RÉFÉRENCE : Lauzon c. Ville D’Ottawa, 2014 ONCS 3511

NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : 14-60862

DATE : 20140609

COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE DE L’ONTARIO

ENTRE :

CLAUDE LAUZON, LISE LAUZON et CLAUDE LAUZON GROUP LTD

Requérants

– et –

VILLE D’OTTAWA

Intimée

Stéphane Bond pour les requérants

Ronald Caza/Anne Tardif, pour l’intimée

ENTENDU LE : 2 juin 2014

MOTIFS DU JUGEMENT

beaudoin j.

[1] Les requérants, Claude Lauzon, Lise Lauzon et Claude Lauzon Group Ltd. (Lauzon), cherchent un sursis des ordonnances émises par la Ville d’Ottawa en 2013 et 2014 pour des bâtiments situés au 287, av. Cumberland et au 207-209, rue Murray. Dans leur requête la plus récente, les requérants cherchent de nouveau la démolition de ces édifices.

Survol

[2] Cette affaire concerne les édifices situés au 287, av. Cumberland et au 207-209, rue Murray. Les édifices sont situés dans un quartier désigné en vertu de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario, soit le quartier de la Basse-Ville.

[3] Les édifices sont dans un état déplorable. Les requérants admettent également que les édifices sont dans une condition dangereuse. Les lieux sont sécurisés par la présence de barricades et clôtures.

[4] Depuis février 2013, les requérants réclament que les édifices soient à risques de s’écrouler et que le service du bâtiment de la ville d’Ottawa soit tenu d’émettre une ordonnance urgente suite à l’article 15.10 de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment qui exige la démolition immédiate des édifices.

[5] Une telle ordonnance confiera un avantage pour les requérants, car elle évitera la nécessité d’obtenir un permis de démolition pour mettre à terre les édifices sur leur terrain.

[6] Puisque les édifices sont situés dans un quartier désigné, une demande pour un permis de démolition déclenche l’application de l’article 42 de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario. La démolition d’un édifice dans un quartier désigné requiert l’autorisation préalable du conseil municipal et cette autorisation peut être conditionnelle.

[7] C’est pour défaut d’un permis de patrimoine que les requérants se sont vu refusé un permis de démolition en 2005. C’est par la suite que les requérants ont lancé leur requête en février 2013 qui chercha une nouvelle ordonnance pour la démolition immédiate des édifices.

[8] La demande de 2013 a déjà fait l’objet de deux motions qui ont été présentées devant M. le juge Robert Smith. Suite à la décision du juge Smith, la chef du service de bâtiment, Arlene Grégoire croyait avoir finalement réglé cette dispute en septembre 2103. C’est à ce moment que le conseil municipal a délivré un permis de patrimoine suite à ce règlement. Les requérants s’opposent toujours à certaines différences, selon leur évaluation entre le permis et l’entente de règlement. Les requérants n’ont pas, par contre, porté en appel le permis de patrimoine ou les conditions qui s’y rattachent. Depuis cette date, aucun travail ne fut complété sur les propriétés durant l’hiver dernier et le chef du service de bâtiment s’inquiéta de la condition de ceux-ci. Un inspecteur a inspecté les propriétés le 10 avril 2014 et a émis les ordonnances additionnelles du 25 avril 2014. Ces ordonnances obligent les requérants à obtenir une évaluation des bâtiments par un ingénieur en structure avec de l’expérience dans le domaine du patrimoine.

[9] Selon son affidavit, Mme Grégoire dit qu’elle a besoin de cette information afin de confirmer l’état des bâtiments et déterminer si d’autres mesures de sécurité s’imposent. En plus, elle cherche à comprendre si la remédiation des aspects des édifices demeure toujours possible.

Le contexte législatif

[10] Selon l’article 15.9(4) de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment, un inspecteur en vertu qui constate qu’un bâtiment est dangereux peut donner un ordre prescrivant les mesures de redressement nécessaires pour en assurer la sécurité du bâtiment.

[11] Une ordonnance en vertu de l’article 15.9 se distingue d’une ordonnance en vertu de l’article 15.10. L’article 15.10 prévoit que, si un inspecteur croit qu’un édifice présente un danger immédiat pour la santé ou la sécurité du public, le chef du bâtiment peut exiger l’exécution immédiate de travaux en vue d’écarter le danger.

[12] Lorsqu’il y a une ordonnance émise en vertu de l’article 15.10, les requérants peuvent demander un permis de démolition et le chef du service de bâtiment est tenu, de livrer ce permit sauf si, entre autres, les travaux de démolition projetés contreviendraient à la Loi de 1992 sur le code du bâtiment ou à toute autre loi applicable.

[13] La Loi sur le patrimoine de l’Ontario est une telle loi.

Le test pour un sursis

[14] Avant qu’un requérant ait droit à un sursis, il doit rencontrer les trois critères énoncés dans l’arrêt RJR-Macdonald Inc. c. Canada, 1994 CanLII 117 (CSC), [1994] 1 R.C.S. 311 :

a. Il existe une question sérieuse à juger;

b. Le requérant subira un préjudice irréparable en cas de refus du redressement; et

c. L’appréciation de la prépondérance des inconvénients favorise un redressement interlocutoire parce que le préjudice au requérant l’emporte sur le préjudice potentiel à l’intimée.

[15] Il est évident que le test RJR Macdonald s’applique à une motion pour sursis suite au paragraphe 25(7) de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment.

a. L’existence d’une question sérieuse à juger

[16] Bien que le seuil pour établir l’existence d’une question sérieuse à juger ne soit pas très élevé, l’intimée soumet qu’il n’y a aucune question sérieuse à juger et que la question soulevée par les requérants est frivole et vexatoire.

[17] Au paragraphe 2(h) le leur avis de requête le plus récent, les requérants cherchent de nouveau, la démolition du 287 Cumberland et du 207-209 Murray. Les requérants accusent la ville d’avoir imposé des conditions déraisonnables pour la démolition de ces édifices. Dans ce contexte, les requérants font référence au permis de patrimoine émis par le conseil municipal en octobre 2013. Ce permis exige le maintien des murs sud et ouest de l’édifice au 287 Cumberland et constitue un règlement de la requête de 2013.

[18] Les requérants n’ont pas porté les conditions de ce permis en appel à la Commission des affaires municipales, comme est leur droit en vertu du paragraphe 42(6) de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario. Ne s’ayant pas avéré de leur droit d’appel, les requérants cherchent maintenant, à l’intérieure de cette requête la plus récente, d’attaquer de manière indirecte les conditions du permis de patrimoine dans le contexte de leur appel des ordonnances les plus récentes émises en avril 2014.

[19] Les requérants émettent indirectement en cause, la décision du conseil, qui émettent une compétence exclusive, et recherchent à l’intérieur de cette requête, une ordonnance de démolition immédiate qui ignore la décision du conseil.

[20] De plus, le juge Smith, dans sa décision Ottawa (city) v. Lauzon, 2013 ONSC 2619, (2013), 10 M.P.L.R. (5th) 296, a conclu que le chef de bâtiment de service va tenir contre des exigences de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario avant d’accorder une demande de permis de démolition.

[21] La doctrine de la préclusion ne permet pas à une partie d’engager une nouvelle instance à l’égard d’une question tranchée de façon définitive suite à une instance judiciaire antérieure opposant les mêmes parties.

[22] La question si le chef du service de bâtiment peut tenir compte des exigences de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario avant d’ordonner la démolition de bâtiments situés dans un quartier désigné a déjà été tranchée par Smith J. dans une motion opposant les mêmes parties et concernant, de plus, les mêmes bâtiments.

b. Un préjudice irréparable

[23] Après avoir perdu la motion en avant le juge Smith et avoir été ordonnés de produire un rapport d’ingénieur qui proposait le maintien des murs sud et ouest de l’édifice au 287 Cumberland, les requérants ont tenté de faire valoir en mai 2013, une nouvelle motion pour le sursis de l’ordonnance de juge Smith sur la base que celle-ci leur causait un préjudice irréparable. En rejetant leur motion, le juge Smith a prononcé les motifs suivants :

Providing the City with all of the available and the most reliable information about the Building before it makes a further decision does not substantially harm Mr. Lauzon’s interests. I find that the release of the Cooke report to the City for its consideration would only cause potential harm to Lauzon’s financial interests as he wishes to demolish the Building without incurring possible extra expenses to preserve its heritage aspects.

[24] Si les requérants cherchent à contester les coûts du travail entrepris par le chef du service de bâtiment, ils peuvent le faire durant l’audience des requêtes qui est prévue pour le 11 août 2014 ou possiblement dans le contexte d’une autre procédure. Le seul préjudice que les requérants risquent de subir en vertu d’une telle décision est d’ordre financier et donc compensable par voie de dommages-intérêts.

c. L’appréciation de la prépondérance des inconvénients

[25] Le fait que l’intimée et le chef du service de bâtiment sont des autorités publiques, chargées de la mise en œuvre de la Loi de 1992 sur le code de bâtiment, doit être pris en compte dans l’évaluation du préjudice qu’ils risquent de souffrir advenant un sursis de leurs ordonnances. Dans l’arrêt RJR-Macdonald, la Cour suprême expliqua au para. 71 que :

Dans le cas d’un organisme public, le fardeau d’établir le préjudice irréparable a l’intérêt public est moins exigeant que pour un particulier en raison, en partie, de la nature même de l’organisme public et, en partie, de l’action qu’on veut faire interdire. On pourra presque toujours satisfaire au critère en établissant simplement que l’organisme a le devoir de favoriser ou de protéger l’intérêt public et en indiquant que c’est dans cette sphère de responsabilité que se situent le texte législatif, le règlement ou l’activité contestés. Si l’on a satisfait à ces exigences minimales, le tribunal devrait, dans la plupart des cas, supposer que l’interdiction de l’action causera un préjudice irréparable à l’intérêt public.

[26] Les ordonnances en questions sont émises en vertu de la Loi de 1992 sur le code de bâtiment, dont l’objectif est d’assurer la sécurité publique. En plus, les ordonnances visent également à respecter les objectifs de la Loi sur le patrimoine de l’Ontario.

[27] Dans l’instance, en effet, le chef de service de bâtiment demande une mise à jour des conditions des bâtiments afin de déterminer si les mesures en place sont suffisantes pour protéger l’intérêt public et pour déterminer si le maintien des aspects des bâtiments identifiés par le conseil municipal comme étant dignes de préservation dans le cadre du permis de patrimoine émis en octobre 2013, demeure toujours possible.

[28] Les motifs du juge Smith, lors de la première motion des requérants pour un sursis, sont également applicables dans la présente instance :

The practical reality is there is a heritage building in an unsafe condition and the City wants all available information before making a decision on how to proceed. The practical reality is that if the City does not act quickly, the heritage building may collapse. Granting a stay would cause further delay in circumstances that call for a timely decision.

The RJR-Macdonald decision at para. 70 stated that it was of the utmost importance to consider the public interest in the balance of convenience. In this case, the City seeks to protect the public interest by attempting to preserve a heritage building in the City, while Lauzon seeks to advance his economic interests by reducing his financial costs to demolish the Building.

When assessing the balance of convenience, I find that the City would suffer greater harm than Mr. Lauzon by not having the Cooke report to consider and not having all available information to assess the feasibility of remediating the Building to promote the public interest of preserving heritage buildings in Ottawa. The harm to Mr. Lauzon is minimal if the City has all relevant information to make a decision concerning the Building’s safety and preserving its heritage attributes and the potential harm to the public interest of losing a heritage building is much greater.

[29] Les requérants n’ont respecté aucune des ordonnances émises par les inspecteurs depuis février 2013. Ils ont porté les ordonnances en appel, comme est leur droit, mais ils n’ont jamais demandé un sursis interlocutoire en cette date. Le paragraphe 25(7) de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment confirme qu’un appel ne sursoit pas à l’exécution de l’ordre porté en appel. Les requérants s’opposent aux conditions imposées par le conseil municipal à la démolition des édifices, mais n’ont pas pour autant porter le permis de patrimoine en appel à la Commission des affaires municipales de l’Ontario, comme était leur droit.

[30] Ces considérations sont pertinentes à l’analyse de la prépondérance des inconvénients. Dans les circonstances, la prépondérance des inconvénients favorise le rejet d’un sursis qui permettrait aux requérants de continuer à profiter de leur refus de respecter les ordonnances antérieures et de se conformer aux conditions imposées par le permis de patrimoine émis par la ville en octobre 2013.

[31] Les requérants ne satisfont pas les trois critères énoncés par RJR-Macdonald et leur demande de sursis est rejetée. Les parties peuvent me remettre leurs représentations écrites au sujet des dépens dans un délai de 20 jours de la publication de ces motifs additionnels.

M. le juge Robert N. Beaudoin

Publiés le : 9 juin 2014

RÉFÉRENCE : Lauzon c. Ville D’Ottawa, 2014 ONCS 3511

NUMÉRO DE DOSSIER DU GREFFE : 14-60862

DATE : 20140609

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ENTRE :

CLAUDE LAUZON, LISE LAUZON et CLAUDE LAUZON GROUP LTD

Requérants

-et-

VILLE D’OTTAWA

Intimée

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M. le juge Robert Beaudoin

Publiés le : 9 juin 2014