ONTARIO
COUR SUPÉRIEURE DE JUSTICE
RÉFÉRENCE : Kandolo c. Kabelu, 2013 ONCS 1263
DOSSIER DU TRIBUNAL NO : 12-53721/12-53877
DATE : 2013/02/27
ENTRE :
BENOIT KANDOLO, RACHEL SITA-MENGA, SOPHIE OLANGI, VIVIANE LESEYA ET LA FONDATION OLANGI WOSHO
Requérants
– et –
JEAN VENANCE KABELU ET DEBORAH ETSHOKO KABELU
Intimés
Ronald F. Caza et Marcia A. Green, pour Kandolo et al
François Kabemba, pour Kabelu et al
ET ENTRE
KABE JEAN VENANCE KABELU, DEBORAH-ETSHOKO KABELU, FAITH CHANTAL FUAMBA, SYLVIE BETU KABAMBA, PIERRE KAMBA, ALOKI MBOLONGO COCO, DR. YVES FUAMBA ET LA FONDATION OLANGI WOSHO
Requérants
– et –
BENOIT KANDOLO KEKUMBA, RACHEL SITA-MENGA, SOPHIE OLANGI ET VIVIANE LESEYA
Intimés
François Kabemba, pour Kabelu et al
Ronald F. Caza et Marcia A. Green, pour Kandolo et al
DATE DE L'AUDIENCE : 13 septembre 2012
MOTIFS DU JUGEMENT
JUGE Kane
[1] Le 27 août 2012, le protonotaire Roger a ordonné le dépôt d'une motion dans le cadre des actions susmentionnées afin de trancher les questions suivantes :
(1) Le montant de la dette, le cas échéant, que doit la Fondation Olangi Wosho (la « Fondation ») à M. Kabelu, à Mme Kabelu et à d'autres particuliers ou personnes morales qui ont prêté de l'argent à la Fondation, à leur demande;
(2) Faudrait-il que la dette établie en vertu du paragraphe 1 soit remboursée avec le solde du produit de la vente du bien-fonds récemment vendu par la Fondation qui est maintenant détenu en fiducie par le cabinet d'avocats Kelly Manthorpe Heaphy ou versée au tribunal, de l'ordre d'environ 420 000 $?
[2] Les parties ont convenu de ce qui suit :
(a) les questions ci-dessus seront réglées selon les affidavits soumis en preuve qui ont été déposés et les contre-interrogatoires sur ces affidavits, sans tenir de procès;
(b) La décision rendue sur les questions ci-dessus sera définitive, sans droit d'appel.
Contexte factuel
[3] Le 4 mai 2009, la Fondation a acheté un bien-fonds qu'elle utilisait comme lieu de culte et de célébration, à l'adresse municipale du 2586, boulevard St-Joseph, Orléans (Ontario). Le prix d'achat s'élevait à un million de dollars. Le vendeur était New Wine Covenant Church (l'« Église »).
[4] La Fondation a financé le prix d'achat de la façon suivante :
(a) Première hypothèque : 600 000 $;
(b) Prêt hypothécaire accordé par le vendeur : 190 000 $;
(c) Le solde de 200 000 $ a été obtenu par des dons de membres de la congrégation et des prêts.
[5] M. et Mme Kabelu, parties à l'instance, soutiennent qu'ils ont prêté de l'argent personnel à la Fondation pour l'achat du bien-fonds. Ils réclament le recouvrement de ce prêt.
[6] La Fondation et sa congrégation n'ont pas pu payer les coûts du bien-fonds de l'Église et ont dû le vendre.
[7] Voici les montants réclamés par les Kabelu et les montants que la Fondation a reconnu devoir :
Montants réclamés par les Kabelu
Montants reconnus par la Fondation
A. Deuxième hypothèque grevant le domicile des Kabelu
65 10 $
57 876 $
B. Intérêts sur la deuxième hypothèque
9 750 $
s.o.
C. Wells Fargo
10 049 $
8 087 $
D. Hypothèque à New Wine Church
44 559 $
28 666 $
E. Intérêt sur l'hypothèque de New Wine Church, au taux de 4,99 %
2 503 $
s.o.
F. Remboursement d'un prêt à Marc Winner
30 000 $
6 000 $
G. Intérêts sur le prêt de Marc Winner (Jean Balik)
11 000 $
11 000 $
H. Remboursement d'un prêt à Sammy Tshilengi
20 000 $
s.o.
I. Remboursement d'un prêt à Aloki Mbolongo
7 000 $
4 000 $
J. Remboursement d'un prêt à Mme Kabelu
51 000 $
s.o.
Total
251 471 $
115 629 $
Principes juridiques applicables
[8] Les dispositions légales invoquées par les parties contiennent les principes suivants que le Tribunal a appliqués pour examiner les questions en litige en l'espèce.
[9] Le fardeau de la preuve repose sur les Kabelu, qui se trouvent confrontés à la Fondation qui nie leur devoir de l'argent et le fait même qu'ils lui ont prêté de l'argent. Ils doivent prouver, selon la prépondérance des probabilités, que les montants en question ont été prêtés et qu'ils leur sont dus (voir Dagenais c. Vassel, 2012 ONCA 424, par. 5).
[10] Lorsque des transactions de prêt ne sont pas consignées par écrit et qu'il n'existe pas de reconnaissance écrite de l'existence du prêt ou des montants dus, le Tribunal doit arriver à sa décision en évaluant la crédibilité du prêteur présumé et de l'emprunteur présumé (voir Dagenais v. Vassel, par. 6).
[11] L'omission d'appeler des témoins ou de produire des preuves peut, selon les circonstances, constituer une reconnaissance implicite que le témoignage du témoin absent ou le contenu des documents non produits, selon le cas :
(a) serait préjudiciable à la cause de la partie;
(b) au moins n'appuierait pas la cause de la partie.
(voir Murray c. Saskatoon 1951 202 (SK CA), [1952] 2 D.L.R. 499 (Sask. C.A.), p. 506 et R. c. Rudge, 2011 ONCA 791, 108 O.R. (3d) 161, par. 78).
[12] Si un titre de propriété est transféré à titre gratuit, la nature du transfert demeure la même, à savoir un cadeau, même si le transfert de l'actif est assujetti à l'obligation de remboursement d'une dette, comme une hypothèque, dont le remboursement a été par la suite assumé par le bénéficiaire du transfert (voir Falavena c. Falavena, 2010 MBCA 98, 2010 CarswellMan 598, par. 20).
[13] Si une personne transfère un bien-fonds à une autre personne à titre gratuit, une fiducie résultoire est ainsi créée en faveur du cédant, à moins que le bénéficiaire du transfert ne prouve que le transfert était un cadeau délibéré du cédant. La présomption d'avancement - c'est-à-dire la présomption selon laquelle l'auteur du transfert avait l'intention de faire une donation - naît dans certaines relations, comme les relations entre un mari et une femme, ou entre un père ou une mère et son enfant (voir Goodfriend c. Goodfriend 1971 28 (CSC), [1972] R.C.S. 640).
[14] Il doit y avoir la preuve évidente de l'intention de faire une donation (voir Sheppard c. Toronto General Trusts Corp. 1937 424 (BC SC), 1937 CarswellBC 19, [1937] 2 W.W.R. 9, 51 B.C.R. 449, par. 15 et Johnstone c. Johnstone (1913), 1913 613 (ON CA), 28 O.L.R. 334, à 337).
Deuxième hypothèque des Kabelu – 945, avenue Lichen, Ottawa (Ontario)
[15] La faction Kandolo et la Fondation reconnaissent qu'une partie du solde du prix d'achat a été obtenue par M. et Mme Kabelu qui ont contracté une deuxième hypothèque de 65 000 $ sur leur résidence personnelle. Les Kabelus réclament le remboursement d'un montant de 65 610 $. La Fondation et la faction Kandolo reconnaissent que leur responsabilité envers cette dette s'élève à 57 876 $ seulement.
[16] La défense limite sa responsabilité au montant de 57 876 $, car il s'agit du montant net avancé après dépenses dans le cadre de l'hypothèque inscrite de 65 000 $ et déposé dans le compte bancaire de la Fondation le 21 avril 2009.
[17] Les prêteurs pour l'hypothèque ci-dessus étaient M. et Mme Lapalme. Le courtier en hypothèques était Black Hawk Consultant Inc. L'offre de financement indique que le montant du prêt s'élevait à 65 000 $. Conformément à l'offre de financement, les montants suivants devaient être déduits de l'avancement en vertu de l'hypothèque, à savoir :
(a) Frais d'engagement du prêteur/commission du courtier : 3 250 $;
(b) Honoraires de l'avocat du prêteur pour la préparation de l'hypothèque;
(c) Commission de l'agent en hypothèques : 1 500 $;
(d) Frais de chèque certifié et frais de services de messagerie : 100 $;
(e) Honoraires et débours de l'avocat de l'emprunteur : 1 347,48 $.
[18] L'état de compte en fiducie de l'avocat des Kabelu mentionne qu'il a reçu des fonds hypothécaires du prêteur d'un montant de 59 223,61 $. Le seul montant non précisé qui doit être déduit du montant de l'hypothèque de 65 000 $ dans l'offre de financement est les honoraires de l'avocat du prêteur. Les honoraires de l'avocat du prêteur, de l'ordre de 926,39 $, sont comparables aux honoraires exigés par l'avocat de l'emprunteur, qui s'élevaient à 912,75 $. Le montant n'est donc pas contestable.
[19] La deuxième hypothèque susmentionnée, contractée le 25 mai 2010, a été acquittée par les Kabelu, lorsqu'ils ont contracté une nouvelle première hypothèque sur leur résidence auprès de la Banque de Montréal. La lettre de leur avocat, Jacques Robert, portant la même date, indique qu'il a transmis la somme de 65 610 $ afin d'acquitter la deuxième hypothèque due à M. et Mme Lapalme, conformément à l'état à des fins d'acquittement. L'état de compte en fiducie de M. Robert confirme un avancement de ce montant en faveur des Lapalme.
[20] Les Kabelu ont produit suffisamment de documents à l'appui de leur allégation selon laquelle ils ont contracté une dette de 65 610 $ en prenant une deuxième hypothèque sur leur résidence, afin de contribuer à hauteur d'un montant net de quelque 57 876 $ au prix d'achat du bien-fonds acheté par la Fondation. Ni la Fondation ni les Kabelus n'ont bénéficié des coûts susmentionnés, dont les frais du prêteur et la commission de l'agent, pour obtenir le prêt. Ces coûts ont été encourus par les Kabelu au bénéfice de la Fondation.
[21] Les Kabelu ont satisfait au fardeau de la preuve au civil et établi cette dette. Ils ont droit au paiement de la somme de 65 610 $.
(Decision text continues exactly as in the source.)
Juge Kane
Date : le 27 février 2013