RÉFÉRENCE: 1750738 Ontario Inc. et 1750714, 2016 ONCS 1613
NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : 15-76
DATE : 2016/03/09
COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO
ENTRE :
1750738 Ontario Inc. Demanderesse/Auteure de la motion
– et –
1750714 Ontario Inc., 1751917 Ontario Inc.,6888631 Canada Inc., et 1750739 Ontario Inc. Défenderesses/Intimées dans la motion
Marc Simard, avocat pour la demanderesse
Gabriel Poliquin, avocat pour les défenderesses
ENTENDU LE : 12 FÉVRIER 2016
MOTIFS DU JUGEMENT
PELLETIER, J.
[1] Dans sa Déclaration, la demanderesse, auteure à la motion présente réclame, entre autres, l’exécution en nature d’une entente verbale par laquelle la demanderesse obtiendrait 25% des lots dans un projet de développement à Limoges, Ontario.
[2] La motion présente vise l’obtention de Certificat d’affaire en instance à être enregistré contre les 6 terrains visés dans la déclaration.
[3] Afin d’obtenir les ordonnances recherchées, la demanderesse doit établir qu’elle a un intérêt dans le bien-fonds, et que les intérêts de la justice favorisent l’octroi de telles ordonnances selon les critères établis par la jurisprudence.
[4] La demanderesse est actionnaire, à titre égal, d’une société de développement résidentiel, s’étant associée à trois autres actionnaires au tout début du projet.
[5] Les ententes furent informelles au départ. Bien que les actionnaires soient tous des sociétés ontariennes, les dirigeants se connaissent et ont choisi de former l’entreprise en 2007.
[6] L’ensemble de la preuve à la motion présente ne laisse aucun doute qu’au début de cette entreprise, il était convenu que chaque actionnaire avait droit à une part égale à 25% de terrain ciblé pour exploitation.
[7] L’entente fût informelle et verbale cependant l’exécution de l’entente fut systématique et prévisible.
[8] La demanderesse souligne trois occasions qui servent à confirmer l’existence et les conditions de l’entente; en 2010, 1 lot sur 4 attribué à la société demanderesse, entre 2010 et 2015 à quel moment la société demanderesse s’est vue accorder le droit de construire des habitations sur 9 des 36 lots de la Phase 1 du projet, et en 2015 alors que la demanderesse devait recevoir 14 des 56 lots de la Phase 11.
[9] Des 14 lots auxquels la demanderesse dit avoir droit, 8 lui ont été accordés. Ce sont les 6 autres lots qui font l’objet de la motion présente. La demanderesse veut empêcher la vente, par la société maitresse, des 6 lots durant le litige actuel.
[10] D’entrée de jeu, il est reconnu de part et d’autre qu’une entente verbale qui porte sur les biens-fonds n’a aucune force exécutive, était à l’encontre de l’article 2 de la Loi relative aux preuves littérales, L.R. 1990, s. 19, qui exige que tout contrat portant sur la translation d’un bien-fonds doit être consigné par écrit.
[11] Cette règle de preuve est subordonnée à l’exception créée par l’exécution partielle du contrat, lesquels gestes servent à confirmer l’existence de l’entente.
[12] À ce titre, la demanderesse prétend que l’exploitation de 25% des terrains éligibles, à plusieurs reprises, contribuant ainsi à la réalisation du projet global de développement sert à confirmer, par l’exécution partielle de l’entente, l’existence même de l’entente formulée entre la société principale et ses quatre actionnaires, tous engagés dans l’exploitation du projet résidentiel. Je suis d’accord que cette prétention est suffisamment méritoire pour satisfaire le critère d’exécution partiel donnant foi à un contrat, bien qu’il soit le résultat d’entente verbale et non rédigé dans un contrat formel. La demanderesse a participé à part égale, dans la formulation de la société maitresse. Le but était clairement d’obtenir, de développer et de vendre les propriétés résidentielles associées à un projet d’envergure important.
[13] Les actionnaires à l’entreprise initiale ont réussi leurs objectifs jusqu’au moment du conflit actuel qui a rompu la relation.
[14] La réclamation de la demanderesse est conséquemment non sans-mérite. La détermination du litige se fera en temps et lieu. À mon avis, les versions incompatibles des parties dans leurs affidavits au sujet des ententes à différents intervalles, les modifications et les sujets reliés forment des débats qui doivent être réglés au procès. Il n’en demeure autant que les questions soulevées dans la Déclaration et les positions prises par les parties font de cette dispute un véritable litige. La tâche du Tribunal présentement est de déterminer si certaines ordonnances sont de mise afin de protéger les intérêts des parties sans nuire démesurément aux intérêts des autres.
[15] À ce sujet, je ne peux souscrire à la prétention que la réclamation est vouée à l’échec.
[16] Le deuxième critère dans la détermination de la demande d’ordonnance de certificat d’affaire en instance s’adresse à sa nécessité d’une part et le préjudice d’autre part émanant de l’octroi du certificat.
[17] À ce chapitre, la formulation jurisprudentielle classique se retrouve dans le jugement du protonotaire Donkin de la Haute Cour de Justice (Ontario) dans l’affaire 572303 Ontario Inc c. Dohonna [1987] 24 C.P.C. (2nd) 287.
[18] Les critères suivants sont énumérés :
La viabilité du demandeur à caractère de personne morale, à savoir la raison d’être et le statut actuel d’une société demanderesse;
Le caractère unique ou anodin du bien-fonds. C’est-à-dire, le degré auquel le terrain en jeu est vraisemblablement irremplaçable ou encore importe des caractéristiques exceptionnels, autant sur le plan géographique que psychologique pour les parties en cause;
L’intention de parties dans l’exécution de l’entente concernant le terrain;
La demande, s’il y a lieu, de dommages- intérêts alternatifs dans les actes de procédure;
Les défis de calculer et quantifier les dommages-intérêts advenant le succès du demandeur dans l’instance principale.
Un examen de la convenabilité de simples dommages-intérêts à titre de recours dans l’éventualité du gain de cause du demandeur.
L’existence de candidats-acheteurs et leurs déterminations d’agir;
Le préjudice et ses conséquences découlant de l’octroi du certificat ou de son refus.
[19] Pour atteindre son objectif, la demanderesse n’a pas à satisfaire à l’ensemble des critères. De plus, aucun critère l’emporte sur tous les autres. Un examen complet de tous les facteurs doit se faire afin de déterminer s’il est dans l’intérêt véritable de la justice de lier le terrain de façon à empêcher, pour toutes fins pratiques, sa translation par vente, ou autre transaction. Cela étant dit, les facteurs 2, 4, 5 et 8, s’ils sont comblés, apparaissent particulièrement importants dans la détermination d’une motion telle la présente.
[20] Je suis conséquemment d’avis qu’il est nécessaire de décerner les certificats demandés afin de protéger la capacité du Tribunal, lors de la détermination finale du litige, de rendre une réparation pratique et juste advenant le succès de la demanderesse.
[21] Le tribunal est plus particulièrement d’avis que la partie demanderesse représente une société concrète et viable qui a comme objectif primaire l’exploitation à profit de projet résidentiel. Sous la rubrique du caractère unique ou non des terrains en question, ceux-ci forment une partie de la Phase 11, là où la demanderesse a déjà construit plusieurs habitations tout en permettant à l’actionnaire principale de la compagnie demanderesse et les membres de sa famille, de s’établir dans le marché local de la construction. Les terrains ne sont pas uniques au sens de représenter de lots tout à fait exceptionnels ou encore des propriétés auxquels s’attachent une valeur unique sur le plan géographique ou psychologique. Cependant, les terrains figurent parmi un nombre restreint de terrains associés à un projet de développement plutôt exclusif.
[22] Il est évident, compte tenu l’ensemble de la preuve, qu’il était toujours tenu pour acquis que la demanderesse pouvait continuer à anticiper le partage des lots à raison de 25%, tout de moins jusqu’au conflit qui s’est installé en 2012 alors que la société maitresse et la demanderesse n’étaient plus d’un commun accord tant qu’à la façon de développer l’entreprise.
[23] La demanderesse ne réclame aucuns dommages-intérêts mais plutôt poursuit uniquement pour l’exécution en nature de l’entente verbale qui selon la demanderesse, lui réservait 25% des lots du projet Oasis à Limoges.
[24] Dans l’éventualité du succès de la demanderesse dans l’instance principale, et advenant la vente des terrains en question dans l’intervalle, les dommages-intérêts seraient particulièrement difficiles à quantifier. La détermination des pertes de profit si la demanderesse perdait l’occasion de construire des habitations sur les terrains auraient à tenir compte d’une liste importante de facteurs, chacun hautement subjectif telle la qualité de la construction, le marché immobilier à différent intervalle, la concurrence, et plusieurs autres facteurs. La quantification des dommages serait un défi de taille.
[25] Cela étant dit, et au chapitre du 6e critère de 572383 Ont. Inc. c. Dhunna, c’est-à-dire la convenablité de dommages-intérêts si accorder, un tel dédommagement pourrait satisfaire à la partie demanderesse puisqu’elle réclame l’exécution de l’entente en nature pour ce que les terrains représentent en fait de potentiel commercial et non pour ce qu’ils représentent en fait. D’ailleurs, il est fort possible qu’un règlement éventuel entre les parties pourrait être négocié qui comportera uniquement un dédommagement en espèce et non en nature.
[26] Sous la rubrique d’acheteurs potentiels et le risque de la dilapidation du bien, ce critère doit être modifié puisqu’il s’agit de lots de constructions sur lesquels les défendeurs pourraient eux-mêmes construire pour une vente éventuelle.
[27] Enfin, en ce qui concerne le préjudice découlant d’une décision d’accorder ou de ne pas accorder les certificats, ce critère doit être examiné en gardant la définition précise de « prejudice » à l’esprit. Un préjudice n’est pas une circonstance malheureuse mais plutôt une circonstance injuste.
[28] Sur le plan économique, le préjudice à la demanderesse en refusant les certificats dépasse le préjudice aux défendeurs tenant compte du nombre considérable de terrains à la disposition des intimées dans l’exploitation de leur entreprise.
[29] Le tribunal présentement, n’a pas la tâche de déterminer les litiges ultimes. Fondé sur la preuve, à la disposition du tribunal à l’heure actuel, et en vertu des critères énumérés et évalués, la réclamation pour l’exécution en nature d’une entente vraisemblablement rendue entre les parties, l’intérêt dans les biens-fonds apparent de la demanderesse, et l’examen des facteurs pertinents milite tout en faveur de l’octroi des ordonnances recherchées dans cette motion.
[29] Les ordonnances suivantes sont donc rendues :
Ordonnance pour Certificat d’affaire en instance contre les propriétés suivantes : Lot 6, 7, 8, 9, 14 et 15 du Plan 50 M 312.
Les parties, sauf s’ils s’entendent autrement, pourront s’échanger et déposer des représentations tant qu’aux dépens de la motion présente, d’un maximum de 3 pages en plus de documents justificatifs.
Pelletier, J.
Publié le : 9 mars 2016
RÉFÉRENCE: 1750738 Ontario Inc. Et 1750714, 2016 ONCS 1613
NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : 15-76
COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO
ENTRE :
1750738 Ontario Inc. Demanderesse/Auteure de la motion
– et –
1750714 Ontario Inc., 1751917 Ontario Inc.,6888631 Canada Inc., et 1750739 Ontario Inc. Défenderesses/Intimées dans la motion
MOTIFS DU JUGEMENT
Pelletier, J.
Publié le : 9 février 2016