Cour supérieure de justice de l’Ontario

DOSSIER DE COUR NO.: CV-18-75704 DATE: Le 16 avril 2020

ENTRE:

Alphonsine Kasakanga Demanderesse

• et – Chantal-Faith Fuamba et Yves Fuamba Défendeurs

Stéphane Hutt pour la demanderesse

ENTENDU: Le 3 mars 2020

DÉCISION MOTIVÉE SUR LA MOTION POUR JUGEMENT PAR DÉFAUT DE LA DEMANDERESSE

S. GOMERY J. :

[1] La demanderesse Alphonsine Kasakanga demande un jugement par défaut dans son action contre Chantal-Faith Fuamba et Yves Fuamba, conformément à la règle 19.05 des Règles de procédure civile. La demande est accordée.

[2] La preuve déposée révèle qu’en 2013, madame Kasakanga procède à l’achat d’une maison à Buckingham pour les défendeurs, qui avaient apparemment l’intention de s’en servir pour un projet de résidence pour des personnes avec des handicaps physiques ou mentaux. Les défendeurs ne possédaient ni le financement, ni le crédit nécessaire pour l’acquisition de l’immeuble. Ils ont convaincu madame Kasankanga d’obtenir un prêt hypothécaire de la Banque nationale, et de signer une entente de prête-nom d’une courte durée avec madame Fuamba.

[3] Selon le paragraphe 2 de l’entente datée le 14 octobre 2013, madame Fuamba était la vraie propriétaire de l’immeuble et responsable pour toutes les coûts reliés à celui-ci, y incluant (sic) « les dépense d’acquisition, de transfert, d’obtention d’hypothèque, de maintenance de propriété, de rénovation, le paiement mensuel de l’hypothèque, le paiement des taxes municipales, le paiement d’eau et d’électricité, le paiement de frais gaz, de téléphone, de télévision, d’assurance habitation et d’assurance incendie ». La défenderesse s’est engagée, en outre, à payer à la demanderesse vingt pour cent des recettes brutes du projet, et à faire (sic) « tout ce qui est de son pouvoir pour grader intacte le crédit de la [demanderesse] pour ce qui est du paiement de l’hypothèque et de toute dépense (sic) reliée à cette propriété ».

[4] L’entente est régie selon les lois de l’Ontario et a pris effet le 16 septembre 2013 bien que signée un mois plus tard.

[5] Selon l’entente, entre six à douze mois après le premier versement des profits à madame Kasakanga, madame Fuamba aurait le droit de demander le transfert de l’immeuble à elle-même ou à une autre personne de son choix, à condition de payer le solde du prêt hypothécaire et « toute dette reliée à la propriété et dont la [demanderesse] est directement ou indirectement responsable légalement » (para. 7).

[6] Selon l’affidavit de madame Kasakanga déposé à l’appui de sa motion, les défendeurs ont pris charge des négociations concernant l’achat de l’immeuble. Sa seule implication était la signature, en tant que prêteuse, des documents fournis par la banque. À la suite de l’achat, elle n’avait aucun accès à l’immeuble et les demandeurs lui ont donné peu d’information sur le progrès de leur projet.

[7] Au début de 2016, madame Kasakanga commence à recevoir des appels de la banque. Elle apprend que le projet va mal, et qu’elle est en défaut de ses obligations en tant que prêteuse hypothécaire. La demanderesse contacte les défendeurs, qui la rassurent que « tout est sous contrôle ». Sur la foi de ces représentations, madame Kasakanga fait deux paiements demandés par la banque en mars 2016.

[8] Or, le 6 mai 2016, elle écrit une lettre aux défendeurs dans laquelle elle demande la finalisation du dossier de l’achat de la maison. Elle mentionne « le tracasserie dont je subissais par les Agents bancaires à cause des dettes du mois de Février et Mars 2016 qui demeuraient impayées », l’absence de réponse à ses multiples appels et textos à ce sujet, et la promesse faite par monsieur Fuamba de régler toute la situation au cours de mars, suivi par son départ soudain pour Kinshasa. À la fin de la lettre, la demanderesse signale son intention de consulter un avocat si les défendeurs ne respectent pas leurs obligations dans les prochaines trois semaines.

[9] Les défendeurs réussissent, il semble, à faire les paiements nécessaires à la banque au mois de juin. Le 7 juillet 2016, monsieur Fuamba écrit un courriel auquel est rattaché une capture d’écran du site web de la Banque, reproduit ci-dessous :

Comme promis au téléphone ce soir, voici attaché à ce courriel, la photo du compte à la Banque nationale montrant le dépôt de 3000$ en date du 28 juin 2016 et le paiement de l’hypothèque. Voyez-vous, nous respectons notre engagement de payer l’hypothèque régulièrement jusqu’au moment où Dieu nous fera grâce d’enlever votre nom à cette hypothèque. Croyez-nous, nous sommes de bonne foi et jamais, alors jamais, il nous est passé par l’esprit de vous nuire encore moins vous faire du mal! Tout ce que nous demandons, s’il vous plaît, c’est que le respect que nous vous témoignons soit réciproque!

[10] Nonobstant les affirmations de monsieur Fuamba dans ce courriel, le 8 août 2016, le centre de perception de la banque signifie à madame Kasakanga une demande officielle pour les arrérages d’intérêt payables en vertu du prêt hypothécaire, et l’avise que la banque entreprendra les mesures de recouvrement si les montants en question ne sont pas payés dans les dix prochains jours. Une lettre identique est envoyée à la demanderesse le 1er septembre 2016.

[11] Pendant cette même période, madame Kasakanga apprend qu’une carte de crédit en son nom a été émise par la Banque nationale, à son insu. Elle apprend également qu’il y une solde impayée sur la carte de 13 489$. Elle reçoit des avis d’une agence de recouvrement de dettes en octobre 2016, l’avisant qu’elle doit payer ce montant et les intérêts y afférent. La demanderesse fait une demande d’enquête auprès des Services policiers d’Ottawa et porte plainte au Centre antifraude du Canada d’un vol d’identité. Elle allègue que Madame Fuamba a utilisé ses donnés personnels afin de faire application pour la carte de crédit, sans son autorisation.

[12] Trois mois plus tard, la situation va de mal en pis. Madame Kasakanga reçoit signification d’un avis de vente sous contrôle de justice de l’immeuble. Sans les moyens de payer le solde dû à la banque, et en l’absence de réponse de la part des défendeurs à ses demandes qu’ils respectent leurs obligations, la demanderesse consent à l’action en justice intentée par la banque en délaissement forcé. L’immeuble est vendu par la voie d’une vente judiciaire pour une somme inférieure au montant de la créance de la banque en raison du prêt hypothécaire.

[13] Madame Kasakanga reçoit finalement une réclamation en septembre 2017 d’Hydro Québec, pour un compte en souffrance relié à l’immeuble, et une réclamation de la Banque nationale en janvier 2018, pour les frais reliés à un compte bancaire utilisé pour payer les paiements hypothécaires.

[14] Madame Kasakanga intente la présente action en août 2018.

[15] Selon la preuve présentée par madame Kasakanga, madame Fuamba n’a clairement pas respecté ses obligations contractuelles selon l’entente signée en 2013. Son comportement représente non seulement un simple bris de contrat, mais la violation des obligations fiduciaires qu’elle avait à l’égard de la demanderesse.

[16] Madame Fuamba a fait des fausses représentations à la demanderesse en ce qui concerne l’état de son projet et sa capacité ou sa volonté de payer les dettes reliées à l’achat et l’entretien de l’immeuble. En l’absence desdites représentations, madame Kasakanga n’aurait pas obtenu un prêt hypothécaire et n’aurait pas fait de paiements à la banque en 2016.

[17] Monsieur Fuamba n’a pas signé l’entente de prête-nom. Toutefois, selon la preuve incontestée de madame Kasakanga, elle s’est fiée également sur les fausses représentations du défendeur lorsqu’elle a consenti à obtenir un le prêt hypothécaire et à acheter l’immeuble. Le courriel qu’il lui a envoyé en août 2016 fait preuve de son rôle. Il réfère notamment à « notre engagement de payer l’hypothèque régulièrement jusqu’au moment où Dieu nous fera grâce d’enlever votre nom à cette hypothèque » (nos soulignements). Le projet était l’entreprise commune des deux défendeurs, ce qui fait en sorte que monsieur Fuamba doit être tenu solidairement responsable pour les dettes reliées à l’achat de l’immeuble.

[18] Le non-respect de l’entente et les fausses représentations ne sont que peu de chose en comparaison au vol d’identité par le biais de la carte de crédit obtenue au nom de madame Kasakanga. Le tribunal reconnait qu’il n’y a pas de preuve directe que les défendeurs soient les personnes responsables pour les achats faits avec cette carte. Nous sommes toutefois d’avis que la preuve circonstancielle – l’émission d’une carte de crédit au nom de la demanderesse, à son insu, par la même institution financière avec laquelle les défendeurs ont négocié un prêt hypothécaire au nom de la demanderesse, et garantit par l’immeuble – établit, sur la balance des probabilités, que les personnes qui pris avantage de madame Kasakanga sont les défendeurs.

[19] Finalement, un contrat de prête-nom n’emporte pas nécessairement la création de devoirs fiduciaires. Or, selon les critères énoncés par la Cour suprême dans Lac Minerals Ltée c. International Corona Resources Ltd., [1989] S.C.J. No. 93, [1989] 2 S.C.R. 574, au para 32, les rapports entre les parties dans la présente affaire possédaient trois caractéristiques qui donnent lieu à de tels devoirs :

(1) Les défendeurs ont exercé un pouvoir discrétionnaire à l’égard du choix de l’immeuble, la négociation des conditions d’achat et du prêt entre la demanderesse et la banque, l’échéancier pour le transfert de l’immeuble, et la gestion des dépenses reliés à l’immeuble à la suite de l’acquisition;

(2) L’exercice de ce pouvoir discrétionnaire a eu un effet sur les intérêts de la demanderesse; et

(3) La demanderesse était particulièrement vulnérable ou à la merci des défendeurs.

[20] Le tribunal conclut, en conséquence, que les défendeurs ont violé leur devoir de fiduciaires. Ils ont violé leurs obligations contractuelles, ils ont privilégié leurs propres intérêts et ils ont commis une fraude à l’égard de la demanderesse.

Les dommages-intérêts compensatoires

[21] Les défendeurs sont responsables pour les dommages soufferts par Madame Kasakanga à cause de leur non-respect de l’entente, leur violation des devoirs fiduciaires et leurs manœuvres frauduleuses.

[22] La preuve démontre qu’elle a droit aux montants suivants à titre de dommages-intérêts compensatoires:

Dette à la Banque nationale pour le prêt hypothécaire : 124 322,26$ Intérêt sur ce montant du 6 octobre au 2 août 2018 à 2.84% : 12 033,58$ Autres dettes connexes (Hydro-Québec, frais bancaire) : 2 066,98$ Intérêt sur ce montant du 16 septembre 2017 au 3 mars 2020 à .8% : 40,73$ Dette reliée à la carte de crédit : 13 489,46$ Intérêt sur ce montant du 18 juin 2015 au 3 mars 2020 à 7.35%: 4 672,16$ Total : 156 625,17$

[23] À compter du 3 mars 2020, les sommes redevables pour le prêt hypothécaire et la carte de crédit porteront un intérêt au taux annuels indiqués ci-haut. Le montant relié aux autres dettes portera un taux annuel d’intérêt de 3%.

Dommages-intérêts punitifs

[24] En sus des dommages-intérêts compensatoires, la demanderesse demande des dommages-intérêts punitifs au montant de 90 000 $.

[25] La Cour d’appel de l’Ontario a confirmé dans l’arrêt Barrick Gold Corp. v. Lopehandia (2004), 71 O.R. (3d) 416 que les dommages-intérêts punitifs peuvent être accordés dans un jugement par défaut. Le tribunal est d’avis qu’ils méritent d’être imposés en l’espèce en raison des déclarations frauduleuses des défendeurs, le non-respect des devoirs fiduciaires par ces derniers, et la vulnérabilité de Madame Kasakanga.

[26] Les dommages-intérêts punitifs sont une mesure exceptionnelle. Tel qu’énoncé par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Whiten c Pilot Insurance, 2002 CSC 18, [2002] 1 R.C.S 595, aux paras 68 et 94, ils ont pour but le châtiment, la dissuasion, et la dénonciation d’une conduite malveillante, opprimante et abusive qui choquent le sens de la dignité du tribunal. Les dommages-intérêts punitifs sont accordés seulement lorsque l’octroi des dommages-intérêts compensatoires ne permettent pas de réaliser ces objectifs : Whiten, paras 36 et 94. Seules les conduites répréhensibles constituantes d’un écart marqué des normes ordinaires en matière de comportement acceptable peuvent être l’objet des dommages-intérêts punitifs.

[27] Le montant de dommages-intérêts punitifs accordés doit être nécessaire pour réaliser ces objectifs de façon rationnelle. Il doit être « raisonnablement proportionné, eu égard à des facteurs comme le préjudice causé, la gravité de la conduite répréhensible, la vulnérabilité relative du demandeur et les avantages ou bénéfices tirés par le défendeur » : Whiten, para 94. Une somme modérée est généralement suffisante considérant la stigmatisation sociale qui accompagne l’octroi des dommages-intérêts punitifs.

[28] Le montant approprié de dommages-intérêts punitifs dans le contexte des cas de déclarations frauduleuses varie selon le cas. À l’avis du tribunal, il y a deux arrêts particulièrement pertinents dans le contexte du cas qui nous occupe.

[29] Dans Danilova v. Nikityuk, 2017 ONSC 4016, les défenderesses ont induit les demanderesses, par le moyen d’une immigration parrainée, à venir au Canada en leur promettant une vie confortable. Les demanderesses ont donné aux défenderesses le contrôle absolu de leurs actifs, ce qu’elles ont exploité à leur propre avantage. Les demanderesses ont eu gain de cause pour une perte de 277 318 $ et des dommages-intérêts punitifs de 25 000 $. Selon le tribunal, l’octroi des dommages-intérêts punitifs était approprié en l’espèce car les demandeurs étaient des personnes âgées vulnérables qui ne parlaient pas l’anglais. Le comportement des défendeurs constituait l’exploitation de personnes âgées, ce que le tribunal voulait dissuader.

[30] La décision de la Cour supérieure de justice dans Panapers Inc. v. 1260539 Ontario Ltd. portait sur la vente d’un restaurant. Afin de convaincre le demandeur de l’acheter, le vendeur a fait de fausses déclarations à l’égard des revenus hebdomadaires de l’entreprise. À la suite de l’achat du restaurant, les profits ne se sont pas réalisés et l’acheteur a dû déclarer faillite. Le tribunal a accordé un montant de 350 000 $ en dommages-intérêts compensatoires et 30 000 $ en dommages-intérêts punitifs. Ces derniers ont été accordés pour condamner une conduite répréhensible.

[31] Dans le présent cas, le comportement des défendeurs était malveillant et abusif. Leurs agissements étaient répréhensibles et démontrent un écart marqué des normes ordinaires de conduite. Les dommages-intérêts compensatoires accordés seront insuffisants pour atteindre les objectifs des dommages-intérêts punitifs, c’est-à-dire le châtiment, la dissuasion, et la dénonciation du comportement ciblé.

[32] À la lumière de la jurisprudence mentionnée ci-haut, un montant raisonnablement proportionné pour atteindre ces buts, compte tenu des dommages-intérêts de 150 000$ déjà accordés, est 20 000$.

Les frais

[33] La demanderesse a droit à ses frais basés sur un taux d’indemnisation substantielle en raison du degré de complexité du litige et la conduite des défendeurs, ce qui a eu pour effet de prolonger inutilement la durée de l’instance. Une fois signifiées avec la déclaration, les défendeurs ont présenté une demande de précisions exhaustive. Bien que la demanderesse ait fourni les précisions en question, et malgré de nombreuses extensions des délais octroyées, les défendeurs n’ont jamais signifié de défense écrite.

[34] Selon le sommaire des dépens déposé par la demanderesse, ses honoraires et débours totalisent 15 000$. Les heures consacrées par ses avocats, les taux facturés par ces derniers et les dépens encourus sont tous raisonnables. Les frais de 12 000$ sont donc accordés.

Madame la juge Sally Gomery

Émis : Le 16 avril 2020

DOSSIER DE COUR NO.: CV-18-75704 DATE: Le 16 avril 2020 COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO ENTRE: Alphonsine Kasakanga Demanderesse - et - Chantal-Faith Fuamba et Yves Fuamba Défendeurs DÉCISION MOTIVÉE Madame la juge S. Gomery

**Émis :** Le 16 avril 2020