No de la décision : 24-10-1624
No de la requête : B-2024-14
COMMISSION DU CODE DU BÂTIMENT
DANS L’AFFAIRE CONCERNANT le paragraphe 24 (1) de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment, L.O. 1992, chap. 23, dans sa version modifiée;
ET CONCERNANT la section 3.8 et les articles 11.3.1.2., 11.3.2.1. et 11.3.3.2. de la division B du Règlement de l’Ontario 332/12, dans sa version modifiée (le « Code du bâtiment »);
ET CONCERNANT une requête présentée par Sarah Korba Alakhras visant à régler un différend avec Jeremy Laur, chef du service du bâtiment, en déterminant si la proposition de reconstruire, sans y prévoir une conception sans obstacles, l’extension arrière détruite par le feu du bâtiment situé au 146-150, rue Wyndham North, à Guelph (Ontario), offre une conformité suffisante à la section 3.8. et aux articles 11.3.1.2., 11.3.2.1. et 11.3.3.2. de la division B du Code du bâtiment.
REQUÉRANTE Sarah Korba Alakhras RocMar Engineering Inc. Mississauga (Ontario)
INTIMÉ Jeremy Laur Chef du service du bâtiment Cité de Guelph (Ontario)
COMITÉ D’AUDITION Stephen Wong Elektra Vrachas Michael Egberts
LIEU Vidéoconférence
DATE DE L’AUDIENCE 22 octobre 2024
DATE DE LA DÉCISION 22 octobre 2024
COMPARUTIONS Sarah Korba Alakhras RocMar Engineering Inc. Mississauga (Ontario) Requérante
Marko Milicevic RocMar Engineering Inc. Mississauga (Ontario) Mandataire de la requérante
Jeremy Laur Chef du service du bâtiment Cité de Guelph (Ontario) Intimé
Nicholas Rosenberg Gestionnaire de programme, Services de délivrance des permis Cité de Guelph (Ontario) Délégué de l’intimé
Daewon Lee Responsable technique, Examen des plans Cité de Guelph (Ontario) Délégué de l’intimé
DÉCISION
1. Détails du différend
La requérante a demandé, en vertu de la Loi de 1992 sur le code du bâtiment, un permis de construire l’autorisant à reconstruire et à réparer un bâtiment situé au 146-150, rue Wyndham North, à Guelph (Ontario), qui a été endommagé par un incendie.
Le bâtiment concerné a trois étages et un sous-sol comportant des usages mixtes appartenant notamment aux groupes D et E au rez-de-chaussée et au sous-sol, et plusieurs logements aux deuxième et troisième étages. Bâti en 2009, il est de construction à la fois combustible et incombustible.
Le différend est axé sur la question de savoir si la proposition de reconstruire une section de l’arrière du bâtiment qui a été endommagée par le feu et subséquemment démolie, doit assurer la conformité aux dispositions sur la conception sans obstacles de la section 3.8. du Code du bâtiment, compte tenu de la partie 11 du Code, en particulier des articles 11.3.1.2., 11.3.2.1. et 11.3.3.2.
2. Dispositions du Code du bâtiment en cause [traduction non officielle]
Section 3.8. Conception sans obstacles (Voir l’annexe A.)
3.8.1. Généralités
3.8.1.1. Domaine d’application
(1) La présente section s’applique à tous les bâtiments, à l’exception :
(a) des maisons, des triplex et des pensions et maisons de chambres de moins de huit pensionnaires ou locataires;
(b) des bâtiments dont l’usage principal est du groupe F, division 1; (Voir l’annexe A.)
(c) des bâtiments qui ne sont pas destinés à être occupés de façon quotidienne ou permanente, par exemple les centraux téléphoniques automatiques, les stations de pompage et les sous-stations électriques;
(d) des campements pour travailleurs. (Voir l’annexe A.)
11.3.1.2. Nouveaux systèmes structuraux et extension de systèmes structuraux existants
(1) Sous réserve de l’article 11.3.3.1. et de la section 11.5., la conception et la construction d’un nouveau système structural ou l’extension d’un système structural existant doivent être conformes à toutes les autres parties du Code. (Voir l’annexe A.)
A-11.3.1.2.(1) Nouveaux systèmes structuraux et extension de systèmes structuraux existants
En général, les nouveaux systèmes structuraux et les extensions de systèmes structuraux doivent respecter les dispositions du Code du bâtiment concernant les nouvelles constructions. Au besoin, on peut demander une dérogation fondée sur des options de conformité, des mesures de rechange ou des équivalences.
11.3.2.1. Section du bâtiment
(1) Lorsqu’un bâtiment existant fait l’objet d’une extension :
(a) la présente partie s’applique à la section existante du bâtiment;
(b) l’extension du bâtiment doit être conforme à toutes les autres parties du Code.
11.3.3.2. Rénovation importante (Voir l’annexe A.)
(1) Lorsque des murs, des plafonds ou des planchers intérieurs ou des toits sont essentiellement enlevés dans un bâtiment et que de nouveaux murs, plafonds ou planchers intérieurs ou toits y sont installés, les éléments de structure et de résistance au feu doivent être construits conformément aux exigences des autres parties du Code.
(2) Sous réserve de la section 11.5., les travaux de construction proposés dans une suite existante doivent satisfaire aux exigences de la section 3.8. si :
(a) de nouveaux murs ou planchers intérieurs sont installés;
(b) l’aire de la suite dépasse 300 m2;
(c) la suite se trouve :
(i) soit dans une aire de plancher où la différence d’élévation existante entre le niveau du sol adjacent et le niveau du plancher ne dépasse pas 200 mm,
(ii) soit dans une aire de plancher normalement occupée qui est accessible par ascenseur ou autre appareil élévateur à plateforme pour passagers à partir d’un étage d’entrée où la différence d’élévation existante entre le niveau du sol adjacent et le niveau de l’étage d’entrée ne dépasse pas 200 mm.
(3) Sous réserve de la section 11.5., la construction proposée dans une suite existante, sauf une suite visée au paragraphe (2) ou une suite située dans un bâtiment visé à l’alinéa 3.8.1.1.(1)(a), (b), (c) ou (d), doit être conforme aux exigences des paragraphes 3.8.1.3.(6), 3.8.2.3.(6), 3.8.3.1.(6), 3.8.3.3.(19), 3.8.3.7.(1), 3.8.3.15.(5) et 3.8.3.16.(4) si de nouveaux murs ou planchers intérieurs sont installés. (Voir l’annexe A.)
(4) Sous réserve du paragraphe (5), lorsque des murs, des plafonds ou des planchers intérieurs ou des toits sont essentiellement enlevés sur tout étage d’un bâtiment existant et que de nouveaux murs, plafonds ou planchers intérieurs ou toits sont installés, l’étage doit être protégé par gicleurs si les conditions suivantes sont réunies :
(a) l’étage comportera un usage principal du groupe C;
(b) le bâtiment a une hauteur de bâtiment dépassant trois étages.
(5) Le paragraphe (4) ne s’applique pas si le bâtiment :
(a) d’une part, est conforme au sous-alinéa 3.2.2.44.(1)(a)(ii);
(b) d’autre part, contient des logements comportant des moyens d’évacuation conformes au paragraphe 3.3.4.4.(8).
(6) Lorsque des murs, des plafonds ou des planchers intérieurs ou des toits sont essentiellement enlevés et que de nouveaux murs, plafonds ou planchers intérieurs ou toits sont installés dans tout ou partie d’un bâtiment existant qui est une maison de retraite, les exigences suivantes s’appliquent :
(a) la maison de retraite doit être protégée par gicleurs;
(b) un réseau de communication phonique conforme à l’article 3.2.4.23. doit être installé dans le bâtiment s’il est exigé par l’alinéa 3.2.6.8.(1)(b) ou (c), selon le cas;
(c) les portes des suites et des pièces où l’on dort ailleurs que dans des suites de la maison de retraite, sauf les portes menant directement à l’extérieur, doivent être munies de dispositifs de fermeture automatique.
A-11.3.3.2. Rénovation importante
Dans le cas où l’on propose une rénovation importante du bâtiment, il n’y a généralement pas de raison justifiant que les nouveaux systèmes dérogent des nouvelles exigences de construction. Dans cette situation, le requérant peut seulement demander une dérogation fondée sur des mesures de rechange en cas de problème de construction qui la justifie. Cela s’applique à la rénovation importante de l’ensemble du bâtiment.
A-11.3.3.2.(3) Application d’exigences limitées de conception sans obstacles à la rénovation
Certaines dispositions relatives à la conception sans obstacles doivent être prises en compte dans toute rénovation où de nouveaux murs ou planchers intérieurs sont installés ailleurs que dans une suite visée au paragraphe (2) ou une suite située dans un bâtiment visé au paragraphe 3.8.1.1.(1). Cela comprend la construction exécutée dans une suite de moins de 300 m2 ou située sur un étage ou un niveau de plancher inaccessible par un parcours sans obstacles. Dans ce cas, toute nouvelle construction est assujettie aux dispositions relatives à la conception sans obstacles du paragraphe 11.3.3.2.(3). Le paragraphe 1.1.2.7.(1) de la division A continue à s’appliquer, de telle façon que toute structure existante qui n’est pas modifiée de façon importante dans le cadre de la rénovation n’a pas à comporter d’éléments de conception sans obstacles. Ces dispositions visent à rendre accessibles davantage de suites et de bâtiments pour les personnes ayant une incapacité sensorielle ou une autre incapacité non liée à la mobilité. Toutes les personnes ayant une incapacité n’utilisent pas un fauteuil roulant. Bien des personnes qui utilisent une aide à la mobilité (p. ex., canne ou animal d’assistance) ou qui ont une incapacité sensorielle sont capables d’utiliser un escalier, mais bénéficieraient de certains éléments de conception sans obstacles comme la poignée de porte à levier ou la cabine de toilette pour personnes ambulatoires.
3. Position de la requérante
La requérante a indiqué que les travaux proposés consistent à réparer une section du bâtiment antérieur endommagée par un incendie et subséquemment démolie. Elle a soutenu que la réparation proposée n’est pas considérée comme un ajout et que les exigences de la section 3.8. ne s’y appliquent donc pas.
La requérante a fait valoir que les exigences de conception de la section 3.8. nécessiteraient des modifications importantes de la section existante du bâtiment qui n’a pas été démolie et qu’il serait prohibitif d’en tenir compte raisonnablement dans la conception de l’extension arrière.
En réponse à des questions, la requérante a confirmé que les murs latéraux du bâtiment se trouvent sur la limite de la propriété. La propriété située au nord est présentement un parc de stationnement en cours de réaménagement, ce qui limiterait l’accès à l’arrière, et celle située au sud comporte présentement un trottoir public qui pourrait être réaménagé, ce qui limiterait aussi l’accès à l’arrière.
La requérante a fait valoir qu’un accès sans obstacles de la rue à l’avant de la propriété serait impossible sans des modifications importantes de la section existante du bâtiment et a souligné que les logements se trouvent aux deuxième et troisième étages, ce qui oblige les utilisateurs des suites à emprunter plusieurs escaliers.
La requérante a soutenu que les dispositions du paragraphe 11.3.3.2.(2) ne s’appliquent pas, puisque les habitations ont une aire inférieure à 300 m2, ne se trouvent pas à au plus 200 mm du niveau du sol et ne sont pas accessibles par ascenseur, et que chaque suite n’a donc pas à respecter les exigences de la section 3.8. du Code du bâtiment.
4. Position de l’intimé
L’intimé a fait valoir que la proposition de la requérante prévoit une extension du bâtiment et que le paragraphe 11.3.1.2.(1) de la division B du Code du bâtiment exige que l’extension respecte toutes les autres parties du Code du bâtiment. Il a ajouté que la construction proposée, y compris la structure, les séparations coupe-feu, la séparation spatiale, l’efficacité énergétique et les autres systèmes du bâtiment, respecte les exigences de toutes les autres parties du Code, sauf que la construction proposée de l’extension arrière n’est pas conforme aux exigences de conception sans obstacles de la section 3.8.
L’intimé a indiqué être disposé à examiner une solution de rechange pour régler les problèmes liés à l’application des exigences de la section 3.8. Toutefois, il a confirmé qu’aucune correspondance ni demande concernant une solution de rechange n’a été reçue de la requérante.
5. Décision de la Commission
La Commission du code du bâtiment décide que la proposition de reconstruire, sans y prévoir une conception sans obstacles, l’extension arrière détruite par le feu du bâtiment situé au 146-150, rue Wyndham North, à Guelph (Ontario), n’offre pas une conformité suffisante à la section 3.8. de la division B du Code du bâtiment, compte tenu des articles 11.3.1.2., 11.3.2.1. et 11.3.3.2. de la division B du Code.
6. Motifs
i) En se fondant sur les témoignages et les éléments de preuve présentés par les parties, la Commission juge que la construction proposée constitue une rénovation importante et non une rénovation de base visée à la partie 11 de la division B du Code du bâtiment.
Par conséquent, la Commission est d’avis que la proposition de la requérante n’est pas conforme aux exigences du paragraphe 11.3.1.2.(1) de la division B du Code du bâtiment, qui stipule [traduction non officielle] :
« Sous réserve de l’article 11.3.3.1. et de la section 11.5., la conception et la construction d’un nouveau système structural ou l’extension d’un système structural existant doivent être conformes à toutes les autres parties du Code. (Voir l’annexe A.) »
La Commission tient compte du fait que l’article 11.3.3.1. s’applique aux rénovations de base et que la section 11.5. prévoit des options de conformité qui n’ont pas été proposées.
ii) La Commission a été informée que des parties considérables de la construction proposée respecteront les autres parties du Code du bâtiment, mais la requérante n’a pas établi une conformité suffisante à la section 3.8. En outre, le paragraphe 11.3.2.1.(1) exige qu’en cas d’extension d’une section d’un bâtiment, les exigences de la partie 11 s’appliquent à la section existante du bâtiment et l’extension doit respecter toutes les autres parties du Code. Par conséquent, la Commission est d’avis que l’extension proposée doit être conforme à toutes les autres parties du Code, y compris la section 3.8.
iii) La requérante et l’intimé ont témoigné qu’en raison des conditions du site, il pourrait falloir modifier de façon importante la section existante du bâtiment pour que l’extension proposée respecte toutes les exigences de la section 3.8. de la division B du Code du bâtiment. Comme elle le mentionne au motif i) ci-dessus, la Commission juge que la construction proposée constitue une rénovation importante; elle est donc d’avis que l’article 11.3.3.2. (rénovation importante) s’y applique. Elle souligne que le paragraphe 11.3.3.2.(3) permet à l’utilisateur du Code de déroger aux exigences de la section 3.8. relativement à la nouvelle extension proposée. Par conséquent, la Commission est d’avis que les exigences particulières de conception sans obstacles énoncées au paragraphe 11.3.3.2.(3) s’appliquent à l’extension proposée.
Enfin, l’intimé a informé la Commission qu’une solution de rechange pourrait permettre de régler la question de la conformité aux exigences de conception sans obstacles. Toutefois, la requérante n’a soumis aucune solution de rechange à l’examen de l’intimé.
Décision rendue à Toronto le 22 octobre 2024 relativement à la requête portant le numéro B-2024-14.
Stephen Wong, président
Elektra Vrachas
Michael Egberts