre de 1986. Les résidents ont décidé d’utiliser la ruelle sans aucune discussion ou aucun accord avec la requérante, la plupart du temps avant 1986.

127 Je conclus que les actes des résidents sont conformes à l’usage ordinaire que feraient des résidents d’une ruelle municipale en milieu rural. La preuve ne démontre tout simplement pas que les intimés étaient au courant d’un tel accord et qu’ils ont agi sur la base de cet accord.

128 La preuve révèle que l'intimé Godard a utilisé la ruelle bien avant la discussion de l'été 1986. Il l’a notamment utilisée pour installer un cabanon, sa roulotte et son véhicule avant la rencontre de 1986. M. Godard a confirmé qu’il utilisait un petit cabanon situé dans la ruelle pour élever des chapons et ensuite des lapins en 1978, soit huit ans avant le prétendu contrat oral.

129 Cette preuve d'utilisation de la ruelle avant la discussion de 1986 est confirmée par l'intimée Cléroux.

130 En ce qui concerne Mme Durocher, la preuve révèle qu'elle n'a pris connaissance de l'entente sur la ruelle litigieuse qu'après l'achat de sa propriété en 2000.

131 J'estime que la preuve a établi que les actes concernant la ruelle ont été accomplis de manière indépendante et ne sont donc pas liés aux discussions de 1986 à propos de la ruelle.

132 Seuls les intimés, M. Lamadeleine et M. Lortie étaient présents à la discussion sur la ruelle en 1986. Il y a en tout 17 lots concernés par la ruelle et la preuve au dossier permet seulement de démontrer que les propriétaires de deux lots étaient au courant de ces discussions relatives à une prétendue vente de celle-ci. En l’absence de preuves étayant la connaissance de ces discussions par les autres résidents des autres lots, il est impossible de conclure que les actes de tous les autres résidents étaient en rapport avec les conversations de 1986. Il n’est pas possible d’établir un lien direct entre les actes des résidents et les discussions contractuelles en question.

133 Je conclus que le deuxième critère de la doctrine de l’exécution partielle n'a pas été établi. En résumé, les actions entreprises n'ont aucun lien avec le contrat allégué et le bien.

Ordonnance

134 Une ordonnance déclaratoire sera émise établissant que la Municipalité de Casselman est propriétaire de la ruelle Martin-Filion. De plus, une ordonnance est émise exigeant l'enlèvement de tous les biens meubles de la ruelle Martin-Filion dans les 30 jours de la publication du présent jugement.

Dépens

135 La requérante a obtenu gain de cause dans le recours et est présumée avoir droit aux dépens.

136 Si les avocats ne parviennent pas à se mettre d'accord sur les dépens, je recevrai des observations écrites ne dépassant pas trois pages, en plus de tout mémoire de frais et de toute offre de règlement. Les observations de la requérante doivent être soumises au plus tard trois semaines après la publication du présent arrêt. Les observations des intimés doivent être soumises au plus tard cinq semaines après la publication du présent arrêt.

L’honorable juge Brian Holowka

Publié le : 28 mars 2024

Footnotes

1 S&J Gareri Trucking Ltd c Onyx Corp , [2016] OJ No 3509, 2016 ONCA 505 , au para 7 ; Fulton v KOA Aloha Inc , [2018] OJ No 3497, 2018 ONSC 3261 , au para 44 .

2 UBS Securities Canada Inc c Sands Brothers Canada Ltd , 95 OR (3d) 93, 2009 ONCA 328 , au para 47 .

3 Simcoe Vacant Land Condominium Corp No 272 c Blue Shores Developments Ltd , 126 OR (3d) 39, 2015 ONCA 378 , au para 37 ; McKenzie v Walsh, 1920 SCC 72 , [1920] SCJ No 68, 61 SCR 312, au para 1 .

4 UBS Securities Canada Inc c Sands Brothers Canada Ltd , 95 OR (3d) 93, 2009 ONCA 328 , au para 47 .

5 Xynos c. Xynos, 2023 ONSC 830 au paras. 107-108

6 Erie Sand and Gravel Ltd c Seres' Farms Ltd, 2009 ONCA 709

7 Mountain c TD Canada Trust Company, 2013 ONCA 806