St-Pierre c. Belisle, Sabourin, et al, 2016 ONSC 4425

RÉFÉRENCE : St-Pierre c. Belisle, Sabourin, et al , 2016 ONSC 4425 NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE: 12-54768 DATE: 2016/07/05 COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE – ONTARIO

RENVOI : Georges St-Pierre, requérant

ET

Louise Belisle et Monique Sabourin (Fiduciaires de la Succession de feu Cécile St. Pierre), intimées

ET

Ferme Troitrèfles Inc., intimée

ET

Gilles Trudeau Farms Inc., intimée

DEVANT : Le juge Marc R. Labrosse

AVOCATS: François Kabemba et Alexandre Martel, pour le requérant Michael J. Houle, pour les intimés Louise Sabourin et Monique Sabourin Corey Willard, pour l’intimé Ferme Troitrèfles Inc. Liam Cardill, pour l’intimé Gilles Trudeau Farms Inc.

ENTENDU LE : 26 février 2015, le 3 septembre 2015 et le 7 janvier 2016 à Ottawa

INSCRIPTION

1Le requérant a déposé une requête dont le motif consiste à être déclaré le propriétaire d’une parcelle de terrain d’environ 13 acres. Cette parcelle de 13 acres faisait partie d’une plus grande parcelle de terrain détenue par les parents du requérant. Suite au décès de sa mère, la succession de la mère a transféré cette grande parcelle à l’intimé Gilles Trudeau Farms Inc. qui a par la suite transférée la grande parcelle à l’intimé Ferme Troitrèfles Inc.

2Le requérant motive sa demande en faisant appel à une gamme de différentes notions du droit des biens-fonds, incluant des concepts de fiducie et l’enrichissement sans cause, la préclusion propriétale et la possession adversative afin de justifier qu’il est propriétaire de la parcelle de 13 acres. La preuve au dossier démontre que le requérant était au courant que, suite au décès de sa mère, la parcelle en question était à vendre. La preuve démontre également que ce n’est pas avant la deuxième vente de la parcelle en question que ce dernier a entrepris des démarches pour avancer sa position à titre de propriétaire de la parcelle de 13 acres.

3Pour les motifs énoncés ci-après, la requête concernant la parcelle de 13 acres est rejetée. Le requérant n’a pas satisfait aux exigences des différentes notions du droit des biens-fonds qui justifieraient son statut de propriétaire de ladite parcelle de 13 acres. De plus, en considérant les principes d’équité, le délai durant lequel le requérant n’a entamé aucune démarche visant à informer ni la Succession de Cécile St-Pierre ou les propriétaires subséquents, fais en sorte qu’un recours en équité ne puisse lui être accordé.

4Je suis également d’avis qu’il ne serait pas approprié d’accorder certains autres recours pour une compensation financière, un droit de passage ou une déclaration d’un « chemin d’accès » en vertu de la Loi sur les chemins d'accès L.R.O., 1990, chap. R. 34.

Le contexte factuel

5Le requérant est le fils de Gustave St. Pierre (décédé le 31 mai 2002) et Cécile St. Pierre (décédée le 17 février 2009). Les intimées Monique Sabourin et Louise Belisle sont les sœurs du requérant et les filles de Gustave et Cécile St. Pierre. Elles sont également les fiduciaires de la Succession de Cécile St. Pierre (la « Succession »).

6En 1979, Gustave St. Pierre était propriétaire d’une parcelle de terrain décrite comme étant une partie du Lot B, Concession 1, désignée comme les parties 1, 2, 3, 4 sur le plan 50R-1032 dans le Canton de Russell, Comté de Russell. Cette parcelle originale était d’une superficie d’environ 77.01 acres (la « parcelle originale »).

7Cette même année, Gustave St. Pierre a demandé à la municipalité locale un détachement de terrain. Son intention était d’obtenir un détachement pour une parcelle de 25 acres et que, par la suite, cette nouvelle parcelle soit cédée à son fils, le requérant. Toutefois, le détachement de terrain n’a été autorisé que pour une parcelle d’environ 12 acres. Le 11 avril 1979, Gustave St. Pierre a cédé au requérant cette parcelle de 12 acres, décrite comme les parties 1, 2, 3 et 4 du Plan 50R-2495 (la « parcelle détachée »), pour la somme de 1,00$. Gustave St. Pierre a conservé le reste du terrain, soit une parcelle d’environ 65 acres décrite comme étant PCL B-2 Sec 50-1 Russell; PT LT B, CON 1 Russell being Parts 1, 2, 3, 4 & 5 on plan 50R-2376 except Parts 1, 2, 3, & 4 on Plan 50R-2495 (la « parcelle retenue »).

8Considérant que la parcelle originale était d’une superficie d’environ 77.01 acres et que la parcelle détachée était d’environ 12 acres, on peut conclure que la parcelle retenue était d’une superficie d’environ 65 acres. Pour une raison inconnue, le relevé d’imposition du Canton de Russell indique que depuis au moins 1979, la parcelle retenue était d’une superficie de 51.78 acres. Il appert que cette superficie de 51.78 acres de la parcelle retenue s’est par la suite retrouvée dans de nombreux documents mis en preuve dans cette requête.

9Gustave St. Pierre est décédé en 2002 et le titre de la parcelle retenue a été transféré à son épouse Cécile St. Pierre.

10Le 31 décembre 2002, Cécile St. Pierre a cédé la parcelle retenue au requérant et son épouse à l’époque pour la somme de 12 500$. Il est important de préciser qu’il s’agit ici de la parcelle retenue dans son entier et non de la parcelle de 13 acres dont le détachement de terrain avait été refusé en 1979. Louise Bélisle (la sœur du requérant), agissant à titre de procureure pour Cécile St. Pierre, a déposé une requête visant l’annulation de ladite transaction du 31 décembre 2002. Un protocole d’entente a été déposé pour annuler la transaction et de remettre le titre de la parcelle retenue au nom de Cécile St. Pierre. Le 30 mai 2003, Madame la juge Aitken émettait une ordonnance annulant le transfert de Cécile St. Pierre au requérant et son épouse de l’époque.

11Cécile St. Pierre est décédée le 22 décembre 2008.

12Suite au décès de Cécile St. Pierre, Louise Bélisle et Monique Sabourin (les sœurs du requérant et fiduciaires de la Succession) ont tenté d'effectuer la vente de la parcelle retenue sans l’aide d’un agent d’immeuble. Elles ont placé une affiche avec la mention « À vendre » sur la devanture de la propriété. Pendant un an, elles n’ont pas réussi à vendre la parcelle retenue.

13En mai 2010, la Succession a retenu les services de ReMax Riviera 2000 Realty Inc. afin de vendre la parcelle retenue. Une entente d’achat-vente fût conclue le 25 février 2011 avec l’intimé, Gilles Trudeau Farms Inc. (« Trudeau »).

14Pour sa part, le requérant confirme qu’il :

(a) savait que la parcelle retenue était à vendre, et ce au moins un an avant la transaction avec l’intimé Trudeau;

(b) n’a pris aucune démarche pour tenter d’acheter la parcelle en question; et

(c) n’a pris aucune démarche visant à communiquer qu’il possédait un intérêt dans la parcelle de 13 acres qui n’avait pas été transférée en 1979 avant le 4 avril, 2012.

15La preuve démontre que la transaction de la vente de la parcelle retenue de la Succession à l’intimé Trudeau fût conclue le 18 avril 2011. Le requérant a pris connaissance de cette vente le 16 mai 2011. Suite à cette première vente, aucune démarche n’a été prise par le requérant visant à empêcher que la parcelle en question face l’objet d’autres transferts.

16Durant la période que l’intimé Trudeau était propriétaire de la parcelle retenue, elle a obtenu deux détachements de terrain pour créer deux lots de construction additionnels. De plus, un plan de lotissement a été créé pour démontrer le potentiel pour un développement résidentiel sur la parcelle retenue. Le 14 décembre 2011, la parcelle retenue a été vendue cette fois-ci par l’intimé Trudeau à l’intimé Ferme Troitrèfles Inc. (« Troitrèfles »).

17Le 4 avril 2012, le requérant signifie son intérêt dans la parcelle de 13 acres par le biais d’une correspondance émise par son avocat à Jacques Pasquier, le président de l’intimé Troitrèfles. Dans cette correspondance, le requérant allègue posséder environ 13 acres de la parcelle retenue. Le 22 juin 2012, la présente requête fut commencée.

La position des parties

Le requérant Georges St. Pierre

18Le requérant soutient qu’il était toujours de l’intention de ses parents de lui transférer l’entière parcelle de 25 acres lors du détachement en 1979, et ce, malgré le refus du Canton de Russell de permettre le transfert. Puisque le Canton de Russell n’a seulement autorisé le détachement de 12 acres, il allègue qu’il a soit acquis ou qu’il a un droit d’acquérir cette parcelle de 13 acres en raison de plusieurs différentes notions du droit des biens-fonds. Le requérant base sa requête sur le plan initial déposé en 1979 avec la demande de détachement de terrain et une lettre de l’avocat de son père, pour appuyer sa prétention que son père aurait toujours voulu lui donner une parcelle de 25 acres et non seulement la parcelle détachée de 12 acres.

19Le requérant allègue avoir un intérêt dans ladite parcelle de 13 acres en vertu d’une fiducie par déduction ou d’une fiducie par interprétation. Ce dernier prétend également que l’intimé Trudeau, s’est enrichi sans cause à son détriment en acquérant une parcelle de 51.78 acres pour apprendre par la suite que la parcelle était d’une superficie de 65 acres. Pendant la continuité de l’audience le 7 janvier 2016, le requérant a avisé qu’il renonce à sa demande selon les principes de la fiducie par déduction.

20Le requérant maintient également que les intimés Trudeau et Troitrèfles n’ont jamais acheté la parcelle de 13 acres. Cette parcelle ne faisait pas partie du transfert d’un terrain de « plus ou moins 51.78 acres » et qu’elle est demeurée sous le titre de la Succession. Ceci dit, le requérant prétend que les notions de fiducie s’appliquent et qu’il devrait être reconnu propriétaire de la parcelle de 13 acres et il demande donc une rectification du titre de la parcelle retenue.

21Dans le cas où les transferts aux intimés Trudeau et Troitrèfles s’avèreraient valides, le requérant prétend détenir un intérêt dans la parcelle de 13 acres selon les principes de la préclusion propriétale et de la possession adversative. Ces recours n’ont pas été demandés dans l’Avis de requête, mais cette position fût avancée lors de l’audition de la requête. Pendant la continuité de l’audience le 7 janvier 2016, le requérant a avisé qu’il abandonne le recours demandé au paragraphe 8 de l’Avis de requête pour un droit de passage et que cette demande soit modifiée pour une demande selon la Loi sur les chemins d’accès.

22Subsidiairement, le requérant demande le paiement d’une compensation financière pour tout manque à gagner en raison de la vente de la parcelle de 13 acres. Ce dernier prétend que les fiduciaires de la Succession ont fait preuve de négligence en n’obtenant pas une évaluation, ainsi qu’un arpentage de la parcelle retenue. Le requérant se base sur la transaction entre Trudeau et Troitrèfles comme preuve que la valeur marchande de la parcelle retenue était 470 000$ lorsque la Succession a vendu à l’intimé Trudeau, ce qui se traduit par un manque à gagner d’au moins 150 000$. Le requérant demande le transfert de la parcelle de 13 acres à son nom ou sa part du manque à gagner en dommages-intérêts. Pendant la continuité de l’audience le 7 janvier 2016, le requérant a avisé qu’il abandonne sa demande pour une compensation financière des fiduciaires de la Succession et que cette demande serait maintenant visée contre l’intimé Trudeau.

23Finalement, le requérant prétend que son entrée doit être considérée comme un « chemin d’accès » selon les dispositions prévues à la Loi sur les chemins d’accès. Ce recours n’a également pas été demandé dans l’Avis de requête, mais a été présenté lors de l’audience.

24Il est à noter que le requérant n’a pas fait avancer sa demande pour une injonction tel que demandée au para 4 de l’Avis de requête.

Les intimés

25Les intimés présentent un front commun en opposant la requête du requérant. Les intimés font référence à la doctrine du manque de diligence qui s’applique à tout remède en équité demandé par le requérant. Selon les intimés, il est inapproprié d’accorder une réparation quand la conduite d’une partie est telle qu’on pourrait justement considérer comme équivalant à une renonciation au redressement demandé.

26Les intimés citent la jurisprudence dans l’affaire MK c. MH (1992) , 3 RCS 6 à la p.76, illustrant que la doctrine du manque de diligence est établie en démontrant que le requérant a accepté les événements concernant la parcelle de 13 acres, qu’il a permis les ventes de la parcelle retenue aux intimés et qu’il serait injuste à ce stade-ci de changer le résultat.

27Les intimés soulignent que depuis 1979, l’intimé n’a rien fait pour sécuriser ses droits sur la parcelle de 13 acres suite au refus du Canton de Russell d’accorder le détachement du terrain. Également, depuis l’annulation en 2003 du transfert de la parcelle en litige, le requérant n’a entamé aucune démarche juridique ou autre afin de faire valoir son intérêt sur la parcelle de 13 acres.

28Les intimés soulèvent qu’entre 2009 et 2011, alors que la parcelle retenue était disponible et que le requérant était au courant de la vente, ce dernier n’a entamé aucune démarche afin de l’acquérir, voire même protéger ses intérêts.

29Les intimés s’opposent également aux autres recours recherchés par le requérant. Ils affirment que les exigences visant l’établissement d’un intérêt par voie de fiducie ne sont pas rencontrées.

30Pour les questions de préclusion propriétale et de possession adversative concernant la parcelle de 13 acres, les intimés s’opposent à ces recours alléguant qu’ils ne font pas partie des plaidoiries du requérant. De toute façon, ils prétendent que le requérant n’a pas établi les éléments requis de ces recours.

31Enfin, les intimées Bélisle et Sabourin s’opposent aux questions touchant la valeur marchande de la parcelle de 65 acres de même que le manque à gagner demandé par le requérant. Les fiduciaires se fient sur une évaluation faite le 6 mai 2006 qui donne une valeur de 3850 $ par acre pour la parcelle retenue décrite comme ayant une superficie de 51.78 acres. En considérant le prix de vente de 320,000 $ en 2012, la valeur pour les 65 acres serait 4,923 $ par acre. Les fiduciaires prétendent que la vente de Trudeau à Troitrèfles ne détermine pas la valeur marchande de la parcelle retenue en raison du fait que l’intimé Trudeau a fait augmenter la valeur marchande de la parcelle retenue durant la période qu’elle était propriétaire.

Analyse

32En considérant les divers recours recherchés par le requérant, l’analyse de cette matière est influencée par le manque de diligence de la part du requérant quant à ses droits sur la parcelle de 13 acres, ainsi que ses droits sur l’entrée pour son garage qui empiète sur la parcelle retenue. Clairement, le requérant a choisi de n'entreprendre aucune démarche depuis au moins 2003, lorsque sa tentative d’acquérir la parcelle retenue a été annulée. Il aurait dû faire valoir les droits qu’il réclame. Au minimum, le requérant aurait dû agir en 2009 lorsqu’il savait que la parcelle retenue était à vendre. Il a permis à la parcelle retenue d’être vendue à deux reprises avant de finalement faire valoir son intérêt en avril 2012.

33Durant son contre-interrogatoire, le requérant a confirmé qu’il a choisi de ne pas aviser les fiduciaires de la Succession qu’il réclamait un intérêt dans la parcelle retenue et qu’il préférait les laisser faire leurs erreurs. (page 207, lignes 1018-1019). Il y a donc suggestion que le requérant a intentionnellement retardé d’aviser la Succession. De plus, durant les premières deux années de l’administration de la Succession, il y a eu de nombreuses lettres entre le requérant (parfois par l’entremise de son avocat) et l’avocat de la Succession et il n’y avait jamais mention de l’intérêt que le requérant réclamait sur la parcelle retenue. Le manque de diligence par le requérant ne peut être ignoré.

Rectification ou Rescision

34Le requérant prétend que la description légale de la parcelle retenue avec la référence à la superficie comme étant « plus ou moins 51.78 acres » porte à croire que la parcelle de 13 acres en question n’a jamais fait l’objet d’un transfert à l’intimé Trudeau et, par la suite à la l’intimé Troitrèfles. Conséquemment, elle demeure encore au nom de la Succession de Cécile St. Pierre. En appui à sa position, le requérant réfère à la jurisprudence permettant une rectification de titre ou la rescision d’une transaction, ainsi que l’article 140(2) de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers , L.R.O. 1990, chap. L.5 qui précise que la description d’un bien-fonds enregistré n’établit pas de façon concluante les limites ni l’étendue d’un bien-fonds.

35Je ne suis pas d’accord que, dans les circonstances, une rectification ou une rescision soient appropriées. Habituellement, les litiges demandant de tels recours ont lieu entre les parties faisant partie de la transaction. Ici, aucune des parties aux transactions ne demande ce recours. De plus, la preuve démontre que la Succession a vendu la parcelle retenue dans son entier et que la différence dans la superficie de celle-ci n’est pas pertinente. La preuve démontre que la Succession a attendu longtemps pour trouver un acheteur pour la parcelle retenue. Le prix de vente a été déterminé avec les avis d’un agent d’immeuble et ce prix est en ligne avec l’évaluation de 2006, même en considérant la superficie additionnelle. Finalement, le requérant n’a présenté aucune preuve attestant que le prix de vente de 320,000$ était inférieur à la valeur marchande de la parcelle retenue.

36De plus, le droit en matière de rectification et rescision ne favorise pas un recours dans ces circonstances. L’intention commune entre les parties était de vendre toute la parcelle retenue et non pas seulement 51.78 acres. La preuve ne démontre pas une erreur unilatérale ou une erreur commune : voir Wharton c. Smerychynski , 2000 ABQB 217.

Les principes de fiducie

37En considérant les demandes de redressement en équité selon les principes de fiducie, les faits contenus au dossier ne justifient aucunement de tels recours. L’intention originale de Gustave St-Pierre de céder une parcelle de 25 acres au requérant n’a pas créé une fiducie au profit du requérant. Au contraire, l’absence de toute démarche par Gustave ou Cécile St-Pierre de transférer la parcelle de 13 acres au requérant suite au refus d’accorder le détachement de terrain de 25 acres, porte à croire que Gustave St-Pierre a accepté la décision du Canton de Russell de seulement transférer la parcelle détachée. Malgré la preuve que le requérant a agi comme si la parcelle de 13 acres lui appartenait, je conclus que l’intention originale de transférer 25 acres a été abandonnée par Gustave St-Pierre et qu’aucun droit sur cette parcelle de 13 acres n’a été cédé au requérant.

38En refusant d’accorder une fiducie par déduction (cette demande a été abandonnée par le requérant le 7 janvier 2016), je conclus toutefois qu’il ne s’agit aucunement d’une situation donnant lieu à une fiducie par déduction : voir Kerr c. Baranow (2011) 2011 CSC 10 , 1 S.C.R. 269 au para. 16. Je ne suis pas d’accord avec le requérant que le plan préparé par Gustave St-Pierre en 1979 aux fins du détachement de terrain et la lettre de l’avocat de Gustave St. Pierre ont créé une fiducie à son bénéfice.

39Pour la fiducie par interprétation, il est évident qu’il n’y a eu aucun manquement à une obligation en équité et aucun enrichissement injustifié. Les critères pour établir une fiducie par interprétation ne sont pas présents : voir Professional Institute of the Public Service of Canada v. Canada (Attorney General) 2012 SCC 71 aux paras. 144-145. Malgré le fait que la superficie de la parcelle retenue soit indiquée par erreur comme étant 50.78 acres au lieu de 65 acres, le requérant n’a présenté aucune preuve d’une conduite fautive ou voulant que l’intimé Trudeau se soit enrichi. De plus, il n’y aucune preuve que la Succession a été appauvrie. La transaction d’achat-vente impliquant la Succession était pour la parcelle retenue dans son entier et la différence de superficie n’aurait pas, d’après moi, changer la transaction. De plus, l’augmentation de la valeur pour la vente à Troitrèfles peut aussi être attribuée aux démarches prises par l’intimé Trudeau en ayant fait détaché deux lots aux fins de développement.

40Je conclus que la preuve ne démontre pas que le requérant détient un intérêt fiduciaire dans la parcelle de 13 acres.

La préclusion propriétale

41Le requérant demande aussi un recours selon la doctrine de la préclusion propriétale. Il existe trois éléments qui doivent être présents afin de faire avancer une demande pour la préclusion propriétale :

(a) le propriétaire du terrain doit avoir encouragé ou permit au demandeur de croire qu’il aura un bénéfice concernant le terrain en question;

(b) en s’appuyant sur cette croyance de bénéfice, le demandeur agit à son détriment avec la connaissance du propriétaire; et,

(c) le propriétaire tente de prendre avantage du demandeur en lui refusant le bénéfice auquel il s’attendait : voir Clarke c. Johnson , 2014 ONCA 237 au para 41.

42La preuve déposée par les parties dans cette requête ne démontre aucunement que Gustave St-Pierre ou Cécile St-Pierre ont porté le requérant à croire qu’il obtiendrait un bénéfice sur la parcelle de 13 acres. Bien au contraire, celle-ci suggère que les parents du requérant n’ont rien fait pour suggérer qu’il obtiendrait un tel bénéfice autre que de lui permettre de s’en servir. Ils ont accepté le détachement de 12 acres pour la parcelle détachée et aucune autre démarche à été prise pour mener le requérant à croire qu’il serait le titulaire de la parcelle de 13 acres. Le requérant a bénéficié de la parcelle de 13 acres et de l'a traitée comme la sienne, et non à son détriment.

43De plus, la preuve ne suggère pas que Gustave St-Pierre aurait tenté de prendre avantage du requérant de quelque façon. Selon le principe de la préclusion propriétale, il doit exister une relation entre le propriétaire qui a induit le demandeur en erreur et le propriétaire qui tente de prendre avantage du demandeur. Dans le cas présent, ce genre de preuve n’existe pas.

44Pour conclure sur les recours demandés en équité, j’accepte aussi que même s’il y avait un recours en équité qui pouvait justifier une mesure réparatrice, la doctrine du manque de diligence empêche un tel recours. Je suis d’accord avec les intimés que le requérant a accepté les événements concernant les 13 acres, qu’il a permis les ventes de la parcelle retenue aux intimés et qu’il serait injuste à ce stade-ci de changer le résultat.

Un droit de passage

45Le requérant réclame également un droit de passage sur la parcelle retenue. Durant l’audience de la requête et dans son mémoire, il a également demandé un recours selon les principes de possession adversative sur la parcelle de 13 acres (mais il semble que cette demande a été abandonnée lors de l’audience du 7 janvier 2016). Toutefois, l’affidavit de Marion Unrau du 17 septembre 2015 à la pièce « J » indique que le 24 novembre 1978, la parcelle originale dans son ensemble a fait l’objet d’une demande pour une désignation en vertu de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers . L.R.O. 1990, c. L.5. En raison de l’article 51 de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers, cette désignation de la propriété comme « Fee Simple Absolute » empêche une demande subséquente pour un recours en possession adversative. A compter de 1978 la parcelle originale jouissait d’un titre absolu, et ce, avant même que le requérant n'acquière la parcelle détachée. Ceci dit, les demandes visant une déclaration que le requérant soit titulaire de la parcelle de 13 acres par possession adversative ou pour un droit de passage ne peuvent être accordés en raison de l’art 51 de la Loi sur l’enregistrement des droits immobiliers en raison du fait que les droits établis uniquement par prescription ne peuvent exister lorsqu’une propriété est détenue en fief simple absolu.

La Loi sur les chemins d’accès

46Le requérant demande aussi une déclaration que son entrée constitue un « chemin d’accès » en vertu de la Loi sur les chemins d'accès. Il se base sur la décision de la Cour d’appel de l’Ontario dans McClatchie c. Rideau Lakes (Township) , 2015 ONCA 233 au para. 57 pour soutenir sa prétention. Selon la jurisprudence, la Loi sur les chemins d’accès a comme objectif de présenter un recours pour des propriétés qui sont enclavées (landlocked). Il s’agissait du cas dans McClatchie, mais non pas dans le cas présent. Ici, la parcelle détachée n’est pas enclavée et a façade sur un chemin public. Le simple fait que l’entrée et une partie du garage se situent sur la parcelle retenue ne crée pas une situation qui permet un recours en vertu de la Loi sur les chemins d'accès. Ce n’est pas l’intention de cette législation et ce recours est refusé.

Le manque à gagner

47Je suis d’avis que le requérant n’a pas démontré qu’il y a ni un manque à gagner ou qu’il a droit à une compensation financière de quelque sorte. Il n’a présenté aucune preuve de la valeur marchande de la parcelle retenue à compter du 18 avril 2011 lorsque la Succession a vendu la parcelle retenue. Je n’accepte pas la suggestion du requérant que la vente subséquente à l’intimé Troitrèfles indique que la Succession n’a pas vendu pour la juste valeur marchande. Les fiduciaires ont attendu plusieurs années pour trouver un acheteur et elles se sont fiées sur les avis d’un agent d’immeuble en déterminant le prix de vente. La valeur de 4923$ par acre ne suggère pas un prix de vente inférieur à la valeur marchande. De plus, la différence avec le prix de vente à l’intimé Troitrèfles est justifiée étant donné les efforts faits par l’intimé Trudeau en ayant obtenu deux détachements de terrain et en ayant démontré le potentiel de développement de la parcelle retenue.

48Je conclus selon la preuve devant moi que le requérant n’a pas démontré un manque à gagner et que de toute façon, selon mes autres conclusions dans cette inscription, il n’aurait aucun droit d’en recevoir une part, s’il y avait lieu.

Conclusion

49Enfin, j’ai considéré si certaines notions soulevées dans cette requête permettent à la Cour d’accorder un recours pour une lisière de terrain qui permettrait au requérant d’avoir accès à son garage. À part la demande pour un droit de passage qui semble avoir été abandonnée, cette question n’a pas fait partie de la présente requête. Il sera donc nécessaire de trancher cette question lors d’un litige subséquent, s’il y a lieu afin de mieux comprendre les circonstances qui ont donné lieu à ce problème. Toutefois, il me semblerait qu’une solution à ce problème devrait être trouvée afin d’éviter un autre litige.

50Pour les motifs énoncés, la requête est rejetée.

Dépens

51Si les parties ne peuvent s’entendre sur la question des dépens, chacune des parties intimés pourra soumettre des représentations écrites n'excédant pas trois pages (excluant les annexes) et traitant de la question des dépens dans un délai de 30 jours à compter de la diffusion des présentes. Le requérant pour sa part, bénéficiera d'un délai de 30 jours pour déposer ses représentations écrites n'excédant pas trois pages (excluant les annexes).

Le juge Marc R. Labrosse