La Corporation de la Ville de Hawkesbury v. Le Chenail Inc., 2016 ONSC 7006

CITATION: La Corporation de la Ville de Hawkesbury v. Le Chenail Inc., 2016 ONSC 7006

NUMÉRO DU DOSSIER DE LA COUR.: 25-2016

DATE: 2016/11/10

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO

ENTRE

La Corporation de la Ville de Hawkesbury Requérante

– ET –

Le Chenail Inc. Intimé

Me J-F Lalonde and Me Patrick Simon (pour la requérante)

Me R Casa and Me Mathieu Demilly (pour l’intimé)

ENTENDUE LE : 1 et 2 septembre 2016 à L’Orignal

RAISONS DU JUGEMENT

KANE J.

[1] Par avis de requête, La Corporation de la Ville de Hawkesbury (la « Ville ») demande une ordonnance et une déclaration à l’effet que :

(1) le Chenail Inc. est en bris de ses obligations tel que stipulées dans son bail avec la Ville; et

(2) le bail entre la Ville et le Chenail s’est terminé en date du 30 avril 2016.

(3) le Chenail Inc. doit quitter les lieux loués le ou avant le 30 avril 2016, date à compter de laquelle il n’a pas le droit de rester en possession de ou d’avoir accès aux locaux loués selon le bail;

(4) en date du 30 avril 2016, le Chenail se doit de remplir ses obligations en vertu du bail avec la Ville jusqu’au, et incluant le 30 avril 2016, et par la suite, tel que requis selon les conditions du bail.

[2] La Ville soumet que :

(a) la Ville a exercé son droit en vertu du Bail et a notifié le Chenail de la réduction de la superficie de la Maison louée au locataire;

(b) la Ville a demandé au le Chenail de reconnaître qu’il a accepté la réduction de la superficie de la Maison louée par ce dernier;

(c) Le Chenail a refusé d’accepter la réduction de la superficie louée, ainsi un bris d’une alliance dans le Bail;

(d) la Ville a notifié le Chenail de remédier à ce bris du Bail, cependant, que le locataire a refusé d`y remédier; et

(e) la Ville recherche donc une ordonnance de résiliation du Bail et une ordonnance de possession complète de la Maison.

[3] Le Chenail fait valoir que :

(a) l’avis que la Ville de Hawkesbury a signifié n’est pas conforme aux exigences strictes de la Loi sur la location commerciale et du droit commun afin d’Exercer son droit de rentrée;

(b) la Ville n’exerce pas son droit de rentrée de bonne foi;

(c) même si la Ville a agi de bonne foi, elle n’a pas respecté ses obligations constitutionnelles et quasi-constitutionnelles;

(d) la Ville a un rôle ajouté du maintien de la langue française, transmettre la culture francophone et favoriser la solidarité au sein de la minorité franco-ontarienne; et

(e) la Ville ne respecte pas ses obligations lors de sa prise de décision concernant le Bail avec le Chenail, particulièrement l’impact de cette décision sur les membres de la minorité linguistique de sa propre Ville.

LE BAIL – 2011

[4] La Ville est propriétaire d’un bâtiment historique de deux étages avec une terrasse extérieure le tout situé dans la Ville De Hawkesbury (la « Maison »).

[5] Le Chenail est un centre culturel incorporé en 1975 et désigné comme organisme de bienfaisance. Le Chenail a pour mission de promouvoir les arts, la culture et le patrimoine francophones dans les Comtés Unis de Prescott et Russell. Le Chenail joue un rôle dans la préservation et la protection de la communauté franco-ontarienne de l’Est de l’Ontario.

[6] La Ville, par l’entremise d’un bail commercial daté le 12 avril 2011, a loué la Maison au Chenail pour une période de trois ans débutant le 1^er mai, 2011, avec le droit du locataire de prolonger ce terme pour une période supplémentaire de trois ans en 2014 (le « Bail »).

[7] Le Bail contient les provisions suivantes :

(a) aucun loyer mensuel n’est payable à la Ville;

(b) le Chenail est tenu de payer les coûts d’électricité et de chauffage de la Maison en proportion de l’espace loué;

(c) la Ville est responsable de l’entretien extérieur du bâtiment, son intégrité structurelle, le câblage électrique, système d’alarme, la plomberie, la tonte des pelouses et du déneigement;

(d) le Chenail est responsable du nettoyage de l’intérieur du bâtiment. Toute modification ou amélioration à l’intérieur de l’édifice entrepris par le locataire exigent l’approbation écrite préalable du bailleur;

(e) le locataire et le bailleur doivent conclure un accord écrit pour toutes les améliorations majeure à effectuer par le locataire de la Maison;

(f) la Ville a le droit de tenir des activités dans les lieux loués compatibles avec les activités du Chenail, sur préavis de sept jours précédant l’activité; et

(g) les avis ou demandes en vertu de la location doivent être envoyés par courrier recommandé ou remis en main propre à l’autre partie à l’adresse indiquée au paragraphe 15.

[8] Le Chenail a procédé à une levée de financement public et effectué des rénovations intérieures à la Maison pendant la durée initiale du Bail.

[9] Le Chenail a obtenu un engagement d’une tierce partie visant des fonds destinés à des travaux de rénovation à l’extérieur de la Maison, à condition toutefois que le Chenail obtienne une prolongation du Bail auprès de la Ville.

[10] En réponse à cet engagement de financement conditionnel d’apporter des rénovations extérieures à La Maison, le Chenail et la Ville ont négocié et accepté les conditions prolongeant la durée du bail et modifiant les termes connexes dans le Bail.

BAIL MODIFIÉ – 2014

[11] Le 13 janvier 2014, les parties, par voie de rédaction de contrat, ont procédé à la modification du Bail en prolongeant sa durée et en ajoutant la location et l’utilisation de terrains spécifiques situés de l’autre côté et à l’est de la Maison aux locaux loués par le Chenail.

[12] L’amendement quant à la durée du bail a supprimé le paragraphe original 1 du Bail et remplacé ce dernier avec un substitut de disposition modifié, comme suit :

Prior Paragraph 1 Deleted

“The term of this lease shall be for a period of three (3) years commencing on March 1, 2011 until April 30, 2014. The Lessee may extend this lease for a period of three (3) years upon giving notice to the Lessor within six (6) months prior the expiration of the lease. Should the Lessee does not give such notice; this lease shall be considered terminated at the conclusion of the initial term. Notwithstanding the aforesaid, the lease may be terminated at any time or the rented space reduced including limiting it to the second floor by the Lessor upon a three month notice to the Lessee.” (emphasis added)

New Substituted Paragraph 1

“The term of this agreement shall extend the Initial three-year lease period for ten (10) additional years commencing on May 1, 2014 until April 30, 2024. This lease shall be considered terminated at the conclusion of this extended term. Notwithstanding the aforesaid, the lease may be terminated for just cause at any time or the rented space altered including limiting it to the second floor by the Lessor upon a six (6) month notice to the Lessee.” (emphasis added)

[13] Ceci apporte des amendements au nouveau paragraphe 1, tels que :

(a) La durée du Bail a été prolongée de 10 ans au 30 avril 2024, tel que demandé par le Chenail, répondant ainsi à la condition de son engagement de financement de rénover l’extérieur de la Maison;

(b) Le droit du propriétaire de résilier le Bail à tout moment est réduit en vertu du paragraphe modifié. Le droit de la Ville de mettre fin a été limité aux motifs de « juste cause ». Ce droit antérieur limite le droit précédent de la Ville de mettre fin au Bail sans cause; et

(c) Le droit du propriétaire en vertu de l’ancienne disposition de réduire l’espace loué au Chenail, y compris le limitant au deuxième étage, après avoir donné un préavis de trois mois, a été remplacé par le droit du propriétaire de modifier l’espace loué, y compris limitant au deuxième étage; en donnant un préavis de 6 mois. Cette modification permet au Chenail de bénéficier d’une période six mois de préavis. Le Chenail ainsi bénéficie d’un préavis plus long si la Ville exerçait son droit de modifier l’espace loué, y compris limitant le Chenail à l’espace loué au deuxième étage de La Maison. Cette augmentation de la période de préavis serait importante si le Chenail perdait son Bail au premier étage et devrait trouver d’autres accommodations.

[14] Le Bail ne contient aucune définition de ce qui constitue « juste cause » dans le cas de résiliation par le propriétaire. Le paragraphe 13 du Bail affirme cependant que la Ville a le droit de rentrer dans les locaux loués :

(a) En cas de non-paiement du loyer, nonobstant le fait qu’aucun loyer n’est payable en vertu du Bail; ou

(b) Pour non-exécution des engagements des baux par le Chenail; et

(c) Dans le cas d’une saisie ou de la confiscation de la durée du Bail.

[15] Le paragraphe 13 stipule que :

“Provision for re-entry by the Lessor on non-payment of rent or non-performance of covenants, and provided also that, in the event of a seizure or forfeiture of the said term for any of the causes herein set forth, the Lessor shall have the same right of re-entry as on non-payment of rent or non-performance of covenants.” (emphasis added)

L’AVIS DE VIOLATION

[16] La Ville fait valoir que :

− L’Avis de Violation en date du 1^er avril 2016 (« l’Avis de Violation »), envoyé conformément à l’art. 19(2) de la Loi sur la location commerciale, R.S.O. 1990, c. L.7., (la « Loi »), est clair quant aux dispositions du Bail que le Chenail a violé et ce qui doit être fait afin de remédier à cette violation au plus tard le 29 avril 2016;

− Les 5 mois écoulés depuis l’envoi de L’Avis de Violation est un préavis suffisant et approprié conformément à l’art. 19(2) de la Loi; et

− La Ville a agi de bonne foi en ce qui concerne son Avis de violation des engagements envoyé conformément à l’art. 19(2) de la Loi. L’Avis de Violation des engagements envoyé par la Ville donne droit à la Ville à la libre possession de l’ensemble des locaux loués au Chenail.

[17] Le Chenail soumet que L’Avis de Violation est mal fondé et inadéquat parce que :

− Le Chenail n’a pas violé ses obligations en vertu du Bail;

− L’Avis ne précise par la nature, la date et la durée de la violation du Bail par le Chenail;

− L’Avis ne précise pas les mesures qui doivent être prises par le Chenail pour se conformer au Bail;

− L’Avis ne fait pas état de dimensions de l’espace requis par la Ville pour les besoins du bureau touristique; et

− La Ville n’a pas permis au Chenail de se conformer à ses exigences, qui ne lui ont pas été communiquées.

L’OBLIGATION DE BONNE FOI

[18] Le Bail est un contrat commercial rédigé entre deux entités incorporées pour la location d’espace. Comme tout contrat, les provisions de ce Bail contiennent des droits et obligations des deux partis.

[19] En 2014, la Cour Suprême du Canada dans la décision Bhasin v Hrynew, 2014 CSC 91 a déterminé qu’il y a une obligation de bonne foi au sujet de tous les contrats comme suit :

« La première mesure consiste à reconnaître que l'exécution de bonne foi des contrats constitue un principe directeur général de la common law en matière de contrats qui sous-tend et détermine les diverses règles où la common law, dans diverses situations et divers types de relations, reconnaît l'existence des obligations d'exécuter les contrats de bonne foi. La deuxième mesure consiste à reconnaître, comme manifestation supplémentaire de ce principe directeur de bonne foi, l'existence d'une obligation en common law, applicable à tous les contrats, d'agir honnêtement dans l'exécution des obligations contractuelles. », par 33.

«La première étape consiste à reconnaître l'existence d'un principe directeur de bonne foi qui sous-tend diverses autres règles plus spécifiques régissant l'exécution des contrats et qui se manifeste dans ces règles. Ce principe directeur énonce simplement que les parties doivent, de façon générale, exécuter leurs obligations contractuelles de manière honnête et raisonnable, et non de façon abusive ou arbitraire. », par 63

« Le principe directeur de bonne foi montre bien que la partie contractante, lorsqu'elle exécute ses obligations contractuelles, devrait prendre en compte comme il se doit les intérêts légitimes de son partenaire contractuel. Même si la "prise en compte comme il se doit" des intérêts de l'autre partie variera en fonction du contexte de la relation contractuelle, elle n'oblige pas la partie à servir ces intérêts dans tous les cas. Elle exige simplement que la partie ne cherche pas de mauvaise foi à nuire à ces intérêts. Ce principe général présente des différences conceptuelles marquées par rapport aux obligations beaucoup plus rigoureuses du fiduciaire. Contrairement aux obligations qui incombent au fiduciaire, l'exécution de bonne foi ne fait pas entrer en jeu les devoirs de loyauté envers l'autre partie contractante ou une obligation de veiller en priorité aux intérêts de l'autre partie contractante. », par 65.

« …. Je conclurais qu'il existe une obligation générale d'honnêteté applicable à l'exécution des contrats. Ce qui signifie simplement que les parties ne doivent pas se mentir ni autrement s'induire intentionnellement en erreur au sujet de questions directement liées à l'exécution du contrat. Cette obligation n'impose pas un devoir de loyauté ou de divulgation ni n'exige d'une partie qu'elle renonce à des avantages découlant du contrat; il s'agit d'une simple exigence faite à une partie de ne pas mentir à l'autre partie ni de la tromper au sujet de l'exécution de ses obligations contractuelles. La reconnaissance d'une obligation d'exécution honnête découlant directement du principe directeur de bonne foi en common law se veut une étape modeste élaborée de façon progressive. L'exigence d'agir honnêtement constitue l'un des aspects les plus largement reconnus du principe directeur de la bonne foi : voir Swan et Adamski, s. 8.135; O'Byrne, "Good Faith in Contractual Performance", p. 78; Belobaba; Greenberg c. Meffert (1985), 1985 CanLII 1975 (ON CA), 50 O.R. (2d) 755 (C.A.), 755, p. 764; Gateway Realty, par. 38 le juge Kelly; Shelanu Inc. c. Print Three Franchising Corp. (2003), 2003 CanLII 52151 (ON CA), 64 O.R. (3d) 533 (C.A.), par. 69. Par exemple, le devoir d'honnêteté constituait un élément clef des exigences de bonne foi qui ont été reconnues en lien avec la résiliation des contrats de travail : Wallace, par. 98; Honda Canada, par. 58. », par 73.

LOI SUR LA LOCATION COMMERCIALE

[20] Les partis sont d’accord que le Bail est sujet à la Loi.

[21] L’article 19(2) de la Loi stipule :

Le droit de rentrée ou la déchéance prévus par une réserve ou une stipulation du bail en cas de violation d’un engagement ou d’une condition du bail, a l’exception d’une réserve relative au paiement du loyer, n’est exécutoire d’aucune façon, ni même par voie d’action ou d’entrée, à moins que le bailleur ne signifie au preneur à bail un avis précisant la violation dont il se plaint et lui enjoignant d’y remédier, si la violation peut faire I ’objet d’un recours, et, dans tous les cas, de verser, relativement à celle-ci, une indemnité pécuniaire, et a moins que le preneur à bail ne néglige, dans un délai raisonnable suivant la signification de I ’avis, de remédier à la violation, si celle-ci peut faire I ‘objet d’un recours, et de verser relativement à celle-ci une indemnité pécuniaire raisonnable et jugée satisfaisante par le bailleur. (emphase ajoutée)

[22] Par conséquent, conformément à l’Art. 19(2) de la Loi, la Ville ne possède aucun droit de rentrée pour violation du Bail :

(a) Jusqu’à ce qu’elle ait signifié un avis d’infraction au locataire indiquant précisément la violation contestée du Bail;

(b) Lequel avis doit exiger que le locataire remédie à la violation dans un délai raisonnable; et

(c) Le manque du locataire de remédier à la violation citée dans le délai de temps spécifié. Ellis v Breslin (1974), 1974 CanLII 461 (ON SC), 2 O.R. (2d) 532, p. 5 et 6, J.B. Jackson Ltd. c Gettas, 1926 CanLII 379 (ON CA), [1926] 2 DLR 721 (CA Ont) p. 8 et Lucas c. Cut Rate Shoe, (1932) 41 252 PROPRE au paragraphe 8 (CA Ont).

[23] Au sujet de s. 19(2), la Cour d’Appel dans le cas de 780046 Ontario Inc. V Columbus Medical Arts Building Inc., 1994 CanLII 1188 (ON CA), 20 O.R. (3d) 457, p. 11 a expliqué le but de cette provision :

Notice is a protection to the tenant. Its purpose is to warn the tenant that its leasehold interest is at risk and to give the tenant an opportunity to preserve that interest by remedying the breaches complained of and, where necessary by compensating the landlord. Because courts have not looked favourably upon the remedies of re-entry, forfeiture, and termination they have insisted that landlords strictly comply with the notice requirement in s. 19(2) of the Act… .”

Un Avis précisant la violation

[24] Le 1^er avril 2016, la Ville a émis l’Avis de Violation pour bris non-monétaire relatif aux obligations du Chenail contenues dans le Bail.

[25] L’Avis de Violation exigeait que le Chenail remédie à la violation du 29 avril 2016, en défaut de quoi la Ville établirait son intention de procéder invoquant les recours en vertu du Bail, y compris ses coûts afférents.

[26] Le manque du Chenail de remédier à la violation cité dans le présent Avis de Violation constitue le fondement de la présente requête de la Ville pour les ordonnances mettant fin au Bail et que le Chenail libère et donne la libre possession de la Maison à la Ville.

[27] Le premier paragraphe de L’Avis de Violation stipule que le Chenail était en défaut de ses engagements, obligations ou termes du Bail suivant, avec la dernière phrase mise en relief :

“The term of this agreement shall extend the initial three year lease period for the ten (10) additional years commencing on May 1, 2014 until April 30, 2024. This lease shall be considered terminated at the conclusion of this extended term. Notwithstanding the aforesaid the lease may be terminated for just cause at any time or the rented space altered including limiting it to the second floor by the Lessor upon a six (6) month notice to the Lessee.”

[28] Le deuxième paragraphe de L’Avis de Violation fait mention de certains faits, dont :

(a) Le 17 juin 2015, le bailleur a donné avis que l’espace loué serait modifié pour le limiter au deuxième étage à compter du 1^er janvier 2016, fournissant ainsi le locataire avec un préavis d’au moins 6 mois conformément à l’Article 1 du Bail;

(b) Le 10 août 2015, le bailleur donne un avis de son intention de se rendre dans les locaux afin de mesurer l’espace au premier étage des locaux requis par le bailleur;

(c) Le 16 février 2016, le bailleur a tenté de livrer une lettre d’entente datée du 12 février 2016, spécifiant la surface nécessaire au premier étage pour les besoins du bailleur. Les représentants du locataire ont refusé d’accepter la livraison de la lettre d’entente, refusant ainsi à limiter l’espace loué au deuxième étage.

[29] Le troisième paragraphe de L’Avis de Violation stipule que le Chenail se doit de remédier à la violation qui précède au plus tard le 29 avril 2016 à 17h.

[30] Le quatrième paragraphe de L’Avis de Violation stipule que si le Chenail ne parvient pas à remédier aux violations ci-dessus au plus tard le 29 avril 2016, la Ville entend faire appel à ses recours en vertu du Bail et tenir le Chenail responsable de tous les coûts résultants, y compris l’indemnisation intégrale de tous les frais juridiques.

[31] L’Avis de Violation daté du 1^er avril 2016 n’est pas un avis qui précise la ou les violation(s).

[32] Le paragraphe 1 de L’Avis de Violation ne contient aucun énoncé de quelles obligations du locataire envers le Bail ont été violées.

[33] Le paragraphe 1 est une répétition du paragraphe 1 du Bail. La phrase surlignée constitue une mention du droit de la Ville, qui n’est en aucun terme un avis de violation de la part du Chenail.

[34] La Ville savait qu’en émettant cet Avis le 17 juin 2015, que la mention au paragraphe 2(a) de L’Avis de Violation que l’espace loué serait réduit pour limiter l’Accès du Chenail au deuxième étage, ne représentait pas la vraie position de la Ville, tel qu’en fait foi le paragraphe 2(c) de cet avis.

[35] Le paragraphe 3 de l’énoncé de L’Avis de Violation à l’effet que le 16 février 2016, la Ville a tenté de livrer une Lettre d’Entente datée du 12 février 2016 au Chenail, ne constitue pas une violation des obligations du locataire spécifiés dans le Bail.

[36] Le paragraphe 15 du Bail est clair à l’effet qu’un avis au locataire doit être livré par courrier recommandé ou en main propre. La Ville pouvait simplement laisser l’avis avec un représentant du Chenail, ce que la Ville a omis de faire.

[37] Le Bail ne contient aucune mention de l’obligation de la part du Chenail d’accepter physiquement la Lettre d’Entente du 12 février 2016, présentée par la Ville le 16 février 2016 dont le contenu le Chenail n’a jamais vu ni retenu parce que le représentant de la Ville a quitté la Maison avec le document. La Ville en vertu de l’art. 19(2) de la Loi avait l’obligation de fournir au locataire un avis de sa violation ce qu’elle a omis de faire.

[38] Le Bail ne contient aucune mention d’obligation de la part du Chenail d’accepter, communiquer son entente ou de signer son acceptation de la réduction d’espace loué par la Ville. Le paragraphe 1 du Bail permet à la Ville de réduire l’espace loué, un droit qui, si exercé de bonne foi, peut avoir des conséquences légales pour le locataire.

[39] Lw paragraphe 2(c) de L’Avis de Violation ne stipule aucunement une violation par le locataire contre le Bail.

[40] L’Avis de Violation est contradictoire dans ses propos en déclarant qu’il y a une violation du paragraphe 3 et plus d’une violation du paragraphe 4.

[41] L’Avis de Violation ne précise pas la(les) violation(s) présumée(s) conformément à l’art. 19(2) de la Loi. Le manque d’articuler la(les) violation(s) présumée(s) a(ont) lésé le Chenail dans son droit et sa possibilité de remédier à cette(ces) violation(s) selon l’art. 19(2) de la Loi.

[42] Pour les motifs ci-dessus, la Ville n’a pas fourni le Chenail avec un Avis de Violation conformément à l’art. 19(2) de la Loi. Pour cette raison, la Ville n’avait aucun droit d’entrée ou de possession.

OBLIGATION DE BONNE FOI

[43] Dans l'alternative, la Ville n'a pas agi de bonne foi quant à ses efforts visant à réduire l'espace loué au Chenail.

[44] L'examen de cette question exige un examen des actions de la Ville avant son Avis de Violation du 12 Février, 2016.

L’AVIS NO. 1

[45] Le 17 juin 2015, la Ville a fait parvenir au Chenail l’Avis rédigé qui suit (“l’Avis no. 1 ») :

“Considérant le fait qu’il nous est impossible de s’entendre avec le centre cultural Le Chenail pour l’installation du bureau touristique, en dépit de plusieurs discussions et rencontres depuis Janvier 2015, nous vous avisons que la ville reprendra possession du rez-de-chaussée de la Maison de I’lle dès le 1 janvier 2016, le tout tel que prévu a l’article 1 du bail amende du 13 Janvier 2014.

Toujours selon ce bail, le centre culturel Le Chenail sera limité au deuxième étage. Par contre, le conseil est dispose, selon utilisation du moment, a permettre au centre culturel Le Chenail d’utiliser une partie du rez-de-chaussée après qu’une demande formelle soit présentée. »

[46] L'Avis n° 1 ne se conforme pas au Bail, car il est contradictoire, incertain et a sciemment laissé le locataire dans le doute quant à l'espace loué en vertu du Bail.

[47] Tout propriétaire exerçant le droit de réduire l'espace loué en vertu de l'alinéa 1 du Bail, déterminera le montant de la réduction avant d'exercer ses droits en vertu du paragraphe 1 et avertira le locataire de toute réduction. La Ville savait que le Chenail, après avoir été informé que la superficie louée allait être réduite de plus de 50%, devrait prendre des dispositions pour l'espace alternatif et / ou trouver de l’entreposage pour ses effets contenus dans la zone réduite.

[48] Par son exercice sous le paragraphe 1 du Bail, la Ville a annoncé que la superficie louée exclurait le premier étage complet de La Maison.

[49] Le prochain énoncé était à l’effet que :

« Par contre, le conseil est dispose, selon utilisation du moment, a permettre au centre culturel Le Chenail d’utiliser une partie du rez-de-chaussée après qu’une demande formelle soit présentée »;

indique que La Ville n’a pas besoin du premier étage au complet à ses propres fins. Cela soulève la question quant à la motivation de La Ville dans la réduction de la superficie louée par le premier étage complet, espace qu’elle n’avait pas besoin.

[50] Le Chenail n’était pas tenu de présenter "une demande formelle" à La Ville, quant au premier étage qui était déjà loué et occupé par le locataire depuis 2011, car sous le Bail, à titre de contrat légal, le Chenail continuait de louer cet espace alors que le Bail contenait au paragraphe 1, le droit de la Ville de réduire davantage la région louée.

[51] La Ville tentait de réduire et d'éliminer le premier étage du Bail et malgré tout permettait au Chenail de conserver une partie non précisée, mais éliminait l'obligation de la Ville de récupérer une partie ou la totalité de ce premier étage dans l'avenir sans préavis de 6 mois tel qu’exigé au paragraphe 1. La version originale du paragraphe 1 du Bail exigeait un préavis de 3 mois qui, par la suite, les partis ont négocié une majoration à un préavis de 6 mois contenu dans le paragraphe 1 tel que modifié. La Ville utilise maintenant son droit de réduire l'espace loué dans un but inavoué, afin d’éliminer l’avis de terminaison de 6 mois négociée.

[52] La Ville savait que l'Avis n° 1 créait une incertitude complète pour le Chenail quant à son statut en tant que locataire du premier étage de la Maison et comment il doit organiser ses affaires. La Ville n'a présenté aucune preuve pour justifier l'Avis n° 1, y compris l'incertitude qu'elle crée pour le locataire.

[53] Un mois plus tard, soit le 16 juillet, 2015, le Conseil municipal adopte une résolution qui stipule :

« Qu’il soit résolu de préparer une lettre d’entente dans laquelle seront indiqués les besoins spécifiques du bureau d’Information touristique (BIT) au niveau durez-de- chaussée de la Maison de l’lle :

(i) les dimensions et l’emplacement qu’occupera BIT;

(ii) le BIT occupera les lieux du 1^er mai au 30 septembre;

(iii) L’accès aux toilettes pour les employés et clients du BIT; et

(iv) entente en vigueur jusqu’au 31 décembre 2018. »

[54] Si la Ville agissait de bonne foi, elle aurait procédé au mesurage avant d’envoyer l’Avis n^o 1.

[55] La résolution se poursuit, comme suit :

« Qu’il soit également résolu de préciser, que nonobstant cette lettre d’entente, le conseil peut y changer les modalités en tout temps, le tout tel que prévu a l’article 1 du bail amende du 13 Janvier 2014. »

[56] Cette partie de la résolution suggère que l'espace restant au premier étage de la Maison à être occupé par le Chenail serait soumis au paragraphe 1 du Bail, qui requiert 6 mois de préavis.

L’AVIS NO. 2

[57] Le 10 août 2015, la Mairesse de La Ville écrivait au Chenail comme suit (« L’avis n^o 2 »):

(a) Le Conseil n’a aucunement l’intention de rouvrir le bail actuel qui est en vigueur jusqu’au 30 avril 2024, raison pour laquelle le Conseil a opté pour une lettre d’entente et non un addenda au bail.

(b) II fut aussi clair que le Conseil n’a pas l’intention de limiter les activités du centre culturel au deuxième étage puisque nous croyons que I ’emplacement que nous avons besoin pour le bureau d’information touristique vous permettra de continuer vos activités au rez-de-chaussée. Nous irons sur les lieux pour prendre les mesures exactes de nos besoins vis-à-vis le rez-de-chaussée et par la suite, nous serons en mesure de confirmer le tout par une lettre d’entente.

[58] Dans l’Avis n^o 2, la Mairesse mentionnait que la Ville n'a pas mesuré et ne sait toujours pas quelle partie du premier étage loué au Chenail sera éliminé du Bail sur la base des besoins non-spécifiés de son bureau d’information touristique. Depuis la réception de L'Avis n° 1 le 17 juin 2015, le Chenail n’a pas eu connaissance ni des précisions quant à son espace loué et comment ses propres besoins seraient adressés.

[59] La Ville était au courant que son bureau d'information touristique opérait à La Maison dans les années 2011 et 2012, avec l’accommodation du Chenail et conformément à ce droit, tel qu'il figure au paragraphe 12 (a) du Bail. La révocation de l’accès du Chenail au premier étage n'était pas été nécessaire à la poursuite de cette activité saisonnière.

[60] L'Avis n ° 2 contredit L'Avis n ° 1 à l’effet que La Ville mettait fin à la location du 1er étage de La Maison et sa déclaration à l’effet que « Le Chenail sera limité au deuxième étage ».

[61] L'Avis n ° 2 est clair à l’effet que Le Chenail resterait en possession d'une partie quelconque du 1er étage.

[62] L'Avis n ° 2 ne contient aucune exigence à l’effet que la partie du premier étage que le Chenail est permis de conserver, est assujettie à une présentation « d’une demande formelle » et que la Ville ait l’opportunité d'accepter ou de rejeter cette demande, tel que prévu dans L'Avis n ° 1.

[63] Si la Ville avait agi de bonne foi :

(a) La réduction de l’espace loué au premier étage aurait été connue et communiquée dans L'Avis n ° 1;

(b) Il n’y aurait eu aucune mention dans l'Avis n ° 1 à l’effet la radiation du Bail du premier étage au complet;

(c) L'Avis n ° 1 n’aurait pas exigé la présentation « d’une demande formelle » et l’opportunité pour la Ville d'accepter ou de rejeter cette demande;

alors que la Ville savait clairement qu’elle avait « besoin » d’une certaine partie et non du premier plancher dans sa totalité.

[64] Dans ses soumissions, la Ville soutient que L'Avis n ° 1 et L'Avis n ° 2 ne sont pas la section 19 (2) des Avis de Violation en vertu de l'art. 19 (2) de la Loi. La Ville repose uniquement sur son L’Avis de Violation du 1 avril, 2016 comme étant son avis sous s. 19 (2) en vertu de la Loi.

LETTRE D’ENTENTE PROPOSÉE PAR LA VILLE

[65] La Ville a préparé et signé un contrat, intitulé Lettre d’entente, datée du 12 février, 2016, entre elle-même et le Chenail. (« Contrat »)

[66] Le Contrat stipule que l’énoncé de l'Avis n ° 1 de la Ville du 17 juin 2015 à l’effet que la Ville vise à utiliser le premier étage était inexact, comme l'a confirmé l'Avis n ° 2, parce que le bureau d’information touristique n'avait pas besoin de tout le premier étage.

[67] Dans cette partie de L'Avis n ° 1, le Contrat ne précise pas si l’avis de révocation du premier étage dans L'Avis n ° 1 est également ou non révoqué. La Ville dans cette demande se fonde maintenant sur son droit de réduire l'espace loué en vertu du paragraphe 1 de son bail. Il est important contractuellement et en réponse à une allégation de mauvaise foi, étant donné le nombre de changements à ses positions au fil du temps que la Ville établisse clairement dans un document contractuel quels amendements ont été engagés ou non au Bail.

[68] Le Contrat :

(a) demande le consentement du Chenail à une réduction d'une partie du premier étage, contrairement à un avis unilatéral de la Ville d’exercer son droit en vertu de l'article 1 du bail pour réduire l'espace loué;

(b) modifie le Bail ainsi que L'Avis n ° 1 du 17 Juin 2015 quant à la terminaison du bail du 1er étage, prévoyant que « le Bailleur énumère les termes et conditions supplémentaires » que le locataire doit obéir pour lui « permettre d’utiliser une partie du premier étage » des locaux. La Ville a tenté d'imposer des conditions qui ont eu un impact sur l'utilisation par le Chenail de l'espace restant, tout en rejetant une renégociation le Bail; (soulignement ajouté);

(c) fourni aux employés du Bureau d’information touristique un accès illimité à la Maison, pouvant inclure toute la Maison puisque le terme «locaux» n’est pas défini;

(d) joint une esquisse du 1er étage de la Maison identifiant la zone à être occupée par le Bureau de l’information touristique de mai à septembre, ou cinq mois de l'année;

(e) n'identifie pas si le Bail du Chenail continue quant aux autres espaces du premier étage; et

(f) n'indique pas si le Chenail continuera d'occuper le 1er étage au complet au cours des 7 autres mois de l'année.

[69] A ce stade-ci, il aura fallu à la Ville 7 mois pour articuler quelle partie du premier étage dont elle a besoin.

[70] Le plan de l’étage joint au Contrat indique que les besoins de la Ville sont d’environ un quart seulement du premier étage et non le retrait de la Ville du premier étage complet tel qu’indiqué dans l’Avis n ° 1 de juin 2015.

[71] Considérant que les besoins de La Ville ne dépassent pas un quart du premier étage, il n’était pas nécessaire de radier du Bail la totalité du premier étage, ayant ainsi un impact négatif sur le Bail du Chenail, y compris au cours des 7 derniers mois de l'année où le bureau d’information touristique n’est pas en opération.

[72] Le tribunal accepte que le Bail ne limite pas le droit de la Ville de réduire la superficie louée à ce qu'elle a raisonnablement besoin. L'absence de cette limitation contractuelle ne veut toutefois pas éliminer l'obligation de la Ville d'agir de bonne foi dans sa performance du Bail.

[73] La Ville a utilisé son pouvoir d'exclure le premier étage du Bail, dont les trois quarts elle n’avait pas besoin ayant un impact négatif sur le Chenail, afin d'éliminer son obligation sous le paragraphe 1 du Bail de fournir 6 mois de préavis pour toute réductions d'espace à venir quant aux trois quarts restants du premier étage. Cela démontre un manque de bonne foi de la part de la Ville dans sa performance du Bail.

[74] L'obligation d'agir de bonne foi exigeait que la Ville communique l’étendue de ses besoins limités contenus dans l'Avis n ° 1 de juin 2015. Ces besoins plus limités ont pas été communiqués par écrit au Chenail avant le service de l'application débutant cette procédure qui comprend une copie du contrat et le plan du premier étage ci-joint, qui n'avait pas été envoyé au Chenail conformément au paragraphe 15 du Bail. Le 17 février 2016, un conseiller de la Ville, M. D. Lalonde d’est présenté et a demandé au Chenail de consentir à une modification du Bail selon les conditions fixées par la Ville. Il a présenté le Contrat aux représentants du Chenail. Le Chenail a répondu qu'il n'a pas accepté les conditions de modification du Bail

[75] Au lieu de simplement laisser le Contrat avec les représentants du Chenail, tel que requis sous l’article 15 dudit Bail, le Conseiller a préféré quitter et apporter le Contrat avec lui

[76] La Ville se fie maintenant sur cette présence de M. Lalonde et le refus du Chenail de signer le Contrat pour justifier une décision du tribunal à l’effet que le Chenail a violé le Bail, une déclaration que le Bail est terminée et une ordonnance que le Chenail libère la totalité de La Maison.

[77] Une autre preuve du manque de bonne foi est confirmée dans L’Avis de Violation de la Ville et le début de la présente procédure par la Ville.

[78] L’Avis de Violation est daté et fût envoyé au Chenail le 1^er avril 2016. Cet avis mentionne que le Chenail doit remédier aux violations non spécifiées avant le 29 avril 2016.

[79] La Ville n'avait aucunement l’intention de fournir au locataire une période déterminée pour remédier à tout manquement tel que requis en vertu de l'art. 19(2) de la Loi. La Ville a au lieu demandé à ses avocats qui ont préparé et intenté cette poursuite le 15 avril, 2016 pour une ordonnance déclarant le Bail résilié en dépit de n'avoir jamais présenté les besoins en espace limité, tel que prévu dans le plan d'étage du Contrat.

[80] Le et après le 17 juin 2015, la Ville n'a pas agi de bonne foi dans ses relations avec le Chenail quant à la réduction de l'espace nécessaire au premier étage.

CONCLUSION

[81] La Ville a omis de :

(a) fournir le Chenail avec un Avis de Violation spécifiant le la violation alléguée, tel que requis sous l’article 19(2); et

(b) d’agir de bonne foi depuis l’avis no 1 du 17 juin 2015, quant à la réduction de la portion du premier étage contenu au Bail.

[82] Les droits du Chenail ainsi que l’espace loué sous le Bail demeurent en vigueur.

[83] La requête de la Ville est donc rejetée.

COÛTS

[84] De brèves soumissions seront déposées par les partis concernant les dépens de la présente requête, incluant les heures et une description des services, dans le 30 jours suivants la présente décision.

[85] Toute réponse à celle-ci, et toute réponse à cette question, doit être déposée dans les 20 jours et 10 jours, respectivement par la suite.

Juge P. Kane

Publiée le : 10 novembre 2016

CITATION: La Corporation de la Ville de Hawkesbury v. Le Chenail Inc., 2016 ONSC 7006

NUMÉRO DU DOSSIER DE LA COUR.: 25-2016

DATE: 2016/11/10

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE

DE L’ONTARIO

ENTRE :

La Corporation de la Ville de Hawkesbury

Requérant

– ET –

Le Chenail Inc.

Intimé

RAISONS DU JUGEMENT

Kane J.

Publiée le: 10 novembre, 2016