RÉFÉRENCE: Cornel et Cornel c. Brière, 2022 ONCS 3654

NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE: SR24-2015

DATE: 2022/06/20

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO

L’ORIGNAL

ENTRE:

Marc Cornel et Joanne Cornel

– et –

Patrick Brière

Me Marc Gauthier

Auto-représenté

ENTEDUE LES: 20-22 et 28 avril 2022 (à L’Orignal)

MOTIFS du jugement

MADAME LA JUGE o’bonsawin

Introduction

[1] M. Brière est le propriétaire d’une maison de location à Plantagenet, Ontario. Les locataires, M. et Mme Cornel, ont loué la maison de M. Brière du 1 mai 2009 au 1 avril 2014. M. Cornel est un entrepreneur général. Il était un sous-traitant des grosses entreprises de construction telle que Richcraft. M. Brière est un électricien certifié.

[2] Lors de la période de location, M. Cornel a fait plusieurs rénovations à la maison et a construit de nombreuses structures à l’extérieur de la maison sur la propriété de M. Brière. Les rénovations intérieures incluent:

• enlever l’isolant dans les murs du sous-sol et faire aérer le sous-sol;
• ajouter une salle de musique vitrée au sous-sol;
• changer les planchers au premier étage sauf pour la chambre des maîtres;
• enlever un mur entre la cuisine et le salon;
• relocaliser les marches d’escalier du premier étage au sous-sol; et
• condamner la porte du côté de la maison.

[3] À l’extérieur de la maison, M. Cornel a:

• déplacé le porche du côté de la maison à l’avant de la maison;
• construit un grand porche derrière la maison;
• construit une remise «shed» de 10’x10’;
• construit une maison pour jouer pour enfants; et
• construit un garage de 30’x60’ (dans le garage, il a construit une salle de musique et une estrade).

[4] Dans leur Déclaration «Statement of Claim», les Cornel demandent des dommages-intérêts au montant de 38 799,44$ reliés aux coûts de construction du garage.

[5] Dans sa Demande reconventionnelle, M. Brière demande des dommages-intérêts au montant de 45 410,86$ pour ses coûts de réparation par suite du départ des Cornel.

Résumé de la preuve

[6] On peut résumer les points saillants du témoignage de M. Cornel comme suit:

• Il est un entrepreneur général depuis trente ans et travaille à son propre compte. Son entreprise se nomme Marjo’s Workshop Inc. Il se spécialise dans les balcons, les porches et les rénovations. Lors du temps en question, son taux horaire était de 55$ de l’heure. Son épouse est cuisinière.
• En avril 2009, les Cornel sont allés visiter la propriété de M. Brière à Plantagenet. La propriété avait une maison d’un étage et un terrain d’environ une acre et demie. À ce moment, M. Cornel a avisé M. Brière que sa maison avait besoin de «Tender Love and Care» et qu’il pourrait s’en occuper. La maison était recouverte d’un parement bleu pâle qui était moindrement âgé.
• Le 1 mai 2009, les Cornel ont signé un bail d’un an pour louer la propriété de M. Brière. Selon le bail, ils devaient payer 950$ par mois pour la location. À l’expiration du bail, le bail se renouvèlerait automatiquement de mois en mois. Selon le bail, les Cornel allaient donner un préavis de soixante jours à M. Brière s’ils prévoyaient quitter les lieux.
• Le bail avait une clause spécifique au sujet des obligations des locataires: «The tenant must take the necessary steps to repair damage to the residential premises and residential property caused by wilful or negligent act or omission of the tenant or invited guests of the tenant. The tenant is not responsible for reasonable wear and tear to the residential premises.»
• L’entente avait aussi une clause au sujet de la modification des lieux: «Le locateur et le locataire ne peuvent [pas] changer la forme ou l’usage du logement pendant toute la durée du bail. Le locataire ne peut [pas] changer l’aménagement paysager sans avoir reçu au préalable l’autorisation du propriétaire.»
• À l’été 2009, il y avait un vieux porche de 4’x5’ à l’arrière de la maison. M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait le remplacer par un neuf à ses propres frais. M. Brière était d’accord. M. Cornel a construit un porche de 16’x16’ et des marches avec du bois traité vert. Il a aussi posé une corde à linge. Le tout lui a pris un à deux jours à construire. M. Brière a vu le porche complété et l’a trouvé très beau. Il a demandé à M. Cornel de lui construire un porche à son autre propriété. M. Cornel ne l’a pas construit.
• Le sous-sol n’était pas fini et il y avait seulement les quatre murs extérieurs et trois à quatre fenêtres. Le sous-sol et les tapis au premier étage sentaient la moisissure puisque l’échangeur d’air ne fonctionnait pas. De plus, il y avait de la moisissure sur les fenêtres. Vers l’automne 2009, M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait enlever le plastique et l’isolant des murs et les nettoyer avec un savon spécial pour enlever l’odeur. Il a aussi placé des gros ventilateurs pour sécher les murs. M. Brière était d’accord et a apporté sa roulotte pour transporter l’isolant au dépotoir. M. Cornel a dit à M. Brière que s’il n’arrangeait pas son échangeur d’air, la moisissure allait entrer dans toutes les fenêtres.
• M. Cornel est d’accord que M. Brière ne lui a pas demandé de faire des rénovations au sous-sol, ou de déplacer le porche du côté de la maison pour remplacer celui devant la maison.
• L’année suivante, M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait arracher les tapis au premier étage et les remplacer avec du plancher flottant, sauf dans la chambre des maîtres. Il voulait aussi peinturer la salle de bain et enlever le mur entre le salon et la cuisine pour faire un air ouvert. M. Brière était d’accord. M. Cornel a fait ces rénovations et il a payé pour les matériaux. Pour enlever le mur, M. Cornel a dépensé environ vingt heures pendant trois jours. Lorsque les rénovations étaient complétées, M. Brière est allé à la maison et a trouvé le tout très beau. Ce dernier aimait le nouvel air ouvert.
• Au sous-sol, M. Cornel a construit une estrade de 8’x10’. De plus, il a construit une chambre de musique insonorisée de 4’x6’. Il a installé des fenêtres dans les murs. Il a aussi installé l’électricité dans la chambre de musique. M. Cornel avait une batterie. Après leur départ de la maison, M. Brière aurait pu utiliser la chambre de musique comme une chambre à coucher. De plus, M. Cornel avait commencé à installer un plafond suspendu avec des tuiles. Il y manquait seulement un petit bout de plafond lorsqu’ils ont déménagé. M. Cornel a déposé une photo qui démontre l’état du plafond suspendu dans la cave, ses sofas dans la cave et la dernière marche à l’entrée du sous-sol.
• M. Cornel faisait les rénovations à temps perdu.
• De temps en temps, M. Brière arrêtait ramasser les chèques pour le loyer et ils buvaient une bière ensemble.
• M. Cornel a toujours demandé à M. Brière pour sa permission au sujet des rénovations.
• Sur le côté de la maison, il y avait un porche de 4’x6’. Il y avait une porte qui s’ouvrait sur ce porche. Devant la maison, il y avait un vieux porche croche qui était en train de pourrir. M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait enlever le porche du côté de la maison et le mettre en avant de l’entrée principale. M. Brière était d’accord. M. Cornel a donc remplacé le porche en avant par le porche du côté de la maison. Ensuite, il a condamné la porte en y mettant des vis dans le bourrage de porte. Pour entrer et sortir de la maison, il restait la porte en avant et la porte patio en arrière. De plus, M. Cornel a déplacé les marches pour descendre au sous-sol. M. Brière a apporté une nouvelle porte d’entrée que M. Cornel a installée.
• M. Brière a vu les rénovations au premier étage (nouveaux planchers, l’enlèvement du mur et la relocalisation des marches pour aller au sous-sol) et il a trouvé que le travail de M. Cornel était très beau.
• M. Cornel n’a rien demandé à M. Brière pour avoir fait les rénovations à la maison.
• M. Cornel a construit un enclos de 4’x8’ dehors pour mettre ses outils.
• En 2010, M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait se construire une remise de 10’x10’ et une petite maison de 5’x5’ pour ses petits-enfants. M. Brière était d’accord. M. Cornel a construit la remise, un enclos avec un toit de 10’x12’ attaché à la remise pour ses chiens et la petite maison. La remise était construite sur des tuiles de patio. La petite maison avait un balcon en avant, trois fenêtres, une porte et un toit en bardeau. M. Cornel a payé pour tous les matériaux.
• M. Cornel a demandé à M. Brière s’il pouvait ériger un abri temporaire de 22’x25’. Il allait l’utiliser pour construire les porches qu’il fabriquait pour les compagnies de construction qui l’embauchaient. M. Brière était d’accord. M. Cornel a payé 2 000$ pour l’abri temporaire. L’abri s’est écroulé en 2012 et M. Cornel l’a enlevé. Le printemps qui suit, M. Cornel a demandé s’il pouvait construire un garage de 30’x60’ avec des murs de 10’. M. Brière était d’accord pourvu que M. Cornel se procure un plan d’ingénieur et un permis. Les deux étaient d’accord que M. Cornel utiliserait le garage et que s’il cessait de louer la maison, M. Brière allait lui repayer les frais déboursés. M. Cornel a retenu les services de M. Lavoie, un ingénieur de Casselman, et lui a payé 734,50 $ pour ses services. M. Cornel a payé le dépôt administratif de 682,75$ pour le permis. Ce dernier était au nom de M. Brière et la valeur du garage notée sur le permis était de 63 000$. Le permis de construction est daté du 17 août 2011.
• Afin de compléter la construction du garage, l’extérieur devait être complètement terminé pour fermer le permis. Il n’y avait pas besoin de terminer l’intérieur ou d’avoir de l’électricité.
• M. Cornel a payé 14 291,11$ à Les Fondations Brisson Inc. pour faire couler un plancher de béton. La facture est datée du 13 septembre 2011. En septembre, il a aussi payé 4 062,35$ pour les charpentes et 1 411,48$ pour faire monter l’aspénite de 4’x8’. Il a reçu de la pierre pour finir le devant du garage d’une des compagnies de construction qu’il connaissait. M. Cornel a demandé à M. Brière de l’aider à installer l’électricité dans le garage puisque ce dernier était un électricien autorisé et il voulait s’assurer que c’était aux normes. M. Brière a fait creuser une tranchée de la maison jusqu’au garage et a installé le panneau électrique dans le garage. De plus, M. Brière a fourni quelques rouleaux de câble électrique à M. Cornel. M. Cornel ne se souvient pas qui a payé pour les gouttières. Il a aussi installé deux fenêtres qui ont coûté environ 1 500$ chacune et une porte piétonne sur le côté du garage. Le garage a du revêtement en vinyle et le toit est couvert de bardeaux. M. Brière a aussi payé pour le revêtement en vinyle. À l’intérieur, M. Cornel a complété le plafond avec les charpentes, l’isolant, le plastique et le cerclage («strapping»). Il a aussi commencé à placer l’aspénite et l’isolant dans les murs. Il a mis du remblai («backfill») à l’extérieur du garage pour couvrir et protéger le plancher de béton. Si la photo déposée par M. Brière démontre qu’il n’y a pas de remblai sur le côté gauche du garage, c’est à cause des gouttières. De plus, M. Cornel a construit un mur de 35’ en arrière du garage et il a construit une pièce de 22’x30’ pour y mettre ses choses de musique. Cette pièce était isolée et chauffée. Il y avait un tapis par terre et une entrée avec deux portes. M. Cornel a construit le garage lui-même avec un peu d’aide de son beau-frère. Le garage peut contenir quatre gros camions. Il l’a utilisé pour y garder ses outils et son bois et pour construire des porches. Selon lui, le garage est le rêve de tout homme. Le coût actuel pour construire un tel garage serait entre 140 000 $ à 160 000$ puisque le coût du matériel a beaucoup augmenté à cause de la COVID. Ça prendrait quatre à cinq hommes au moins une semaine pour construire ce garage.
• Lorsque les Cornel ont quitté la propriété le 1 avril 2014, il manquait seulement à installer la porte de garage et mettre la pierre sur le devant de la façade du garage. M. Cornel a placé une enveloppe isolante pour couvrir le trou de la porte de garage.
• M. Cornel a déposé des photos de la remise, de l’enclos, de la petite maison pour enfants, de l’extérieur du garage (le devant et le côté droit du garage), d’une partie du plafond à l’intérieur du garage et du panneau électrique.
• Les Cornel avaient deux chiens qui étaient bien dressés et faisaient leurs besoins dehors. Les chiens et/ou les Cornel n’ont pas abimé le tapis dans la chambre des maîtres.
• En 2014, la serrure de la porte en avant de la maison était gelée, car l’échangeur d’air ne fonctionnait pas. Conséquemment, M. Cornel a dû briser une fenêtre derrière la maison pour y entrer. Il a avisé M. Brière de ce fait et qu’il allait la changer. M. Brière lui a dit de ne pas s’en faire et qu’il allait changer la fenêtre. M. Cornel a donc couvert la fenêtre avec une planche d’aspénite.
• En janvier 2014, M. Cornel a invité M. Brière à la maison pour lui annoncer que lui et son épouse déménageaient à Sault Ste-Marie, Ontario, puisqu’il manquait de travail. M. Brière n’était pas content et il ne voulait pas que les Cornel partent. M. Brière leur a dit que s’ils ne quittaient pas la propriété, il ne changerait pas le montant de leur loyer mensuel. M. Brière a donné un chèque de 2 500$ à M. Cornel et les Cornel n’ont pas eu à payer 1 900$ pour le premier et dernier mois de loyer (950$ x 2 = 1 900$). Les Cornel ont donc reçu de M. Brière un total de 4 400$. M. Cornel et M. Brière se sont entendus que ce dernier allait payer aux Cornel le montant de 45 000 $ pour la construction du garage. Les Cornel ont nettoyé la propriété de M. Brière avant de quitter. Le garage, la remise et la petite maison pour enfants étaient encore sur place lorsqu’ils ont quitté la propriété.
• Le 6 mai 2014, M. Cornel a eu la leucémie. Les Cornel ont décidé de retourner vivre à Ottawa. M. Cornel a envoyé un message texte à M. Brière pour lui demander s’ils pouvaient louer sa propriété de nouveau. Ce dernier lui a refusé et lui a dit que les Cornel avaient trop magané sa propriété et qu’il a dû changer le revêtement de vinyle de la maison et les fenêtres à cause de leurs actions. M. Cornel témoigne que M. Brière a changé le revêtement de vinyle puisque celui-ci s’est déteint et M. Brière voulait qu’il soit identique à celui du garage. De plus, les fenêtres étaient pourries parce que l’échangeur d’air ne fonctionnait pas.
• Avant de quitter pour Sault Ste-Marie, M. Cornel a donné toutes ses factures reliées au garage à M. Brière. Il n’a pas gardé de copies. Les factures sont:
  • Alfred Home Hardware (01-24-2011) total 169,40$ - isolant
  • Alfred Home Hardware (01-25-2011) total 145,62$ - isolant
  • Alfred Home Hardware (03-12-2011) total 429,83$ - porche
  • Alfred Home Hardware (04-16-2011) total 59,83$ - matériaux pour le sous-sol
  • Alfred Home Hardware (05-02-2011) sans total - matériaux pour la corde à linge et pour le sous-sol
  • Alfred Home Hardware (05-18-2011) total 235,23$ - probablement pour du matériel pour la porte de garage et des panneaux de copeaux agglomérés de 5’x8’
  • Alfred Home Hardware (05-24-2011) total 57,86$ - panneaux de gypse pour le sous-sol
  • Alfred Home Hardware (05-25-2011) sans total - bois traité et il ne se souvient plus pour quel endroit
  • Alfred Home Hardware (09-17-2011) total 108,75$ - clous pour le garage
  • Alfred Home Hardware (10-04-2011) total 236,53$ - façade («facia»)
  • Alfred Home Hardware (10-17-2011) total 575,48$ - 65 feuilles d’aspénite pour le garage et du bois traité pour les plaques par terre
  • Alfred Home Hardware (10-21-2011) total 94,78$ - d’autres feuilles pour le garage
  • Alfred Home Hardware (12-23-2011) total crédit 74,87$ - «tiedeck»
  • Rona Alfred (10-04-2012) total 730,45$ – bois traité et livraison
  • Home Depot (10-14-2012) total 454,67$ - 12 poches d’isolant pour le garage
  • Lamoureux Home Hardware (10-23-2012) total 42,92$ - thermostat et disjoncteur électrique pour la maison
  • Bytown Lumber (10-27-2012) sans total - «placo-platre», il ne sait pas c’est pour quoi
  • End of the Roll (11-21-2012) total 178,53$ - tapis pour la salle à musique dans le garage
  • Home Depot (11-26-2012) total 51,59$ - bois 2’x4’x16’ pour le garage
  • Home Hardware Alfred (04-12-2012) sans total – bois traité, il a pu se tromper au sujet de cette facture
• Toutes les rénovations à la maison, la remise, l’enclos, la petite maison pour enfants et le garage ont amélioré la propriété de M. Brière.

[7] On peut résumer les points saillants du témoignage de M. Brière comme suit:

• Il a placé une annonce dans le journal pour annoncer sa propriété en 2009. Il y a eu plusieurs personnes qui sont allées la visiter. Les Cornel sont allés visiter la propriété avec M. Brière et ils étaient très satisfaits de la condition de celle-ci et ont voulu la louer. Les parties ont signé un bail d’un an. Selon l’entente, les Cornel ne pouvaient pas modifier les lieux, même pas peinturer à l’intérieur. M. Brière a examiné les dispositions de l’entente avec les Cornel. M. Brière a demandé aux Cornel de payer le loyer par des chèques postdatés.
• M. Brière ne prend aucune responsabilité pour la remise et la petite maison d’enfants parce que ce «n’est pas chez nous» et c’est une propriété à revenue. M. Brière n’a pas besoin d’une remise. Il dit qu’une remise crée plus de trouble pour lui. Il ne veut pas embellir sa propriété. Il veut que sa propriété reste simple, propre et fonctionnelle.
• M. Cornel a fait onze projets dans deux ans. M. Brière n’a jamais autorisé par écrit M. Cornel à poursuivre les rénovations. Souvent, les projets de M. Cornel étaient déjà commencés quand M. Brière allait le rencontrer à la propriété. M. Cornel utilisait des matériaux gratuits qu’il rapportait du travail qu’il faisait pour les compagnies de construction. M. Cornel ne lui a jamais demandé la permission de construire une salle de musique au sous-sol.
• M. Brière a consenti à ce que M. Cornel se construise une remise de 10’x10’.
• M. Cornel avait un abri temporaire de 20’x20’. M. Brière savait que M. Cornel se construisait des porches sous l’abri. En 2010, lorsque M. Cornel lui a parlé de construire le garage, M. Brière lui a dit que c’était un investissement pour M. Cornel et que si la construction du garage allait aider sa carrière, il pouvait le faire, mais que M. Brière n’était pas responsable. De plus, M. Brière a dit à M. Cornel que ce dernier avait l’obligation d’aller s’informer avec la municipalité et de suivre les normes. M. Cornel lui a répondu qu’il connaissait les normes et allait s’en occuper. M. Brière a expliqué à M. Cornel que ce n’était pas à son profit d’avoir un garage avec une salle de musique. Quand les Cornel partiront de la propriété, ils devront tout démolir et remettre la propriété dans l’état qu’elle était avant leur arrivée en 2009. M. Cornel lui a garanti qu’il allait rester à sa propriété toute sa vie donc ce n’était pas une inquiétude. Si M. Brière avait su que le garage serait de 30’x60’, il aurait fait une entente par écrit avec M. Cornel. M. Brière n’a jamais rencontré M. Lavoie pour discuter du plan du garage. M. Cornel ne lui a jamais parlé de son plan de construire une deuxième salle de musique dans le garage. M. Brière n’était pas impliqué dans l’affaire des charpentes.
• M. Brière vit sur la même rue que la propriété. Il est vrai qu’il passait parfois devant celle-ci pour aller travailler. Cependant, il y avait une haie devant la maison qui l’empêchait de voir la construction du garage.
• M. Cornel lui a demandé pour le matériel d’électricité et lui a dit qu’un de ses amis qui est un électricien à Curran allait installer l’électricité pour le garage. M. Brière a dit à M. Cornel qu’il aurait besoin d’un permis pour l’électricité. La tranchée a été creusée par le voisin Josh.
• Le 8 novembre 2011, le garage n’a pas passé l’inspection. La Corporation du Canton d’Alfred et Plantagenet a noté dans son rapport d’inspecteur: «Latheral tracing pas fait dans les truss. Le reste des travaux semblait conforme.» Dans le rapport d’inspecteur du 19 mai 2015, «Site visit to «reactivate» the permit. Garage not completed at this time. Insulation partially done, with vapour barrier installed and taped where completed. Owner plans to continue insulation. Braces to be added in trusses, as per last inspection report dated Nov 8 2011 (copy given to owner). Electrical work done but not inspected. New electrical permit will have to be obtained and final inspection from ESA required prior to the final inspection. Owner present during inspection.»
• À un moment donné, M. Cornel n’avait plus les moyens financiers pour compléter le garage. M. Brière a donc payé pour le recouvrement de vinyle et les bardeaux pour le toit. M. Cornel les a installés. Il a promis à M. Brière de lui repayer pour ces matériaux, mais il ne l’a pas fait.
• Certaines choses au garage ne sont pas conformes au code. Par exemple, l’entrée de la salle de musique et les marches ne sont pas conformes au code. La cloison sèche («drywall») et la peinture n’étaient pas complétées.
• M. Brière n’a pas l’argent pour finir le garage. Ceci lui a causé de l’angoisse. L’inspection de l’électricité et le pare-vapeur n’ont pas été faits. Après quelques années du départ des Cornel, la moisissure s’est installée sous la salle de musique dans le garage et sur la cloison sèche. Il a déposé une photo qui démontre un tuyau qui sort du côté ouest du garage et on peut voir que la fondation est exposée. M. Brière dit que M. Cornel n’a pas mis assez de remblai pour couvrir et protéger le plancher de béton.
• M. Cornel était au courant du dommage au côté ouest du garage et c’est pour cette raison qu’il n’a pas pris de photos de ce côté. M. Cornel a pris des photos du garage de sa fourgonnette après qu’il a déménagé de la propriété de M. Brière.
• C’est vrai que son nom est sur le permis de construction pour le garage.
• Le permis note les inspections nécessaires:
  • …2) SUBSTUNTIAL COMPLETION OF WATER & SEWER CONNECTION AND/OR SEPTIC TANK CONNECTION…
  • 4. STRUCTURAL FRAMING…
  • 6. INSULATION AND VAPOUR BARRIERS…
  • 10. FINAL INSPECTION i) INTERIOR FINAL ii) EXTERIOR FINAL iii) PLUMBING FINAL
• M. Brière était très inquiet au sujet de M. Cornel. Il ne disait jamais non à M. Cornel puisque les projets étaient déjà commencés et il n’allait pas lui dire d’arrêter.
• M. Brière a déposé des photos qui démontre, selon lui, un côté d’une armoire abimée par l’huile de cuisson, des dommages d’eau sous un évier, des dommages à la poignée de la porte à la chambre des maîtres, un support avec le titre «LE BAIN» collé sur les tuiles de la douche, la fenêtre arrière de la maison que M. Cornel a couverte avec une planche, une prise avec quatre vis dans l’armoire, la moisissure dans le coin inférieur de la porte patio, une décoration sur une armoire, des trous dans une armoire de cuisine et des trous dans le cadre de porte.
• M. Brière était déçu lorsque les Cornel ont annoncé qu’ils quittaient la propriété pour déménager à Sault Ste-Marie. Ce n’était pas parce qu’ils étaient de bons locataires, mais parce qu’il y avait des projets qui n’étaient pas complétés.
• Avant l’arrivée des Cornel, il n’y avait aucun problème avec les fenêtres. Il y avait un déshumidificateur qui devait être utilisé dans la maison. Évidemment, les Cornel ne faisaient pas fonctionner le déshumidificateur parce qu’il y avait de la moisissure. Les fenêtres de la maison étaient en bon état en 2009. La maison était une maison préfabriquée et elle était très bien isolée. Il n’a jamais eu un dégât d’eau. M. Cornel n’avait pas besoin d’arracher l’isolant au sous-sol. La maison a encore le même échangeur d’air qui fonctionne encore bien.
• M. Cornel ne lui a jamais dit qu’il avait mis une planche de bois dans la fenêtre à l’arrière de la maison.
• Lorsque les Cornel ont quitté la propriété en 2014, ce n’était pas propre. Il y avait une planche de bois pour boucher la fenêtre et les Cornel ont laissé une salle de musique et des sofas au sous-sol. Les cadres de fenêtres avaient de la moisissure. M. Cornel aurait pu nettoyer et peindre les fenêtres.
• Le fait que M. Cornel a condamné la porte en y mettant des vis à travers de celle-ci et a enlevé le porche du côté de la maison a forcé M. Brière de tout changer le revêtement en vinyle de la maison. Il est vrai que maintenant, le revêtement en vinyle de la maison est identique à celui du garage.
• Le garage n’est pas un garage de rêve. C’est juste une dépense parce qu’il doit maintenant payer davantage de taxes et d’assurance. C’est vrai qu’il n’avait pas pensé à ces conséquences lors de la construction du garage.
• Pendant tout le mois de mai 2014, M. Brière a nettoyé l’intérieur de la maison. Il calcul son temps à 31 jours x 100$/heure pour un total de 31 000$. Il a changé le tapis dans la chambre des maîtres. Les chiens et/ou les Cornel ont abimé ce tapis.
• Le 5 mai 2014, M. Cornel a envoyé un message texte à M. Brière pour lui demander s’il avait déjà loué la propriété. Il a offert de l’aider à «finir la place au complet à aucun frais mais peut être s’arranger pour 6 mois free rent à $1050». Le 15 mai, M. Brière lui a répondu que sa propriété était déjà louée, mais que si jamais la situation changeait, il allait l’aviser. Le 20 mai, M. Cornel lui a demandé s’il pouvait louer le garage pour y mettre ses biens pour un mois ou deux. M. Brière a refusé parce que «sa va faire trop de traffic a maison et je ne veut pas que les locataires dise de quoi». Le 16 juin, M. Cornel a envoyé un message texte à M. Brière: «On est au milieu du mois tu m’avais dit tu me revenais avec ta décision. Je suis très malade ca serais bien appreciee ci je Peut avoir de l’argent pour m’aider avec mes traitements svp.» Le 7 juillet, M. Cornel a envoyé un message texte à M. Brière: «Moi et Joanne on est prêt a accepter $16500.00 avec methode de payement pour un ans». Le 7 novembre, M. Cornel a envoyé un message texte à M. Brière: «Plus long temps t’attend plus ca va t’coutee. Mais affair son déjà fait avec un Avocat pour le garage et j’ai 2 ans pour t’emener en cour Pat! Je suis prêt a faire un arrangement amiable avec Toi ou entre Avocat! Ton choix!» Le 25 janvier 2015, M. Cornel lui a envoyé un message texte: «Pat C Marc Cornel pour tes info. Tu nous avait “promise” au commencement que tu nous donnerais un petit montant par Année pour clarifier les sous pour le garage! On n’as pas vu la couleur d’argent encore j’ai toute ca sur papier incluant le text. J’ai toute repris mais forces contre mon CANCER et battu et main tenant on est pres a combatte un Autre defit!!!! TOI avec le garage I will not back out if I don’t have any reply by February 1^st you will have to reply to my Lawyer and I will go for even more than I did to your property…Je veut juste que tu soi FAIR et un propriétaire respectueux Merci.» M. Brière croit que les messages textes de M. Cornel étaient des menaces.
• M. Cornel lui a donné diverses factures avant de quitter.
• Afin de compléter le garage, M. Brière demande les montants qui suivent:
  • Fournier Painting (06-22-2015) total 2 000$ - peinturer et placer de la cloison sèche dans le garage
  • Les Gouttières Régional (05-15-2015) total 595$ + taxes – mettre les gouttières, il les a achetées et données à M. Cornel qui les a installées sur le garage
  • Ace Electric (05-26-2015) total 3 595$ - le coût pour installer l’électricité dans le garage si un électricien aurait fait le travail
  • Paul Cuerrier Insulation Contractor Ltd. (05-22-2015) total 1 566,77$ + 775,59$ - enlever l’isolation et replacer l’isolation
  • Laviolette Excavation (05-15-2015) total 2 406,90$ - mettre du remblai autour du garage, il l’a fait lui-même
  • JC Contracting (07-06-2015) total 12 401,75 $ - enlever la salle de musique au sous-sol, il l’a fait lui-même; finir le garage, il a enlevé la salle de musique dans le garage; arranger la remise et enlever l’enclos, il a laissé la remise et enlevé la petite maison pour enfants lui-même
  • Huneault Portes de GarageDoor Inc. (09-11-2014) total 2 054$ + taxes
  • Laflamme Windows and Doors (04-17-2014) total 5 335,68$
• M. Brière a déposé les factures des matériaux qu’il a dû acheter pour un montant total de 3 080,88$:
  • Inconnu (date inconnue) total 330,73$ - nouveau plancher dans la chambre des maîtres
  • Mitten (05-07-2014) sans total - tuiles pour la cuisine et l’entrée
  • Lalonde Lumber Inc. (05-13-2014) total 169,49$ - moulure de chêne pour finir les marches
  • Bytown Lumber Inc. (04-23-2014) total 20,33$ - mousse polyéthylène pour mettre sous le plancher flottant dans la chambre des maîtres
  • Lalonde & Fils (04-25-2014) total 1 455,68$ - matériaux pour finir l’extérieur de la maison moins 900$ pour du matériel d’un autre projet
  • Lalonde & Fils (05-02-2014) total 473,10$ - panneaux de gypse, porte de garde-robe pour la chambre des maîtres, portes, d’autres matériaux pour arranger ce que les Cornel ont brisé dans la maison
  • Lalonde & Fils (05-08-2014) total 162,72$ - matériaux pour finir les marches
  • Lalonde & Fils (05-14-2014) sans total - morceau de pin
  • Matériaux Pont-Masson Inc. (05-15-2015) total 3 001,61$ - matériel pour compléter le toit du garage, il l’a acheté et M. Cornel l’a installé
• M. Brière a payé pour la porte de garage et pour le recouvrement de vinyle pour le garage. Il a dû changer tout le vinyle sur la maison parce que M. Cornel a enlevé le porche et a condamné la porte.
• Le 17 juin 2015, M. Brière a écrit un courriel à M. Cornel. Il a confirmé qu’il a accepté que M. Cornel construise le garage pour différentes raisons, mais la principale raison était que les Cornel allaient rester à sa propriété à long terme. De plus, «l’entente entre nous était que vous alliez bâtir et finir ce garage à vos frais et vous aviez aussi accepté d’être responsable pour les frais additionnels pour soutenir cette bâtisse. Malheureusement vous avez donné notice de départ; nous avons discuté d’un prix raisonnable pour le garage avant votre départ, à ce point je croyais que vous alliez finir le garage et tous vos projets à moitié débuté dans la maison. Savoir que vous alliez laisser le garage et la maison non finit et non utilisable pour relocation, les discussions auraient été différentes.» M. Brière cite des exemples de travaux non complétés:

Garage:

• «siding» en avant;
• «backfill» sur le côté de la bâtisse
• Inspection électrique
• «insulation »
• Démolition d’une chambre de musique / d’enregistrement pour des musiciens
• Inspection finale

Maison:

• Enlever la porte extérieure du côté ouest, parce que les Cornel ont enlevé le portique nécessaire pour que les gens puissent sortir. La porte n’était plus utilisable et c’était dangereux

• La propriété a un HRV (échangeur d’air) qui fonctionne, mais le taux humidité dans la maison était haut et du dommage a été causé par de la négligence et le manque de laisser le HRV fonctionner

• Réparation de la vitre que les Cornel ont cassée pour rentrer dans la maison et qu’ils ne m’ont jamais notifié pour qu’on la répare

• Dommages fait par les chiens dans la maison et sur les cadres de fenêtres

• Escalier du sous-sol que les Cornel ont défait et refait, qui n’était pas conforme aux règlements et qui ne permettait pas aux gens d’entrer et sortir des meubles

• Démolir une autre salle de musique au sous-sol

• Dans son courriel, M. Brière note aussi qu’il a donné 5 000$ aux Cornel pour le garage.

• Le 17 juin 2015, M. Brière a demandé à la Caisse populaire d’Alfred pour le coût d’un prêt entre 30 000$ à 40 000$. Pour un prêt personnel, le taux d’intérêt était entre 11,5 pour cent et 12 pour cent. Pour une marge de crédit, le taux variable était d’une prime de 2,85 pour cent et 6,5 pour cent pour un total de 9,35 pour cent.

• M. Brière dit avoir encouru des frais divers pour un total de 45 410,86$. Il calcule ce montant avec un taux de 11,5 pour cent pour une période de 15 ans pour un grand total de 95 486,34$. De plus, il calcule qu’il a rencontré quatorze entrepreneurs pour une moyenne de dix heures chacun à son taux honoraire de 100$ par heure. Il calcule 140 heures x 100$ pour un total de 14 000$.

• M. Brière calcule que les Cornel lui doivent le montant de 140 486,34$ qu’il calcul comme suit: 95 486,34$ pour les matériaux et un prêt de 15 ans plus 14 000$ pour les heures passées à rencontrer les entrepreneurs plus 31 000$ pour son temps passé à nettoyer la maison lors du mois de mai 2014.

Prétentions des parties

[8] Les Cornel plaident que M. Brière leur doit le montant de 43 199,44$ pour un enrichissement sans cause. M. Cornel a toujours demandé la permission de M. Brière avant de commencer les rénovations et constructions. Ces projets ont embelli et amélioré la propriété de M. Brière. Les parties avaient une entente que M. Cornel allait construire le garage et par la suite, M. Brière allait payer les Cornel pour la construction du garage. Les Cornel s’attendaient que M. Brière leur paie d’une façon mensuelle au cours de l’année après leur départ en avril 2014.

[9] Les Cornel calculent le montant que leur doit M. Brière comme suit:

2 500$ (remise)

734,50$ (plan de construction pour un garage 30’x60’)

682,75$ (permis de construction pour le garage du Canton d’Alfred et Plantagenet)

14 291,11$ (fondation pour le garage)

1 411,48$ (aspénite)

4 062,35$ (charpente)

3 200$ (aspénite)

3 000$ (deux fenêtres)

11 000$ (200 heures de travail au taux horaire de M. Cornel de 55$/heure)

5 000$ (érection d’une pièce additionnelle dans le garage)

Total = 45 882,19$ (matériaux et main d’œuvre pour la remise et la construction du garage)

[10] M. Cornel demande aussi que je considère sa main-d’œuvre pour deux jours de travail et vingt heures supplémentaires pour enlever le mur dans la maison à son taux horaire de 55$/heure.

[11] M. Brière soumet que les Cornel lui doivent le montant de 140 486,34$ pour les coûts liés au nettoyage de la propriété, à la réparation de la maison et à la réalisation des travaux du garage. La plupart des projets de M. Cornel étaient déjà commencés avant que M. Brière s’en rende compte. Il était d’accord que M. Cornel se construit un garage, mais il ne savait pas que le garage allait mesurer 30’x60’. Il s’attendait que lorsque les Cornel quittaient sa propriété, qu’ils allaient laisser la propriété dans l’état où ils l’ont trouvée lorsqu’ils ont emménagé en 2009.

Analyse

Demande des Cornel

[12] Les Cornel se fient sur deux décisions de jurisprudence: Peter c. Beblow 1993 126 (CSC), [1993] 1 R.C.S. 980 et Garland c. Consumers’ Gas Co., 2004 CSC 25, [2004] 1 R.C.S. 629. Peter c. Beblow est un arrêt en droit de la famille. L’appelante et l’intimé ont vécu dans une union de fait pendant douze ans. Elle s’occupait des travaux domestiques et l’éducation des enfants sans rémunération. L’intimé avait acheté la maison du couple. L’appelante avait fait des projets pour entretenir et améliorer la propriété. Pendant leur relation, l’intimé a payé l’hypothèque et a acheté une caravane flottante et une fourgonnette. L’appelante a acheté un terrain avec l’argent qu’elle avait gagné à l’extérieur du foyer.

[13] Selon la Cour suprême, une action pour enrichissement sans cause doit satisfaire à trois exigences: 1) l’enrichissement du défendeur; 2) l’appauvrissement correspondant du demandeur; et 3) l’absence de motif juridique justifiant l’enrichissement (Peter c. Beblow, à la page 987).

[14] L’affaire Garland c. Consumers’ Gas Co., est une action en restitution pour enrichissement sans cause intentée par les clients d’une entreprise de distribution de gaz réglementée à la suite de l’infliction, par cette dernière, de pénalités pour paiement en retard représentant un taux d’intérêt supérieur à la limite prescrite par l’article 347 du Code criminel, L.R.C. (1985), ch. C-46. Le juge Iacobucci note au para. 31:

Dans l’arrêt Peel, précité, p. 790, la juge McLachlin (maintenant Juge en chef) a souligné que le mot « enrichissement » connote un avantage tangible conféré au défendeur. Cet avantage, écrit-elle, peut être soit positif, tel le versement d’une somme d’argent, soit négatif en ce sens, par exemple, qu’il épargne au défendeur une dépense à laquelle il aurait par ailleurs été tenu.

[15] Quant au troisième critère au sujet de l’absence de motif juridique à l’enrichissement, le juge Iacobucci a ajouté:

44 …J’estime donc qu’il convient de scinder en deux étapes l’analyse du motif juridique. Le demandeur doit d’abord démontrer qu’aucun motif juridique appartenant à une catégorie établie ne justifie de refuser le recouvrement. En circonscrivant la liste des catégories que le demandeur doit examiner pour démontrer l’absence de motif juridique, on répond à l’objection soulevée par le professeur Smith voulant que la formulation canadienne du critère oblige à prouver ce qui n’est pas. Parmi les catégories établies susceptibles de constituer un motif juridique, il y a le contrat (Pettkus, précité), la disposition légale (Pettkus, précité), l’intention libérale (Peter, précité) et les autres obligations valides imposées par la common law, l’equity ou la loi (Peter, précité). S’il n’existe aucun motif juridique appartenant à une catégorie établie, le demandeur a alors établi une preuve prima facie en ce qui concerne le volet « motif juridique » de l’analyse.

45 La preuve prima facie est cependant réfutable si le défendeur parvient à démontrer qu’il existe un autre motif de refuser le recouvrement. En conséquence, le défendeur a l’obligation de facto de démontrer pourquoi il devrait conserver ce dont il s’est enrichi. À cette étape de l’analyse, le défendeur peut donc recourir à une catégorie de moyens de défense résiduels qui permettent aux tribunaux d’examiner toutes les circonstances de l’opération afin de déterminer s’il existe un autre motif de refuser le recouvrement.

46 Lorsque le défendeur tente de réfuter la preuve en question, les tribunaux doivent tenir compte de deux facteurs: les attentes raisonnables des parties et les considérations d’intérêt public. Il se peut qu’en examinant ces facteurs le tribunal découvre qu’une nouvelle catégorie de motifs juridiques est établie. Dans d’autres cas, l’examen de ces facteurs indiquera que, dans les circonstances particulières d’une affaire, il existait un motif juridique qui ne donne toutefois pas naissance à une nouvelle catégorie de motifs juridiques qui devrait s’appliquer dans d’autres circonstances. Dans une troisième catégorie d’affaires, l’examen de ces facteurs amène à conclure qu’aucun motif juridique ne justifiait l’enrichissement. Dans ces cas, il y a lieu d’accueillir la demande de recouvrement. Il faut comprendre ici que ce domaine est en évolution et que d’autres précisions et innovations résulteront d’affaires ultérieures.

Crédibilité des témoins

[16] Je dois évaluer la crédibilité des témoins. M. Cornel a témoigné en premier. Je conclus qu’il était un témoin crédible. M. Cornel n’a pas fourni d’exagérations ou de propositions illogiques. Il n’a pas hésité à répondre aux questions, surtout lors du contre-interrogatoire. M. Cornel a répondu aux questions posées par M. Brière. M. Cornel était souvent d’accord avec M. Brière lors du contre-interrogatoire, même lorsqu’il s’agissait d'une question qui pouvait lui faire mal paraître, par exemple, au sujet des factures limitées qu’il a fournies.

[17] M. Brière était le dernier témoin. Lors de son témoignage, M. Brière a adopté une position très défensive et parfois agressive et cette approche a eu un impact négatif sur son témoignage. Il était très combatif et même parfois impoli avec l’avocat de M. Cornel. J’ai dû l’avertir au sujet de son comportement inacceptable. En plus, son explication au sujet de son implication dans la construction du garage n’était pas crédible. Il a témoigné qu’il n’était pas impliqué dans le «projet du garage». La preuve contredit ses propos à ce sujet. Il est à noter que M. Brière vivait sur la même rue que la maison de location. Il a témoigné qu’il ne connaissait pas la grandeur du garage jusqu’à ce que ce dernier soit assez avancé dans sa construction. En contre-interrogatoire, M. Brière a été demandé s’il avait demandé à M. Cornel quelle était la grandeur estimée du garage. La réplique de M. Brière n’était pas crédible. Il a répondu: «Non pas ma vie. Il aurait pu juste mettre ça sur un frame de métal et partir avec». Un autre exemple est sa réponse à la question, lors du contre-interrogatoire, à savoir s’il passait devant la maison des Cornel tous les jours pour aller travailler comme ils vivaient tous sur la même rue. M. Brière a dit qu’il ne passait pas devant la maison des Cornel tous les jours et qu’il faisait noir quand il partait pour le travail. De plus, il a témoigné: «Il y a beaucoup de sapins devant la propriété donc la visibilité du chemin n’est pas cent pour cent et sortir ma tape pour mesurer et ça s’appelle laissez vivre.»

L’enrichissement du défendeur

[18] La preuve démontre qu’il y a eu enrichissement de M. Brière. M. Cornel a fait beaucoup d’améliorations à la maison de M. Brière. Par exemple, il a changé les planchers, il a enlevé un mur pour faire un air plus ouvert au premier étage et il a construit un grand porche en arrière de la maison. De plus, M. Cornel a construit un garage de 30’x60’ sur la propriété de M. Brière. Ce dernier dit que le garage ne lui apporte aucun avantage. Il ne voulait pas de garage. Cependant, il a souvent dit, lors de son témoignage, des choses comme: «Ce n’est pas mon projet et ce n’est pas de mes affaires. » et «Vivre et laisser vivre. Tes décisions, tes problèmes.» Comme propriétaire d’une propriété de location, ces déclarations ne sont pas crédibles. Lors de son témoignage, il tentait de démonter une attitude de laissez-faire par rapport à ses locataires.

[19] M. Cornel a fait de gros changements dans la maison de M. Brière, tels que déplacer l’escalier et enlever un mur. M. Brière a témoigné qu’il s’attendait que les Cornel, comme locataires, allaient remettre la maison et la propriété dans l’état où ils les ont trouvées lorsqu’ils ont emménagé en 2009. Ceci ne fait aucun sens. Je ne crois pas que M. Brière n’approuvait p­as les projets de M. Cornel lorsque ce dernier lui en a parlé. De plus, j’accepte la preuve de M. Cornel à l’effet qu’il discutait de ses projets avec M. Brière à l’avance.

[20] La valeur du garage indiquée sur le permis de construction est de 63 000 $ en 2011. J’accepte la preuve de M. Cornel au sujet de ses expériences avec les coûts des matériaux. De plus, il est possible de prendre connaissance d’office de la valeur de l’immobilier qui augmente, surtout depuis la COVID-19, pour en conclure que la valeur du garage n’est pas inférieure au montant indiqué sur le permis.

[21] M. Brière a témoigné que le garage ne passerait pas une inspection. M. Brière a fourni comme preuve deux rapports d’inspecteurs de la municipalité pour appuyer son argument. Cependant, les inspecteurs n’ont pas témoigné. Le rapport du 19 mai 2015 note:

Insulation partially done, with vapour barrier installed and taped where completed. Owner to continue with insulation. Braces to be added in trusses, as per last inspection report dated Nov 8 2011 (copy given to owner). Electrical work done but not inspected. New electrical permit will have to be obtained and final inspection from ESA required prior to the final inspection.

Tel que noté par M. Cornel lors de ses arguments, après leur départ de la propriété en 2014, M. Brière s’est retrouvé avec un garage de 30’x60’ avec une fondation, des murs et les charpentes de montées. Une partie de l’isolation était complétée, les bardeaux étaient posés sur le toit, les fenêtres étaient installées et trois des quatre murs extérieurs avaient du parement. M. Brière n’a pas fourni de la preuve au sujet des normes pour passer une inspection. Conséquemment, il n’y a pas de preuve valable pour appuyer cet argument. Malgré qu’il y restât certains travaux à compléter, la valeur du garage comme amélioration à la propriété est évidente.

[22] De plus, M. Brière a confirmé lors de son témoignage qu’il utilise le garage et qu’il a permis à son ami, M. Bergeron, de ranger sa voiture dans le garage. La remise que M. Cornel a ajoutée est encore sur la propriété et est utilisée par les locataires de M. Brière. La salle au sous-sol est utilisée comme entreposage.

[23] Je conclus qu’il y a eu enrichissement de M. Brière. Après le départ des Cornel, M. Brière a eu des améliorations à sa maison, une remise et un garage de 30’x60’.

L’appauvrissement correspondant du demandeur

[24] M. Cornel a démontré qu’il y a eu un appauvrissement correspondant des demandeurs. La preuve appuie l’affirmation des Cornel qu’ils ont payé pour la remise et les frais reliés à la construction du garage: le plan de construction, le permis de construction, la fondation, l’aspénite, la charpente, deux fenêtres et l’érection d’une pièce additionnelle. Il est vrai que M. Brière a payé pour certaines choses reliées à la construction du garage. Il reste quand même que les Cornel ont assumé une grande partie des dépenses pour le garage.

L’absence de motif juridique à l’enrichissement

[25] Comme noté, les Cornel doivent démontrer qu’aucun motif juridique appartenant à une catégorie établie ne justifie de refuser le recouvrement. Dans cette affaire, les Cornel ont rencontré ce fardeau et établi une preuve prima facie en ce qui concerne le volet «motif juridique» de l’analyse. Il n’y a pas de contrat, de disposition légale, ou d’autres obligations valides imposées par la common law, l’equity ou la loi qui vont à l’encontre ou viennent justifier l’enrichissement. De plus, malgré qu’il y eût une entente entre M. Cornel et M. Brière pour le paiement de 45 000$, cette entente n’est pas à l’encontre d’une conclusion d’enrichissement sans cause. En effet, ceci confirme que M. Brière a reconnu l’enrichissement et que le montant de l’enrichissement est approprié.

[26] À cette étape, le fardeau se déplace à M. Brière. Il doit démontrer qu’il existe un autre motif de refuser le recouvrement. Il n’a pas rencontré son fardeau. Les attentes raisonnables des parties étaient que les Cornel allaient faire des rénovations à la maison, à part au sous-sol, ajouter une remise et construire un garage avec l’approbation de M. Brière. Je n’accepte pas la preuve que M. Brière s’attendait que les Cornel allaient remettre la maison et la propriété dans l’état où elles se trouvaient lorsqu’ils ont emménagé dans sa propriété en avril 2009. Il n’est pas dans l’intérêt public de permettre à M. Brière de bénéficier de son enrichissement tel que noté ci-haut et de l’appauvrissement des Cornel. Je conclus qu’aucun motif juridique ne justifiait l’enrichissement de M. Brière.

[27] En plus de la conclusion d’un enrichissement sans cause, je suis également d’avis qu’il y avait une entente que M. Brière paierait 45 000$ envers les coûts associés au garage. Dans sa preuve, M. Brière a reconnu qu’il y avait une entente pour le remboursement des coûts associés au garage. Cependant, il prétend qu’il peut renoncer à cette entente en raison des travaux qu’il allègue non complétés. Je rejette son argument, car les travaux à compléter étaient évidents au moment que l’entente pour un paiement de 45 000$ a été faite. Je conclus que M. Brière a fait cette entente en pleine connaissance du fait que le garage n’était pas complété. De plus, je conclus qu’il y a eu exécution partielle de cette entente au montant de 4 400$ tel que décrit ci-dessus.

[28] Pour les raisons fournies, j’accueille la demande des Cornel.

Dommages-intérêts accordés

[29] J’ai noté au paragraphe 9, l’explication et la somme demandée de 45 882,19$ par les Cornel pour les matériaux et la main-d’œuvre pour construire le garage. Comme noté, j’ai conclu que la preuve de M. Cornel était crédible. Il y avait aussi la preuve des factures pour une partie des matériaux achetés par M. Cornel. Je reconnais que la preuve de M. Cornel confirme une entente de 45 000$ et que M. Brière a effectivement payé 4 400$ envers cette entente à titre d’exécution partielle.

[30] Les Cornel demandent aussi que je considère la main-d’œuvre de M. Cornel pour deux jours de travail et vingt heures supplémentaires pour le travail d’enlever le mur au premier étage dans la maison. Son taux horaire est de 55$/heure. Le calcul inclut donc seize heures de travail pour les deux jours plus vingt heures supplémentaires. Le total est de 55$/heure x 36 =1 980$.

[31] Je conclus que M. Brière doit payer aux Cornel les dommages-intérêts au montant de 42 580$ (45 000$ + 1 980$ - 4 400$ qu’il leur a déjà payé) dans les 60 prochains jours.

Demande reconventionnelle de M. Brière

[32] Lors du procès, M. Brière a déposé plusieurs documents pour appuyer sa demande reconventionnelle contre les Cornel. Il est important à noter que la plupart des documents qu’il a produits pour appuyer ses prétentions en regard des frais qu’il aurait subits ou aurait à subir pour terminer le garage sont des estimations et non des factures de dépenses encourues par M. Brière.

[33] M. Brière a eu un garage de 30’x60’ presque tout terminé de la part des efforts et dépenses des Cornel. Il argumente que M. Cornel ne lui a pas informé au sujet de ses «projets» et que souvent, les travaux étaient complétés avant qu’il y en prenne connaissance. La preuve n’appuie pas cette allégation et cette prétention est rejetée. Souvent, M. Brière disait que c’étaient les «projets» de M. Cornel et non les siens. J’accepte le témoignage de M. Cornel qu’il n’a pas fait de rénovations majeures ni de constructions sans avoir eu une discussion avec M. Brière au sujet de ses plans. M. Brière n’a jamais dit à M. Cornel qu’il ne pouvait pas entreprendre le travail.

[34] De plus, lors du contre-interrogatoire, M. Brière a confirmé qu’il n’a jamais considéré d’évincer les Cornel de sa propriété ou d’aller à la Commission de la location immobilière pour arrêter M. Cornel d’effectuer des travaux. M. Brière était le propriétaire, les Cornel étaient ses locataires et il y avait un bail entre les deux parties. «Schedule B» du bail notait que les locataires ne pouvaient pas faire des modifications à la résidence. Malgré ce fait, je conclus que M. Brière a permis à M. Cornel de faire les rénovations et ériger les structures sur la propriété. Il est difficile pour M. Brière d’alléguer qu’il ne savait pas la grandeur du garage lorsqu’il demeurait sur la même rue que la maison de location et y passait devant pour aller travailler. En plus, M. Brière payait et fournissait des matériaux à M. Cornel pour la construction du garage, tels que les fils électriques, le panneau électrique, les gouttières et le parement.

[35] M. Cornel a témoigné que M. Brière lui a dit qu’il allait s’occuper de compléter les travaux et organiser l’inspection finale du garage. La preuve appuie l’affirmation des Cornel qu’ils ont payé pour la majorité de la construction du garage et que M. Brière avait seulement à payer pour la finition.

[36] En dernier lieu, M. Brière présente qu’il a dû changer le parement et les fenêtres sur la maison. M. Brière a témoigné qu’il a eu un meilleur prix pour le parement vendu par son ami M. Bergeron. Il blâme M. Cornel d’avoir condamné la porte de côté à la suite du changement de l’emplacement des marches dans la maison qui descendent au sous-sol et d’avoir endommagé le parement. En plus, M. Brière allègue que les Cornel ont causé du dommage aux fenêtres de la maison en laissant l’humidité entrer dans les fenêtres puisqu’ils ne faisaient pas fonctionner le HRV. J’accepte le témoignage de M. Cornel que le HRV ne fonctionnait pas. Il n’a pas de preuve qui corrobore que M. Cornel a endommagé le parement et a causé le dommage aux fenêtres. Il n’y a pas de preuve qu’il y a même eu un dommage.

[37] Je conclus en confirmant que je n’accepte pas la preuve de M. Brière concernant sa demande reconventionnelle. Ce ne sont pas des dépenses que M. Brière a encourues et si oui, ces dépenses font partie des travaux que M. Brière aurait accepté d’assumer. De plus, je conclus que la preuve de M. Cornel était plus crédible que la preuve de M. Brière et que lorsqu’il y a contradiction, je préfère de façon générale la preuve de M. Cornel.

[38] Pour les raisons notées, je rejette la Demande reconventionnelle de M. Brière.

Conclusion

[39] Considérant toute la preuve, il ne serait ni juste ni équitable de permettre à M. Brière de retenir le bénéfice de l’enrichissement sans être tenu de compenser les Cornel pour toutes les améliorations qu’ils ont faites à la propriété lorsqu’ils étaient des locataires. Les Cornel ont gain de cause. La preuve appuie la conclusion qu’il y a eu enrichissement sans cause.

Dépens

[40] Les Cornel ont gain de cause dans cette affaire. Si les parties ne peuvent pas se mettre d’accord au sujet des dépens, elles peuvent fournir à mon bureau de brefs arguments écrits à ce sujet n’excédant pas trois pages, à l’exclusion de leur Mémoire de dépens. Les Cornel auront dix jours à compter de la date de ces Motifs pour jugement pour fournir leurs arguments et M. Brière aura dix jours pour faire de même. Les Cornel auront droit à une brève réplique si elle est jugée nécessaire, d’une page maximum, qui devra être fournie dans les cinq prochains jours.

Madame la juge Michelle O’Bonsawin

Publiés le: 20 juin 2022

RÉFÉRENCE: Cornel et Cornel c. Brière, 2022 ONCS 3654

NUMÉRO DU DOSSIER DU GREFFE.: SR24- 2015

DATE: 2022/06/20

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE

DE L’ONTARIO

L’ORIGNAL

ENTRE:

Marc Cornel et Joanne Cornel

– et –

Patrick Brière

motifs DU JUGEMENT

Madame la juge O’Bonsawin

Publiés le: 20 juin 2022