COURT FILE NO.: FC-21-710 DATE: 2023/10/19 COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE - ONTARIO
RE: Wislande Balmir, Requérante ET: Jesule Balmir, Intimé
DEVANT: Madame la juge K.A. Jensen
AVOCATS: Marc Coderre pour la Requérante Jean Auberto Juste pour l'intimé
ENTENDU: le 31 août 2023
INSCRIPTION
Introduction
[1] La présente décision traite de deux motions. Wislande Balmir (Mme Balmir) présente la première motion demandant une ordonnance de partage et de vente du domicile conjugal. Elle demande également la possession exclusive du domicile conjugal pour le préparer à la vente. Bien que Mme Balmir ait demandé que les actes de procédure de Jesule Balmir (M. Balmir) soient radiés pour défaut de paiement de la pension alimentaire, cette demande n'a pas été poursuivie au cours de l'audience. Par conséquent, je ne la traiterai pas dans le présent avenant.
[2] En réponse à la motion de Mme Balmir, M. Balmir a introduit une motion reconventionnelle pour :
(a) Une ordonnance établissant la date de séparation au 17 janvier 2021. (b) Une ordonnance accordant aux parties une limite de temps pour finaliser l'égalisation des biens familiaux nets. (c) Directives de la cour sur l'impact de la séparation des parties entre 2009 et 2014 sur le partage de la pension ou encore l'égalisation des biens familiaux nets. (d) Une ordonnance rejetant les demandes de la requérante dans sa motion.
[3] Pour les motifs qui suivent, je fais droit à la motion de Mme Balmir pour le partage et la vente du domicile conjugal. Toutefois, je rejette sa demande de possession exclusive du foyer conjugal, sans préjudice de son droit de réintroduire cette motion dans le cas où M. Balmir ne coopérerait pas à la vente du foyer conjugal.
[4] Je rejette la motion reconventionnelle de M. Balmir visant à établir la date de la séparation et à obtenir des directives du tribunal quant à l'impact de la séparation sur la valeur de la pension et la valeur de l'égalisation des biens. Ces questions doivent être déterminées sur la base d'un dossier de preuve complet lors du procès. De même, je ne suis pas disposée à donner aux parties un délai pour finaliser l'égalisation des biens familiaux nets. Cependant, rien n'empêche les parties de recourir à la médiation, à l'arbitrage ou au règlement judiciaire exécutoire des différends de la Cour supérieure de justice pour résoudre la question de l'égalisation des biens familiaux nets.
Le Contexte
[5] Les parties se sont mariées le 25 juin 1996. Ils se sont séparés le 1er octobre 2019 selon Mme Balmir. Selon M. Balmir, la date de séparation est le 17 janvier 2021.
[6] Les parties ont trois enfants : A.B., âgé de 25 ans, R.B., âgé de 21 ans, et J.B., âgé de 14 ans. R.B. et J.B. demeurent avec Mme Balmir.
[7] Après la séparation, Mme Balmir a emménagé dans une maison située au 215 Argonaut Circle à Ottawa. Elle affirme avoir acheté cette résidence après la séparation avec ses propres fonds. M. Balmir conteste que Mme Balmir ait acheté la maison après la séparation et avec ses propres fonds. Il affirme que la propriété d’Argonaut Circle fait partie des biens familiaux et qu'elle est soumise à l'égalisation.
[8] Le titre de propriété d'Argonaut Circle indique que la maison a été achetée pour 407 719,26 $. La propriété a été enregistrée au nom de Mme Balmir le 21 décembre 2020. Mme Balmir a indiqué que l'hypothèque sur la propriété s'élevait actuellement à 330 000 $. Selon Mme Balmir la propriété d'Argonaut Circle vaut aujourd'hui environ 620 000 dollars.
[9] Le domicile conjugal a récemment été évalué à 925 000 $. La maison est payée, mais il y a une ligne de crédit garantie avec un solde d'environ 20 000 $ au 30 mars 2023. M. Balmir déclare dans son affidavit que les parties ont accumulé un total d'environ 75 000 $ de dettes. Il n'est pas clair si la ligne de crédit de 20 000 $ est incluse dans ce montant.
[10] Les parties ont toutes deux des pensions. Elles sont en train de faire évaluer ces pensions dans le cadre de l'égalisation des biens familiaux nets.
[11] À l'exception des biens immobiliers et de leurs pensions, les parties n'ont pas d'autre épargne importante.
L'analyse
1. La vente du foyer conjugal
[12] Mme Balmir a un droit prima facie à une ordonnance de partage et de vente du domicile conjugal conformément aux articles 2 et 3 de la Loi des biens-fonds, LRO 1990, c P.4. Je suis tenue d'ordonner la vente à moins que M. Balmir ne démontre qu'une telle ordonnance ne devrait pas être rendue et qu'il y a eu un comportement malveillant, vexatoire ou oppressif de la part de Mme Balmir en ce qui concerne la vente: Marchese c. Marchese, 2019 ONCA 116, para 5. Le droit prima facie au partage ou à la vente ne doit pas être entravé à la légère: Arlow v. Arlow (1991), 33 R.F.L. (3d) 44 (Ont. C.A), aff'g Arlow v. Arlow (1990), 27 R.F.L. (3d) 348 (Ont. Dist. Ct).
[13] Dans Sanvictores v. Sanvictores, 2022 ONSC 2673, ce tribunal a fourni les indications utiles suivantes concernant la vente du domicile conjugal au paragraphe 13:
The issuance of an order for the sale of a jointly held property under sections 2 and 3 of the Partition Act, R.S.O. 1990, c. P.4, is governed by the following principles:
A court is required to compel the partition and sale of a jointly held property unless the opposing party has shown that there is malicious, vexatious, or oppressive conduct on the part of the moving party in relation to the sale itself: Marchese v. Marchese, 2019 ONCA 116, para. 5.
There is some overlap in the scope of the terms "malicious" or "malice", "vexatious", and "oppressive". "Malice" arises when a step is taken for an improper purpose including spite, ill-will, vengeance, or to gain a private collateral advantage. A step may be viewed as "vexatious" when it is taken to harass or oppress others rather than to assert a legitimate right. The sale of a matrimonial home is "oppressive" when the co-tenant that opposes the sale will suffer serious hardship if the matrimonial home is sold: MacDonald v. MacDonald (1976), 14 O.R. (2d) 249 (Div. Ct.), at p. 254.
Additional considerations apply when a spouse seeks an order for the sale of a matrimonial home prior to the final determination of the spouses' claims under the Family Law Act, R.S.O. 1990. c. F.3, ("FLA"). In such case, an application under the Partition Act should not proceed when the opposing spouse shows that the sale would prejudice the rights of a spouse under the FLA or a court order (see Silva v. Silva (1990), 1 O.R. (3d) 436 (C.A.), at p. 445; Martin v. Martin (1992), 8 O.R. (3d) 41 (C.A.), at para. 26 or, at the very least, that the opposing spouse's arguable claims under the FLA would be prejudiced (see Binkley v. Binkley, [1988] O.J. No. 414 (C.A.), at para. 3; Gibson v. Duncan, 2013 ONSC 5377, at paras. 20-23).
The court does not have jurisdiction to impose a right of first refusal or force parties into the buyout of a property: see Gertley v. Gertley, 2022 ONSC 1750, para. 13; Laurignano v. Laurignano, 2009 ONCA 241, 65 R.F.L.(6th) 15;
Also see Howard v. Howard, 2022 ONSC 6915, Dhaliwal v. Dhaliwal, 2020 ONSC 3971, 42 R.F.L. (8th) 321; and, R.L. v. M.F., 2022 ONSC 1677.
[14] Les tribunaux ont rejeté des motions provisoires pour la vente avant le procès lorsqu'il y a des circonstances telles que la possibilité d'un procès dans un court délai (Walters c. Walters, 1992 ON SCDC 8599), un préjudice sur le paiement d'égalisation (Kereluk c. Kereluk, 2004 ONSC 34595), ou la nécessité de préserver la résidence d'un conjoint ou d'un enfant vulnérable qui pourrait bien conserver la maison dans la cause (Stothers v. Kazeks, 2023 ONSC 5021).
[15] Lorsqu'une ordonnance de partage et de vente risque de compromettre des droits substantiels relatifs à des biens possédés conjointement, une demande en vertu de la Loi sur le partage des biens-fonds devrait être reportée jusqu'à ce que la question soit tranchée en vertu de la Loi sur le droit de la famille: Silva v. Silva (1990), 1 O.R. (3d) 436 (C.A.), au page 445; Martin v. Martin (1992), 8 O.R. (3d) 41 (C.A.), au para. 26.
[16] J'estime qu'aucune des conditions qui m'empêcheraient d'ordonner le partage et la vente du domicile conjugal ne s'applique en l'espèce. M. Balmir ne m'a pas convaincu que la conduite de Mme Balmir à l'égard de la vente proposée du foyer conjugal était oppressive, malveillante ou vexatoire.
[17] De plus, j'estime que la vente proposée ne mettra pas en péril les intérêts de M. Balmir dans l'égalisation des biens familiaux nets. Même si la propriété d'Argonaut Circle fait partie des biens familiaux (ce qui n'a pas encore été déterminé), la valeur nette de cette maison n'est actuellement que d'environ 290 000 $. L'intérêt de M. Balmir dans cette maison serait alors d'environ 145 000 $. Mme Balmir a proposé que 150 000 $ du produit net de la vente du foyer conjugal soient placés dans un compte en fiducie, en attendant la résolution finale de l'égalisation des biens familiaux nets. Ce montant couvrirait tout ce qui pourrait être dû à M. Balmir.
[18] L'incertitude demeure en ce qui concerne les pensions. Cependant, l'avocat de M. Balmir n'a pas été en mesure d'indiquer clairement en quoi cette question restante serait compromise par la vente du foyer conjugal. L'avocat de Mme Balmir a déclaré qu'en fait, la pension de M. Balmir serait probablement supérieure à celle de Mme Balmir et que, par conséquent, il lui devrait probablement de l'argent.
[19] L'argument de M. Balmir semble être qu'il serait lésé par la vente du foyer conjugal parce qu'il serait obligé soit d'acheter les intérêts de Mme Balmir dans le foyer conjugal, ou d'acheter une autre maison avant d'être prêt à le faire. Il a déclaré que ce n'est qu'une fois qu'il aura sa moitié de la valeur d'Argonaut Circle qu'il pourra acheter la part de Mme Balmir dans le foyer conjugal ou acheter sa propre maison.
[20] Les mêmes arguments ont été avancés dans l'affaire Szabo v Jukes, 2023 ONSC 330. Dans cette affaire, le juge Leibovitch a rejeté l'argument selon lequel la demande de partage et de vente devrait être refusée parce que la vente immédiate du foyer conjugal empêcherait le demandeur d'acheter l'intérêt de l'intimé puisque la valeur du foyer avait augmenté. Citant de nombreuses affaires à l'appui, le juge Leibovitch a déclaré que le fait qu'un conjoint veuille racheter l'intérêt dans la maison mais ne soit pas en mesure de le faire n'est pas un motif pour empêcher le partage et la vente.
[21] M. Balmir a également déclaré que Mme Balmir n'a pas établi qu'elle se trouvait dans une situation de détresse financière telle que la vente du domicile conjugal était nécessaire pour l'empêcher de succomber à cette détresse. Selon ma lecture de la jurisprudence, il n'est pas nécessaire pour la partie requérante de prouver la détresse financière. Mme Balmir a indiqué qu'elle a des frais de logement et qu'elle a besoin de l'argent provenant de la vente du foyer conjugal. Aucune date n'a été fixée pour le procès de cette affaire et des éléments de preuve suggèrent que M. Balmir a peut-être été dilatoire dans ses réponses à l'affaire. Je ne vois aucun motif de retarder davantage la capacité de Mme Balmir à libérer une partie du capital qu'elle possède dans le foyer conjugal pour répondre à ses besoins et à ceux des enfants qui vivent actuellement avec elle.
[22] Il y aura certainement des inconvénients pour M. Balmir. Il vit sans loyer dans le domicile conjugal avec son fils de 25 ans, qui travaille et étudie à temps partiel. Il ne sera peut-être pas facile de trouver un autre endroit où vivre qui soit aussi confortable et abordable. Cependant, je n'ai pas eu la preuve que M. Balmir serait incapable de payer un autre logement après la vente du domicile conjugal. En outre, il n'a pas été prouvé qu'il y aurait un impact préjudiciable sur les enfants.
2. Possession exclusive du foyer conjugal
[23] J'estime toutefois que Mme Balmir n'a pas satisfait au critère de la possession exclusive du domicile conjugal. Elle prétend que M. Balmir ne coopérera probablement pas à la vente du domicile et que, par conséquent, elle doit en avoir la possession exclusive.
[24] Comme l'a noté le tribunal dans l'affaire Menchella c. Menchella, 2012 ONSC 1861, une ordonnance de possession exclusive est une exception légale au droit des deux époux d'occuper le foyer matrimonial ; elle doit être utilisée lorsqu'il y a une menace pour la sécurité ou le bien-être d'un enfant ou d'un époux. En l'espèce, il n'est pas nécessaire d'ordonner la possession exclusive à ce stade. Il faut espérer que M. Balmir coopérera à la vente de la maison puisqu'il est également dans son intérêt de le faire. En cas de problème, les parties peuvent se présenter devant moi.
3. La date de séparation et l'impact de la séparation sur l'égalisation
[25] La date de la séparation est une question fortement contestée dans cette affaire. Elle aura probablement un impact important sur la résolution de l'égalisation des biens familiaux nets. Elle implique des déterminations de crédibilité qui devraient être faites sur la base d'un dossier de preuve solide. Ce n'est pas le genre de décision que je peux prendre dans le cadre d'une motion comme celle-ci. Par conséquent, je rejette la demande d'ordonnance établissant la date de la séparation.
[26] De même, je ne suis pas en mesure de donner des directives sur l'impact des périodes de séparation sur la valeur des pensions des parties et sur d'autres éléments du processus d'égalisation. D'autres preuves et arguments seraient nécessaires pour trancher cette question. Par conséquent, cette demande est également rejetée.
4. Le temps de finaliser l'égalisation des biens familiaux
[27] M. Balmir m'a demandé de fixer une date pour la résolution de l'égalisation des biens familiaux nets. Cette demande est liée à son souci d'établir s'il a un intérêt dans la propriété d'Argonaut Circle et à sa motion visant à déterminer la date de la séparation.
[28] Bien que je puisse comprendre le désir de M. Balmir d'obtenir une certitude sur ces questions, il n’a pas fourni d'autorité justifiant sa demande d'ordonner que ces questions soient résolues de manière concluante à ce stade. Néanmoins, les parties sont libres de recourir aux services d'un médiateur/arbitre ou de demander un règlement judiciaire exécutoire des différends. Ce dernier constitue un moyen rapide de résoudre certaines questions. J'encourage les parties à consulter la page web suivante pour plus d'informations sur cette initiative utile : https://www.ontariocourts.ca/scj/fr/pratique/pilotes-de-reglement-judiciaire-executoire-des-differends/
La pension alimentaire d'enfants
[29] La question de la pension alimentaire d'enfants a été soulevée dans les mémoires des parties mais n'a pas été abordée au cours de l'audience. M. Balmir maintient qu'il a payé la pension alimentaire qui lui a été ordonnée, mais Mme Balmir a refusé d'encaisser les chèques. Mme Balmir nie avoir reçu toutes les pensions alimentaires exigées.
[30] M. Balmir a fourni des copies de traites bancaires de 400 $ adressées à Mme Balmir et datées du 20 janvier 2023 et du 30 novembre 2022. Cependant, cela ne permet pas d'établir qu'il verse régulièrement et mensuellement une pension alimentaire de 459 $ à Mme Balmir, comme l'exige l'ordonnance temporaire du juge Shelston datée du 18 novembre 2022. M. Balmir est tenu de se conformer à cette ordonnance.
Ordonnances
[31] J'ordonne ce qui suit :
- le domicile conjugal doit être vendu ;
- le produit de la vente du foyer conjugal doit être distribué comme suit : i. le paiement de la commission immobilière, des frais juridiques et des débours liés à la vente ; ii. le paiement des taxes foncières en souffrance, le cas échéant, sur la part de M. Balmir ; iii. le paiement de la marge de crédit conjointe avec la Banque nationale numéro de compte 70-960-90 ; v. la somme de 150 000 $ doit être conservée en fiducie (pour régler la question de l'égalisation) par l'avocat chargé de la vente ; vi. 50 % du reste du produit de la vente sera divisé en parts égales entre les parties.
- M. Balmir est tenu de se conformer à l'ordonnance du juge Shelston datée du 18 novembre 2022.
Dépens
[32] Mme Balmir a, pour la plupart, obtenu gain de cause sur la motion. Elle a donc, par présomption, droit aux dépens. J'encourage les parties à parvenir à un accord sur les dépens. Si elles n'y parviennent pas, elles peuvent demander à comparaître devant moi pendant une demi-heure. Avant cette comparution, les parties doivent déposer des mémoires de trois pages au maximum, y compris le sommaire des dépens.
Madame la juge K.A. Jensen
Date: le 19 octobre 2023