Ontario Land Tribunal
Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire
NO(S).: OLT-22-002080 et al.
INSTANCE INTENTÉE EN VERTU du paragraphe 34(19) de la Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, c. P. 13, dans sa version modifiée
Appelants: Ghisline Bourque et Bertrand Laflèche
Objet: Règlement 2021-102
Adresse/Description du bien-fonds: 821, rue Principale
Municipalité: Municipalité de Casselman
Numéro de cause du TOAT: OLT-22-002080
Numéro de la cause principale du TOAT: OLT-22-002080
Nom de l’affaire du TOAT: Bourque v. Casselman (mun.)
INSTANCE INTENTÉE EN VERTU du paragraphe 34(19) de la Loi sur l’aménagement du territoire, L.R.O. 1990, c. P. 13, dans sa version modifiée
Appelants: Ghisline Bourque et Bertrand Laflèche
Objet: Règlement 2021-103
Adresse/Description du bien-fonds: 825, rue Principale
Municipalité: Municipalité de Casselman
Numéro de cause du TOAT: OLT-22-002081
Numéro de la cause principale du TOAT: OLT-22-002080
Entendu: Le 16 mars 2023, par vidéo
Comparutions:
Parties
Avocats
Ghisline Bourque et Bertrand Laflèche (« Appelants »)
Marc Brisson et Mariette Brisson (« Demandeurs »)
Municipalité de Casselman (« Municipalité »)
Stéphane Émard-Chabot
Albert Brunet
Greg Meeds
DÉCISION ORALE RENDUE PAR JEAN-PIERRE BLAIS LE 16 MARS 2023 ET ORDONNANCE DU TRIBUNAL
1Le Tribunal est saisi d’un appel en vertu de l’article 34(19) de la Loi sur l’aménagement du territoire (la « Loi ») interjeté par les Appelants contre le Règlement de Zonage No. 2021-103 (le « Règlement ») adopté par la Municipalité le 14 décembre 2021. Le Règlement permettrait l’implantation d’immeubles multirésidentiels par les Demandeurs sur un terrain vacant de 0,145 hectares sis au 825 rue Principale dans la Municipalité (la « Propriété »). Les Demandeurs veulent notamment construire un triplex et un bâtiment ayant six unités résidentielles pour un total de neuf logements résidentiels.
2Après le dépôt de l’appel, des discussions se sont poursuivies entre les Parties, et celles-ci ont mené à une entente de règlement sur tous les enjeux en litige (« l’Entente »). Le Tribunal est donc saisi de l’examen des éléments de l’Entente qui sont de son ressort, notamment à savoir si le nouveau Règlement municipal proposé (le « Règlement proposé ») est conforme au cadre législatif applicable en la matière.
3Le Tribunal prend acte de l’affidavit de Paul Leblanc en date du 2 mars 2023 faisant preuve de la signification de l’avis d’audience aux ayants droit.
4À l’audience, le Tribunal a entendu le témoignage de Pascal Doucet, Directeur des services d’aménagement de la Municipalité. Il a été reconnu témoin expert en aménagement du territoire, et son témoignage n’a pas été contesté.
5M. Doucet a témoigné que le voisinage comporte des bâtiments unifamiliaux et multirésidentiels. Ce secteur de la municipalité a d’ailleurs connu une croissance continue depuis les dix dernières années, et ce, par l’approbation de lotissements ayant une variété de bâtiments résidentiels : soit des bâtiments unifamiliaux, jumelés, en rangée ou multirésidentiels.
6M. Doucet a expliqué que le projet d’aménagement a fait l’objet d’une demande afin de zoner la Propriété en zone résidentielle de densité moyenne. Ce zonage, sous l'appellation zone R3, permet un éventail d’usages multirésidentiels, soit des triplex, des maisons en rangée ou des blocs d’appartement. Le projet d’aménagement en l’occurrence respecte la densité maximale permise en vertu de la zone R3, laquelle est fixée à 75 unités résidentielles par hectare.
7De plus, le Règlement était sujet à une disposition de zonage particulière qui permet une réduction de la marge de recul avant de 13 à 11,2 mètres. C’est cette réduction qui était au cœur du débat entre les Parties en ce qui a trait au Règlement. N’eût été cette disposition, la marge de recul minimale permise est de 30 mètres à partir du centre de la rue Principale, c’est-à-dire l’équivalent à une distance de 13 mètres de la ligne avant du lot.
8Selon l’Entente, le plan révisé d’implantation propose maintenir une marge de recul avant de 13 mètres. Ce changement a pour effet de déplacer l’emplacement des bâtiments proposés plus près de la ligne arrière du lot. De plus, l’entente préconise l’installation et l’entretient de clôtures le long des limites sud et ouest de la Propriété.
9M. Doucet a témoigné que, de son avis professionnel, le Règlement proposé tient compte des questions prévues à l’article 2 de la Loi et est compatible à la Déclaration de principes provinciale indiquée à l’article 3 de la Loi. Il a souligné que l’aménagement proposé est compatible avec le secteur avoisinant et utilise des infrastructures et services existants de la Municipalité. L’aménagement proposé est une augmentation modeste de la densité résidentielle dans un secteur urbain bâti qui se trouve le long de l’artère principale de la Municipalité. Il s’agit donc d’une utilisation efficace du territoire. Qui plus est, la construction de bâtiments à logements résidentiels contribuera à l’offre d’une gamme de types d’habitations.
10En ce qui a trait à l’article 24 de la Loi, M. Doucet a expliqué que, d’après le Plan Officiel des Comtés unis de Prescott et Russell (« Plan Officiel »), la Propriété fait partie du secteur résidentiel et l’aménagement proposé est donc approprié. Le Plan Officiel préconise que le secteur résidentiel fasse l’objet d’une portion significative de la croissance globale du territoire des Comtés unis. Cela est sujet à la confirmation qu’il y a suffisamment de capacité des services municipaux d’aqueduc et d’égouts sanitaires afin de desservir adéquatement l’usage et la croissance projetés. Or, M. Doucet a expliqué que la capacité existante de ces services est suffisante et adéquate pour l’ajout des neuf nouveaux logements résidentiels. À son avis, l’aménagement proposé respecte par ailleurs les objectifs généraux des politiques d’aménagement du Plan Officiel, notamment une croissance urbaine ordonnée, plus compacte, et par l’intensification ou le lotissement intercalaire.
11Or, à la lumière de ce témoignage non contesté, le Tribunal est d’avis que le Règlement proposé respecte les exigences législatives pertinentes en la matière aux Articles 2, 3 et 24 de la Loi, qu’il est dans l’intérêt public et qu’il constitue de l’aménagement du territoire souhaitable en l’occurrence.
ORDONNANCE
12POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ORDONNE CE QUI SUIT : L’appel contre le Règlement municipal No. 2021-103 de la Municipalité de Casselman est accordé en partie et le Règlement municipal est modifié comme prévu à l’Annexe 1 de la présente Ordonnance.
13À tous autres égards, l’appel est rejeté.
14Les versions anglaise et française de l’Annexe 1 de l’Ordonnance font foi.
“Jean-Pierre Blais”
Jean-Pierre Blais
MEMBRE
Ontario Land Tribunal
Website: www.olt.gov.on.ca Telephone: 416-212-6349 Toll Free: 1-866-448-2248
The Conservation Review Board, the Environmental Review Tribunal, the Local Planning Appeal Tribunal and the Mining and Lands Tribunal are amalgamated and continued as the Ontario Land Tribunal (“Tribunal”). Any reference to the preceding tribunals or the former Ontario Municipal Board is deemed to be a reference to the Tribunal.
ANNEXE 1 DE L’ORDONNANCE DU TRIBUNAL
BY-LAW No. 2021-103
Being a By-Law to amend Zoning By-Law 1996-635
Section 1: The property is described as being PT LT 11 CON 6 CAMBRIDGE AS IN RR161499; CASSELMAN and bearing the civic number 825 Principale Street, identified on Schedule “A”, attached hereto and forming part of this by-law, shall be the property affected by this by-law.
Section 2: Schedule “A” of Zoning By-law No. 1996-635 is hereby amended by changing the zoning category of the land identified on Schedule “A” of this by-law from “First Density Residential (R1)” to “Medium Density Residential – Exception 32 (R3-32)”.
Section 3: Notwithstanding the provisions of Section 6.3 Medium Density Residential (R3) Zone of this By-law to the contrary, the land zoned “R3-32” shall be used in accordance with the following provisions.
PT LT 11 CON 6 CAMBRIDGE AS IN RR161499; CASSELMAN
Within the R3-32 Zone, the following exception to this By-law shall apply:
Zone Requirements:
Minimum Lot Frontage
-Apartment Dwelling: 29 m (95 ft)
Maximum Building Height
-Apartment Dwellings: 3 storeys
Minimum Building Separation: 5 m (16.4 ft)
Maximum Number of Buildings: 2
Maximum Number of Residential
Units: 9
Additional Provisions:
An opaque fence of no less than 1.8 m (5.9 ft) high is required to be provided and maintained along the south and west property line to separate any property in a Residential R3-32 Zone from any adjacent or abutting property in a residential zone.
RÈGLEMENT No. : 2021-103
Règlement amendant le Règlement de Zonage No. 1996-635, tel qu’amendé;
Article 1: La propriété située du côté sud de la rue Principale, décrite comme étant PT LT 11 CON 6 CAMBRIDGE SELON RR161499; CASSELMAN, et arborant le numéro civique 825 rue Principale, identifiée sur le plan Annexe « A » ci-joint, faisant partie intégrante de ce règlement, sera la propriété concernée par le présent règlement.
Article 2: Le plan Annexe « A » du Règlement de Zonage No. 1996-635 est par la présente amendé en modifiant la catégorie de zonage du terrain identifié à l’Annexe « A » du présent règlement de « Zone résidentielle de première densité (R1) » à « Zone résidentielle de densité moyenne – Exception spéciale 32 (R3-32) ».
Article 3: Nonobstant les dispositions de la Section 6.3 Zone Résidentielle de densité moyenne (R3) de ce règlement au contraire, le terrain zoné “R3-32” doit être utilisé conformément aux dispositions suivantes :
PT LT 11 CON 6 CAMBRIDGE SELON RR161499; CASSELMAN
À l’intérieur de la zone R3-32, les exceptions suivantes au règlement de zonage doivent s’appliquer:
Exigences de la zone:
Largeur minimale de la ligne de façade du lot
-Logements en appartement: 29 m (95 pi)
Hauteur maximale du bâtiment
-Logements en appartement: 3 étages
Séparation minimale des bâtiments: 5 m (16,4 pi)
Nombre maximal de bâtiments: 2
Nombre maximal d’unités résidentielles: 9
Exigences additionnelles :
Une clôture opaque d'au moins 1,8 m (5,9 pi) de hauteur doit être installée et entretenue le long des limites sud et ouest de la propriété pour séparer toute propriété située dans une zone résidentielle R3-32 de toute propriété adjacente ou contiguë située dans une zone résidentielle.
ANNEXE “A” / SCHEDULE “A”
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